房地產教學與地區分析

教學（31 篇）

• 土地增值稅怎麼算？按公告現值、先扣物價：稅率 20%～40%、自用住宅 10%、一生一次與一生一屋，加上試算

  土地增值稅＝土地漲價總數額 × 稅率，由賣方繳，按公告土地現值算、不是成交價；前次移轉現值要先依物價指數調整。一般稅率依漲價倍數 20%、30%、40%，自用住宅 10%（一生一次，之後符合一生一屋可以再用）。我們用台北、新北近一年的成交試算「十年前買、今年賣」：台北市過半數大樓的土地公告現值，十年漲幅沒超過物價，土增稅是 0。附試算。

• 重購退稅條件：賣屋 2 年內再買自住，房地合一稅、土地增值稅怎麼退？5 年內不能賣，沒有一生一次

  賣掉自住的房子，2 年內再買自住的（先買後賣也可以），已繳的稅可以退：房地合一稅按重購價額占出售價額的比例退，土地增值稅退還新購土地地價不足支付的部分。重購的房子 5 年內再賣或改作他用要追繳。法條沒有次數限制，「一生一次」說的是土地增值稅自用住宅 10% 稅率。附兩種退稅試算。

• 房子贈與子女還是留給子女繼承？贈與稅、遺產稅怎麼算，加上土增稅、契稅與日後賣房的房地合一稅

  房子贈與或繼承，贈與稅、遺產稅不是用市價算：土地用公告土地現值、房屋用評定標準價格。115 年贈與稅每人每年免稅額 244 萬、遺產稅免稅額 1,333 萬，稅率 10%～20%。我們用實價登錄算出台北、新北住宅的土地公告現值只占成交價的幾成。但贈與的房子以後賣，房地合一稅的成本只能用贈與時的現值；繼承則土地增值稅免徵、持有期間可合併。附贈與稅、遺產稅試算。

• 房屋稅、地價稅怎麼算？自住與非自住稅率表、繳納時間、自用住宅申請，加上買房到賣房的 6 種稅

  房屋稅＝房屋現值 × 稅率：自住 1.2%（全國只有一戶且現值不高的 1%），非自住依全國持有戶數 2%～4.8%，每年 5 月繳。地價稅＝申報地價 × 稅率：自用住宅 2‰、一般用地 10‰ 起，每年 11 月繳。兩種稅都不是用市價算。我們用 115 年公告地價與實價登錄，算出台北、新北各行政區一戶的地價稅大概多少，附房屋稅、地價稅試算與 6 種稅總表。

• 預售屋頭期款、付款流程與履約保證：簽約款之外要照工程進度付，五種履約擔保差在哪

  預售屋除了簽約款與開工款，其他價款要依已完成的工程進度付，每次間隔至少 20 天；建商沒照工程進度訂付款條件，買方可以等全部完工再一次付。收定金要給書面契據、紅單不能轉售。履約擔保有不動產開發信託、價金返還保證、價金信託、同業連帶擔保、公會連帶保證五種。

• 延遲交屋怎麼賠？預售屋每天萬分之五、中古屋萬分之二，以及法院怎麼判

  預售屋逾期取得使用執照或逾期通知交屋，建商按已繳房地價款每日萬分之五付遲延利息；中古屋賣方可歸責未如期交屋，按已付價款每日萬分之二賠償。法院認為萬分之五不算過高，但疫情缺料依約可順延工期。附判例與試算。

• 房貸成數 2026：第 2 戶最高 7 成，第 3 戶、高價住宅、公司買房 3 成（央行 9 月 18 日新規定）

  央行 2026 年 9 月 18 日起，自然人第 2 戶購屋貸款成數上限由 6 成調為 7 成；第 3 戶以上、高價住宅、公司法人購屋仍是 3 成且無寬限期。高價住宅門檻：臺北市 7,000 萬、新北市 6,000 萬、其他地區 4,000 萬。近一年全台住宅成交約 1.4% 達到高價住宅門檻，臺北市中正區、大安區約一成。

• 契稅怎麼算？房屋評定現值 × 6%，不是成交價 × 6%：稅率、誰繳、30 天申報與試算

  買賣契稅＝契價 × 6%，由買方申報繳納。契價是不動產評價委員會評定的標準價格（房屋評定現值），不是成交價；最高行政法院也說明契稅只課房屋與未開徵土地增值稅區域的土地。契約成立 30 日內申報，逾期每 3 日加徵 1% 怠報金、最多 1 萬 5 千元。附試算與判決實例。

• 瑕疵擔保責任是什麼？買到漏水、海砂屋、凶宅怎麼辦：民法規定、5 年期限與最高法院判決

  賣方要擔保房子交屋時沒有減少價值或效用的瑕疵；買方可以解除契約或請求減少價金，期限是通知後 6 個月、交屋後 5 年。「賣方不負瑕疵擔保責任」的約定，賣方故意不告知時無效。實價登錄備註寫明漏水或壁癌的成交，單價中位數比同社區低約 4.5%。

• 凶宅是什麼？內政部定義、法院怎麼判，實價登錄裡的凶宅比同社區便宜約 34%

  凶宅沒有法律條文的定義，常被引用的是內政部 97 年函：賣方產權持有期間，專有部分曾發生兇殺或自殺致死。法院判斷瑕疵時不一定受這個範圍限制，最高法院維持一件減價 18% 的凶宅案。實價登錄備註寫明凶宅的成交，單價中位數比同社區低約 34%。

• 農地一坪多少錢？特定農業區約 8,000 元、都市計畫農業區約 3.1 萬，各縣市農地實價登錄

  近一年農地成交，非都市農牧用地每坪中位數：特定農業區約 8,000 元、一般農業區約 6,800 元、山坡地保育區約 3,300 元；都市計畫農業區約 3.1 萬元。桃園最貴、花蓮最便宜。另外 23% 的農地交易是持分。

• 透天厝多少錢？各縣市、各行政區透天實價登錄，電梯透天總價約是一般透天的 2.2 倍

  近一年全台透天厝成交 2.3 萬筆，總價中位數約 1,230 萬、建坪 51 坪、地坪 28 坪；台北市 3,250 萬、屏東縣 800 萬。同一個行政區裡，電梯透天的總價約是沒有電梯的 2.2 倍。附 19 縣市與 60 個行政區的透天行情。

• 預售屋交屋流程：簽約後多久完工、驗屋、交屋保留款 5% 與保固

  預售屋從簽約到完工，中位數約 21 個月，25 層以上的大樓約 36 個月。使用執照取得後，賣方要在 4 個月內辦移轉登記、6 個月內通知交屋；驗屋發現瑕疵可保留總價 5% 交屋保留款；結構保固 15 年。依定型化契約應記載事項整理流程，附 4,384 個已完工建案的實際等待時間。

• 預售屋解約：違約金上限 15%、貸款不足怎麼辦、能不能換約，與 2,213 筆解約資料

  預售屋買方不依約付款，賣方最多沒收總價 15%；貸款核不足依責任歸屬處理，差額超過三成可解約；簽約後原則上不得換約轉售，違者罰 50 萬～300 萬。附 2023 年以來 2,213 筆預售屋解約的實價登錄資料：哪些縣市、建案解約最多，簽約後多久解約。

• 實價登錄多久會出來？申報時間、更新日、為什麼查不到、罰則與費用

  買賣在辦移轉登記時申報、預售屋與仲介租約在簽約 30 日內申報，內政部每月 1、11、21 日發布，所以成交後通常要一到兩個月才查得到。整理實價登錄的施行日期、查不到的原因、特殊交易、申報不實罰則與費用，附最近月份的資料到齊程度。

• 實價登錄開放資料怎麼用：下載、檔案結構，和直接算平均會出錯的 6 個地方

  實價登錄開放資料可以免費下載，但官方單價依車位有沒有分開標價用兩種公式、近三年買賣有 29% 是純土地、18% 是特殊交易、最近兩個月的成交還沒申報完。整理下載網址、檔名規則、讀檔問題與清理方法。

• 租金實價登錄怎麼看？近六成是社宅包租代管，同條件租金比一般租約低約兩成

  租金實價登錄只收仲介成交與包租業轉租的租約，房東自己出租不必申報。近一年 18.9 萬筆租賃紀錄裡，59% 是社會住宅包租代管；同一區、同型態、同坪數比，社宅包租代管的每坪租金只有一般租約的 81%。各縣市租金與一年變化。

• 樓層價差有多少？同一棟大樓比：高樓層只比低樓層貴約 5%，頂樓不但沒折價還略貴

  高樓層一定比較貴嗎？我們比較 3,906 棟 12 層以上住宅大樓、7.6 萬筆近三年成交，每一筆都和同一棟的中位單價比：低樓層約便宜 3%，高樓層約貴 2%，頂樓沒有折價；越高的大樓，頂樓溢價越大。

• 重劃區比較貴嗎？同一區、同樣 10 年內新屋比：青埔貴 5 成，桃園藝文特區幾乎沒差

  重劃區是政府或地主重新規劃道路、公園與學校用地後再分配的土地。重劃區房價真的比較貴嗎？我們拿 9 個重劃區與特區的 10 年內新屋，和同一行政區、區外的新屋比：青埔高 50%，七期、水湳高 17～18%，桃園中路、藝文特區幾乎沒差。

• 坪數怎麼算？1 坪是 3.3058 平方公尺，權狀坪數、室內坪數與車位坪數一次看懂

  坪數怎麼算：1 坪 ＝ 3.3058 平方公尺，平方公尺 × 0.3025 就是坪數。權狀坪數包含主建物、陽台、公設與車位；我們用近三年實價登錄算出，2015 年後的三房大樓權狀 38 坪、室內只有 25 坪，比 90 年代的三房少 2.5 坪室內空間。

• 捷運宅貴多少？同區同年代比：離站 600 公尺內的大樓貴 13～17%，台中、高雄幾乎沒差

  捷運宅到底貴多少？我們比較 7,000 個大樓與華廈社區，在同一行政區、同一完工年代內：離捷運站 300 公尺內比 1～2 公里外貴約 17%，600 公尺以外溢價幾乎消失；新北、桃園溢價 2 成以上，台中、高雄幾乎為零。

• 投報率多少算好？用 12 萬筆租賃實價登錄算：雙北毛租金報酬率約 2%，小坪數、老房子最高

  租金報酬率怎麼算、多少算好？我們用近一年 12 萬筆租賃與 6 萬筆買賣實價登錄，在同一行政區內算毛租金報酬率：新北 2.1%、台北 2.3%、高雄 2.9%；15 坪以下 3.8%、50 坪以上 1.7%；公寓 3.5%、大樓 2.3%。

• 房地合一稅率怎麼看？持有 2 年、5 年、10 年差多少：用實價登錄 12 萬次轉手算給你看

  房地合一稅率依持有期間：2 年內 45%、2～5 年 35%、5～10 年 20%、超過 10 年 15%，自住滿 6 年 400 萬內免稅。我們用實價登錄近三年的轉手紀錄，算出各持有期間的獲利中位數，以及 2.0 上路後短期轉手有沒有變少。

• 華廈是什麼？跟大樓、公寓差在哪：同區同屋齡比單價、公設比與轉手漲幅

  華廈是 10 層以下、有電梯的集合住宅（實價登錄的分類）。同一區、同屋齡比，華廈單價大約是大樓的 93%～98%，公寓只有 71%～86%；轉手時的年化漲幅，華廈 6.0%、大樓 6.3%、公寓 5.0%。

• 公告現值是市價的幾成？雙北土地成交價約是公告現值的 2 倍，各區差很多

  公告現值是什麼、和公告地價差在哪、跟市價差幾倍？我們用雙北 2.2 萬筆土地實價登錄算：新北土地成交價中位數是公告現值的 1.90 倍、台北 1.79 倍；公告地價約是公告現值的 2 成多。

• 機械車位比平面車位便宜多少？同一個社區比：機械車位約是平面的 6 成

  機械車位比平面車位便宜多少？在 222 個兩種車位都有成交的社區裡，機械車位價格中位數是平面的 6 成，差約 80 萬。新大樓的機械車位越來越少，平面車位從 2016 年的 123 萬漲到 200 萬。附實價登錄車位價格的讀法。

• 法拍屋實際比市價便宜多少？365 件拍定價：比附近低，比同棟只低 7%

  我們比對 365 件已拍定的法拍屋：拍定價中位數比附近相似成交低 23%。但同時有同棟成交可比的 93 件，比附近低 15%，比同棟只低 7%，還有 30% 拍得比同棟貴。

• 法拍屋第幾拍最划算？一拍到四拍、應買公告的底價，比附近成交便宜多少

  法拍屋每流標一次，底價最多降 20%。我們比較 1,828 件待拍物件：第 1 拍底價中位數比附近成交高 5.6%，第 3 拍低 25.7%；但越後面的拍次，持分與不點交的比例越高。附應買公告、四拍、拍不掉會怎樣。

• 公設比多少合理？用 41 萬棟建物的實價登錄算：新大樓中位數 33%，怎麼算、怎麼換算室內坪

  公設比多少合理？2015 年後完工的住宅大樓公設比中位數 33.2%，八成落在 29%～36%；1980 年代大樓只有 15%。用一筆真實成交示範公設比怎麼算、怎麼換算室內坪，以及新舊大樓換算後價差從 69% 變成 91%。

• 法拍屋怎麼買？保證金、得標價與繳款期限，用法院公告和 583 件拍定結果算給你看

  法拍屋怎麼買：保證金通常是底價 20%（臺中、臺東地院 30%），得標後 7 日內要繳清，貸款要在投標前談好。583 件拍定結果：拍定價中位數是底價的 1.06 倍，各縣市競爭差很多。

• 法拍屋風險有哪些？1,828 件法院公告：不點交、租約與瑕疵的實際比例

  法拍屋最大的風險是不點交。我們統計全台 1,828 件含房屋的法院拍賣公告：整戶不點交 25.8%、持分 76.8%，第三人占用時過半不點交；附拍定價、公告瑕疵標記與讀公告的步驟。

行政區房價分析（87 區）