底價 1,457 萬（每坪 28.5 萬），比同棟行情便宜約 17 萬；回到社區 2021 年的價位。
- 同棟 每坪 28.8 萬坪數相近 3 筆・近 5 年中位低 1%
- 同社區 每坪 36.1 萬坪數相近・近 3 年 5 筆中位低 21%
- 附近 1 公里 每坪 35.9 萬相似成交 20 筆加權中位低 21%
- 蘆竹區華廈 每坪 28.1 萬近一年 196 筆中位高 1%
- 蘆竹區全部 每坪 30.8 萬近一年 905 筆中位（各類型）低 8%
本頁整理自法院拍賣公告與內政部實價登錄，非投資建議，不推銷、不仲介、不代標；本站與法院、債權人無關。
這棟房子的資料
來源：實價登錄、法院拍賣公告、本站建物與社區資料；公設比與格局是由實價登錄推算或申報，以權狀與現場為準。
- 屋齡
- 約 23 年（2003/07 完工）
- 建物
- 華廈・鋼筋混凝土造・住家用
- 樓層
- 7 樓／共 9 樓
- 面積
- 換算 51.1 坪（含公設、不含車位）・主建物 21.1 坪
- 公設比
- 約 27%（社區 87 筆成交推算）
- 管理
- 有管理（實價登錄）
- 規模
- 社區 14 棟・本棟 6 戶
- 土地
- 河底段 63 地號、河底段 63-1 地號・持分約 5.9 坪（10000分之53、10000分之53）
- 學校
- 光明國中 263 公尺・錦興國小 506 公尺・南美國小 945 公尺（1 公里內）
環境風險：土壤液化與淹水潛勢
這間不在地調中心標示的液化潛勢區。地調中心 2026/09/21 版圖資。
- 6 小時 150 毫米未標示
- 24 小時 350 毫米未標示
- 24 小時 500 毫米未標示
- 24 小時 650 毫米未標示
四種降雨情境下，這間都不在淹水範圍。水利署淹水潛勢圖（2022 匯整）。
淹水潛勢圖是經設計降雨情境、特定水文地文條件及水理模式演算，模擬防洪設施於正常運作下可能的淹水情形。 淹水潛勢圖僅限防災用途，不得引為土地使用管制依據。 土壤液化潛勢圖為1/25,000 初步精度，僅供規劃/防災參考，不得作為個案工程設計依據。「未標示」只代表不在圖上的潛勢範圍，不保證沒有風險；個案請以現地調查為準。
外觀：街景、空拍與法院照片
法拍屋多半進不去，先看外觀、巷道與周邊。街景是 Google 的影像、空拍是國土測繪中心正射影像，拍攝時間都可能比現況早，以現場為準。
鏡頭對著：桃園市蘆竹區忠孝西路72號7樓之2街景左上角是 Google 街景車拍攝的位置（常在對面），不是這裡的門牌
空拍：紅色標記是這棟（依門牌座標），可縮放、切換成地圖
這個底價在哪裡
底價和同棟行情、附近行情、這一戶過去成交排在同一把尺上（長條從 0 起算）。行情換算＝不含車位的單價 × 不含車位的坪數，所以不含車位價值；底價若含車位，實際差距更大。
- 法拍底價第2拍・2026/10/071,457 萬
- 同棟行情換算同棟相近坪數 3 筆中位 28.8 萬/坪 × 51.1 坪1,474 萬比底價多 17
- 同棟最近一筆成交9 樓・36.4 坪・2024/03・含車位1,480 萬比底價多 23
- 常見得標價桃園市近半年拍定價中位數＝底價 ×1.061,538 萬比底價多 81
- 附近行情換算附近 1 公里 20 筆相似成交 35.9 萬/坪 × 51.1 坪1,836 萬比底價多 379
底價每坪 28.5 萬，回到社區 2021 年的價位
社區坪數相近（30.7～71.6 坪）的買賣，一點一筆、不含親友等特殊交易；黑線是每年中位數（3 筆以上的年份），綠色菱形與虛線是底價換算的每坪單價。單價都不含車位。
出價試算：出多少還划算
拉桿或按情境選出價，看換算每坪、比行情便宜多少、租金報酬。色帶：綠色仍低於同棟行情、黃色高於同棟行情但低於附近行情、紅色高於附近行情。
- 桃園市近半年 54 件整戶法拍，拍定價中位數是底價的 1.06 倍，前 25% 出到 1.13 倍、前 10% 出到 1.18 倍；以底價拍定的只有 6%。 這些得標價裡，超過 75% 比你出的高。
- 投標要附保證金 291 萬；得標後補足其餘約 1,166 萬，繳款期限以法院通知為準，貸款要在投標前談好。
- 租金：社區近兩年 14 筆坪數相近（30.7～71.6 坪）的租約，月租 0.6～2.9 萬、中位數 2.30 萬；依每坪租金中位數 × 本件坪數估這戶約 3.11 萬。毛租金報酬沒扣稅費、管理費與空置期。
- 底價、保證金
- 本件法院拍賣公告。
- 同棟行情
- 28.8 萬/坪：同棟相近坪數 3 筆中位（內政部實價登錄，不含車位）。
- 附近行情
- 35.9 萬/坪：附近 1 公里 20 筆相似成交（內政部實價登錄，不含車位）。
- 換算
- 每坪＝出價 ÷ 51.1 坪（不含車位）；比行情＝每坪 ÷ 行情單價 − 1；省／多付＝行情單價 × 坪數 − 出價。
- 拍定倍數
- 桃園市近 180 天（2026-06-11～2026-10-01）地方法院整戶房屋法拍的拍定結果 54 件，拍定價 ÷ 底價的分位數；縣市不到 30 件時改用全台。行政執行署的拍賣不算在內。
- 毛租金報酬
- 月租 × 12 ÷ 出價；月租來自實價登錄租賃成交（見上），未扣管理費、稅費與空置。
- 性質
- 依公開資料的試算，不是估價，也不是投資建議；得標價、點交與貸款以法院公告及實際情況為準。
風險檢查：法院公告怎麼寫
從公告的點交情形、使用情形與備註整理，附上公告原文片段與消息來源；社區成交備註來自實價登錄。判斷請以公告原文為準。
- 點交 拍定後由法院點交；占用人不搬，法院可解除占有
- 現況 債務人使用
- –非自然死亡 公告沒提
- –火災 公告沒提
- –海砂屋 公告沒提
- –輻射屋 公告沒提
- –地震受損 公告沒提
- –漏水 公告沒提
- 土壤液化 不在液化潛勢區（圖上未標示）來源：地調中心 2026/09 版
- 淹水潛勢 四種降雨情境都未標示淹水來源：水利署淹水潛勢圖 2022
- –管理費 公告沒寫有沒有欠繳，投標前問管委會
- 車位 含車位
- 成交備註 社區 93 筆成交的實價登錄備註，沒有提到凶宅、海砂屋、漏水或火災
- !瑕疵擔保 法拍不負瑕疵擔保（強制執行法第 113 條準用第 69 條），買到有瑕疵不能要求退還或減價
下一步
以下擷取自法院公告，實際以公告與法院通知為準。
- 拍賣日
- 2026/10/07
- 保證金
- 291 萬（2,914,000 元）
- 投標時間
- 115年10月7日上午10時30分・開標 115年10月7日上午11時
- 投標地點
- 桃園地院民事執行處（桃園市桃園區正光路888號）
- 閱覽查封筆錄
- 自公告之日起至拍賣期日前1日，每日辦公時間內在本院民事執行處公告欄（查封筆錄一併揭示於本院公告之後）
點交與現況
法院公告「點交情形」「使用情形」「備註」的重點；判斷請以公告原文為準。
- 依本院113年3月7日查封筆錄、114年11月6日調查筆錄，本件拍賣標的房屋為債務人自住使用，另有地下二樓編號68號平面車位及編號88號之機車車位，拍賣標的土地63之1地號土地依地政人員指界情形為社區內土地，本件拍定後點交
- 本件拍賣土地依桃園市政府115桃市都開字第16905號土地使用分區證明書，63地號土地為南崁地區都市計劃（民國112年11月21日）住宅區用地，63之1地號土地為南崁地區都市計劃（民國112年11月21日）綠地用地，惟仍依主管機關公告發布實施之計畫為準
- 本件標的物所有權人或使用人如積欠工程受益費及水電費、瓦斯費或管理費等費用，應由拍定人自行與相關單位洽商解決
歷次拍賣
同一案、同一標別在本站累積的紀錄（法院只提供目前這一拍，較早拍次從本站開始收錄起才有）。
| 日期 | 拍次 | 結果 | 底價（萬） | 比上一拍 | 拍定價（萬） |
|---|---|---|---|---|---|
| 2026/10/07 | 第2拍 | 待拍 | 1,457 | — | — |
| 2026/10/28 | 第2拍 | 待拍 | 1,457 | 0% | — |
市價怎麼算的：相似成交明細
附近 1 公里、近 3 年的相似成交，依距離、坪數、樓層、屋齡、型態加權取中位數（單價不含車位）。法拍公告面積是主建物，已換算成含公設的坪數再比較。底色標示的是同一棟；屋齡或坪數差很多的案例會影響市價，請一併參考上方「比同棟成交」。
解讀須知
- 本頁是公開資料的整理與分析，非投資建議，不推銷、不仲介、不代標。本站不是賣方，與法院、債權人無關，不收任何佣金；要不要投標、出價多少請自行判斷，並以拍賣公告原文為準。
- 「比附近市價」＝（底價或拍定價）換算每坪後，相對附近相似成交的差距；負值代表比較便宜。只對單一房屋、非持分、含土地的標的計算。
- 「比同棟成交」只比同一棟、坪數相近的成交，最直接；同棟小坪數單價通常較高，所以不混在一起比。
- 比市價便宜超過五成，通常有公告以外的問題（占用、不點交、持分、增建、瑕疵），務必讀公告原文。
- 點交＝法院協助排除占用並交屋；不點交時要自行處理占用（常需訴訟）。「部分點交」要看是哪一部分不點交。
- 第 1 拍底價多依鑑價訂定，常高於實際成交；之後每拍約降兩成。另有稅費、欠繳管理費、整修費，且瑕疵不擔保。