Index
新竹市 東區 房價指數 基期 2016-01 = 100
投資人最想知道的是「現在在循環的哪裡」。這頁用重複交易指數（同一戶前後兩次成交，最接近「我的房子漲了多少」）看位置與回檔，再用三種方法互相對照確認可信度。
重複交易指數
192.7
2026-03・2016-01 = 100
距歷史高點
-8.8%
高點 211・2024-10
一年變化
-7.2%
五年 +70%・十年 +96%
年化報酬
+11.2%
近五年・十年 +6.9%
Cycle
現在在循環的哪裡
藍實線＝重複交易指數（到資料完整月），藍虛線＝之後的初步值，灰虛線＝歷史高點，紅色陰影＝距高點的回檔。
Counties
各縣市一年變化
重複交易指數，同一把尺量全台。
Towns
新竹市 各行政區一年變化
行政區重複交易指數（季），數字為現在指數。點進去看該區指數與統計。
3 years
各行政區三年累積
三年前買到現在的帳面漲幅（不含租金）。
Nowcast
為什麼指數只到資料完整月
實價登錄申報有延遲：2026-04 之後的月份筆數還沒進完，指數與比較都以完整月為終點。這裡用歷史申報速度預估最終量，價格標示「初步」。
| 月份 | 已申報 | 預估最終 | 中位單價 | |
|---|---|---|---|---|
| 2026-08 | 6 | 資料未進 | 38.7 | 等季檔 |
| 2026-07 | 28 | 資料未進 | 36.7 | 等季檔 |
| 2026-06 | 32（7%） | 457 (366–571) | — | 樣本不足 |
| 2026-05 | 34（23%） | 149 (119–187) | — | 樣本不足 |
| 2026-04 | 91（62%） | 147 (117–183) | — | 樣本不足 |
| 2026-03 | 151 | — | 36.3 | 完整 |
| 2026-02 | 79 | — | 34.5 | 完整 |
| 2026-01 | 154 | — | 34.4 | 完整 |
預估量 = 已申報 ÷（資料截止日時該月齡的歷史申報比例）；區間為比例 ±20–25%。資料截止日之後的月份要等下一季季檔（每季末後發布）才有資料。初步中位僅供參考。（申報曲線目前為預設值，每日快照累積一個月後改用實測曲線）
Cross-check
三種方法對照
同一份實價登錄用三種方法算：三條線走向一致就可信；分歧的地方通常是「市場組成在變」（例如當月豪宅成交多，中位數會跳、重複交易不會）。
模型回測誤差中位 12.46%・±10% 內 42.36%
中位數：每月成交單價中位數，會被當月成交的物件組成影響（大坪數多就偏低）。
重複交易：同一戶前後兩次成交的漲跌幅，去掉「不同房子」的干擾；樣本少的期別波動大。
Hedonic：把坪數、屋齡、樓層、型態、社區等控制住後，剩下的純時間效應。
5-year CAGR
各縣市五年年化
用來跟其他資產比：定存 1.5–2%、台股長期約 8%。
Backtest
估價模型公開回測
每縣市一個 Hedonic 模型；用最近 6 個月「模型沒看過」的成交當考卷。
| 縣市 | 訓練筆數 | 誤差中位 | ±10% 內 | 偏誤 |
|---|---|---|---|---|
| 新北市 | 407,742 | 10.17% | 49.26% | -2.1% |
| 台中市 | 306,948 | 11.86% | 44.28% | -0.2% |
| 高雄市 | 301,272 | 13.64% | 38.91% | 0.3% |
| 桃園市 | 298,327 | 12% | 42.58% | -1.8% |
| 台北市 | 176,653 | 9.74% | 51.15% | -0.6% |
| 台南市 | 160,831 | 12.05% | 42.93% | -0.3% |
| 新竹縣 | 70,471 | 12.35% | 39.02% | -1.6% |
| 彰化縣 | 57,543 | 16.9% | 31.63% | 8.7% |
| 新竹市 | 53,658 | 12.46% | 42.36% | -2.5% |
| 屏東縣 | 52,548 | 15.46% | 36.86% | 1.6% |
| 宜蘭縣 | 49,190 | 16.25% | 32.66% | 2.6% |
| 基隆市 | 47,306 | 15.64% | 34.52% | -4.3% |
新竹市 模型 v4・訓練於 2026/09/27・測試期自 2026-03-01
Signals
哪些指標真的能預測？
投資機會雷達的每一科，倒回過去每一季重算，看它能不能預測該行政區之後一年（或兩年）的重複交易指數變化。粗體＝目前計分的科目；灰色＝只觀察。權重依這張表調整，改動都會寫在下方。
距高點回檔有預測力
IC +0.178命中 94%・權重 —三個時期+0.15+0.26+0.14t 11.3
指數四季動能有預測力
IC +0.179命中 91%・權重 —三個時期+0.20+0.21+0.10t 8.8
候選：殖利率＋指數動能（等權）有預測力
IC +0.210命中 85%・權重 —三個時期+0.25+0.33-0.01t 7.7
殖利率有預測力
IC +0.244命中 81%・權重 45三個時期+0.39+0.29-0.13t 6.6
殖利率＋動能（參考）有預測力
IC +0.175命中 81%・權重 —三個時期+0.27+0.26-0.11t 5.5
雷達總分 v4（未採用）有預測力
IC +0.181命中 75%・權重 —三個時期+0.30+0.24-0.13t 5.5
雷達總分 v3（現行）有預測力
IC +0.157命中 81%・權重 —三個時期+0.24+0.25-0.12t 4.9
價格動能（一年漲幅）有預測力
IC +0.083命中 75%・權重 35三個時期+0.13+0.06-0.00t 4.7
交屋潮（第二年）無
IC -0.127命中 36%・權重 —三個時期-0.28+0.06+0.01t -4.2
交屋潮（未來一年）無
IC -0.109命中 30%・權重 —三個時期-0.25+0.03+0.04t -4.1
雷達總分 v2（過渡）有預測力
IC +0.083命中 75%・權重 —三個時期+0.13+0.17-0.12t 3.0
雷達總分 v1（舊權重）無
IC -0.054命中 32%・權重 —三個時期-0.06+0.01-0.11t -3.0
價格平穩（v1 舊科目）無
IC -0.049命中 30%・權重 —三個時期-0.08-0.04+0.01t -2.7
比新案便宜有預測力
IC +0.068命中 68%・權重 10三個時期-0.03+0.27+0.06t 2.6
一年量增無
IC +0.030命中 62%・權重 10三個時期+0.08+0.01-0.05t 1.6
近 3 月量能無
IC -0.014命中 49%・權重 —三個時期+0.02-0.01-0.09t -0.6
供給少（預售量比）無
IC -0.005命中 53%・權重 —三個時期-0.06+0.12-0.01t -0.2
| 指標 | 雷達權重 | IC | t 值 | 命中率 | 五等分 | 分位差 | 三個時期 | 逐季 IC | 結論 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 距高點回檔 | — | +0.178 | 11.3 | 94% | +4.2% | +0.15+0.26+0.14 | 有預測力 | ||
| 指數四季動能 | — | +0.179 | 8.8 | 91% | +3.8% | +0.20+0.21+0.10 | 有預測力 | ||
| 候選：殖利率＋指數動能（等權） | — | +0.210 | 7.7 | 85% | +4.5% | +0.25+0.33-0.01 | 有預測力 | ||
| 殖利率 | 45 | +0.244 | 6.6 | 81% | +5.7% | +0.39+0.29-0.13 | 有預測力 | ||
| 殖利率＋動能（參考） | — | +0.175 | 5.5 | 81% | +3.8% | +0.27+0.26-0.11 | 有預測力 | ||
| 雷達總分 v4（未採用） | — | +0.181 | 5.5 | 75% | +3.8% | +0.30+0.24-0.13 | 有預測力 | ||
| 雷達總分 v3（現行） | — | +0.157 | 4.9 | 81% | +3.5% | +0.24+0.25-0.12 | 有預測力 | ||
| 價格動能（一年漲幅） | 35 | +0.083 | 4.7 | 75% | +1.5% | +0.13+0.06-0.00 | 有預測力 | ||
| 交屋潮（第二年） | — | -0.127 | -4.2 | 36% | -1.8% | -0.28+0.06+0.01 | 無 | ||
| 交屋潮（未來一年） | — | -0.109 | -4.1 | 30% | -1.1% | -0.25+0.03+0.04 | 無 | ||
| 雷達總分 v2（過渡） | — | +0.083 | 3.0 | 75% | +2.1% | +0.13+0.17-0.12 | 有預測力 | ||
| 雷達總分 v1（舊權重） | — | -0.054 | -3.0 | 32% | -1.3% | -0.06+0.01-0.11 | 無 | ||
| 價格平穩（v1 舊科目） | — | -0.049 | -2.7 | 30% | -0.4% | -0.08-0.04+0.01 | 無 | ||
| 比新案便宜 | 10 | +0.068 | 2.6 | 68% | +1.9% | -0.03+0.27+0.06 | 有預測力 | ||
| 一年量增 | 10 | +0.030 | 1.6 | 62% | +0.5% | +0.08+0.01-0.05 | 無 | ||
| 近 3 月量能 | — | -0.014 | -0.6 | 49% | -0.2% | +0.02-0.01-0.09 | 無 | ||
| 供給少（預售量比） | — | -0.005 | -0.2 | 53% | -0.5% | -0.06+0.12-0.01 | 無 |
樣本 2013-01 – 2024-04，每季約 116 個行政區・期間平均未來 8 季指數變化 +10.8%（五等分的柱以此為零線）・指標往前推 1 季計算（模擬申報延遲）。
我們從回測學到什麼（2026-09）
- 先講壞消息：2022 年以後，現行雷達評分（v3）幾乎沒有預測力。2013–2021 年它每一季都選對方向（之後一年 IC 0.15–0.23）；2022–25 年一年期 IC 只有 0.01，兩年期甚至是負的。看上表「三個時期」那一欄就看得到。
- 原因是殖利率與動能輪流失效。殖利率在 2013–21 最強，但 2022–24 新青安多頭時，低殖利率的熱區漲得更多，它反向了；2025 年起又轉回正向。中位價動能剛好相反：2022–24 有效，2025 信用管制後轉負。
- 唯一三個時期都有效的，是重複交易指數本身的動能（距歷史高點越近、過去四季漲越多的區，之後傾向續漲；2022 年後仍有 86–90% 的季方向正確）。缺點是只有 166 個樣本足夠的行政區算得出來，雷達上約一半的區沒有。
- 舊版「價格平穩」是反向的，近 3 個月量能與預售供給量沒有預測力，所以 v3 已拿掉。
- 交屋潮（約三年前簽約的預售即將交屋）在 2013–18 年明顯壓抑房價，2019 年後這個關係消失，所以只當供給背景顯示、不計分。
- 怎麼用這個雷達：把分數當作「長期（跨多空循環）平均而言較好的起點」，不是對未來一年的預測；多頭或急轉的年份，它可能完全失靈。我們會每週重跑回測，權重的任何改動都會寫在這裡。
- 限制：只有 166 個行政區有季指數（樣本偏大城市）；各季未來報酬期間重疊，t 值偏高；權重是用同一段歷史比較少數幾組版本挑出來的，實際效果可能比表上差。人口與戶數資料只有 2019–20 與 2025 年起，尚無法回測。
三種指數白話說明
- 中位數指數
- 把當月所有成交的單價排一排取中間那個。簡單，但這個月若剛好多賣了幾間豪宅，指數就跳上去，跟「房價漲了」不是同一回事。
- 重複交易指數（Case-Shiller 作法）
- 只用「同一戶」前後兩次成交（間隔 ≥ 180 天），問「同一間房子隔幾年賣，價差多少」，再把所有配對拼成一條走勢。不會被房子組成干擾，代價是樣本少；最近幾個月配對太少的期別不畫。
- Hedonic（特徵價格）
- 把每筆成交拆成「坪數 × 屋齡 × 樓層 × 型態 × 社區 × 成交月份」，用迴歸算每個因素各值多少錢；「成交月份」那項就是指數，同一個模型也拿來估價，所以回測誤差適用於指數的可信度。
指數涵蓋：社區（季）1917 條、社區（年）4527 條、縣市（月）21 條、行政區（季）168 條。資料：內政部實價登錄。非投資建議。