房地產教學

華廈是 10 層以下、有電梯的集合住宅（實價登錄的分類）。同一區、同屋齡比，華廈單價大約是大樓的 93%～98%，公寓只有 71%～86%；轉手時的年化漲幅，華廈 5.95%、大樓 6.24%、公寓 5.02%。

公告現值是什麼、和公告地價差在哪、跟市價差幾倍？我們用雙北 2 萬多筆土地實價登錄算：新北土地成交價中位數是公告現值的 2.1 倍、台北 1.75 倍；公告地價約是公告現值的 2 成多。

機械車位比平面車位便宜多少？在 222 個兩種車位都有成交的社區裡，機械車位價格中位數是平面的 6 成，差約 80 萬。新大樓的機械車位越來越少，平面車位從 2016 年的 123 萬漲到 200 萬。附實價登錄車位價格的讀法。

法拍屋每流標一次，底價最多降 20%。我們比較 1,828 件待拍物件：第 1 拍底價中位數比附近成交高 5.6%，第 3 拍低 25.7%；但越後面的拍次，持分與不點交的比例越高。附應買公告、四拍、拍不掉會怎樣。

公設比多少合理？2015 年後完工的住宅大樓公設比中位數 33.2%，八成落在 29%～36%；1980 年代大樓只有 15%。用一筆真實成交示範公設比怎麼算、怎麼換算室內坪，以及新舊大樓換算後價差從 69% 變成 91%。

法拍屋怎麼買：保證金通常是底價 20%（臺中、臺東地院 30%），得標後 7 日內要繳清，貸款要在投標前談好。583 件拍定結果：拍定價中位數是底價的 1.06 倍，各縣市競爭差很多。

法拍屋最大的風險是不點交。我們統計全台 1,828 件含房屋的法院拍賣公告：整戶不點交 25.8%、持分 76.8%，第三人占用時過半不點交；附拍定價、公告瑕疵標記與讀公告的步驟。