凶宅是什麼？內政部定義、法院怎麼判，實價登錄裡的凶宅比同社區便宜約 34%
ToEstate 資料團隊・發布於 2026-10-03・數字依本站資料庫，資料更新時重算
凶宅沒有法律條文的定義。最常被引用的是內政部 97 年的函：賣方產權持有期間，在房屋專有部分曾發生兇殺或自殺而死亡。 但法院判斷是不是「瑕疵」時，不一定受這個範圍限制。實價登錄備註寫明凶宅的成交，單價中位數比同社區其他成交低約 34%（97 筆）。
內政部的定義
內政部 97 年 7 月 24 日內授中辦地字第 0970048190 號函，解釋「不動產委託銷售契約書範本」現況說明書的「是否曾發生兇殺或自殺致死之情事」一項：
係指賣方產權持有期間，於其建築改良物之專有部分（包括主建物及附屬建物），曾發生兇殺或自殺而死亡（不包括自然死亡）之事實（即陳屍於專有部分），及在專有部分有求死行為致死（如從該專有部分跳樓）；但不包括在專有部分遭砍殺而陳屍他處之行為（即未陳屍於專有部分）。
函文經最高法院 107 年度台上字第 2093 號判決引述。
- 算：專有部分（主建物、附屬建物）內兇殺或自殺死亡、陳屍在屋內；在屋內有求死行為而死亡，例如從家裡跳樓。
- 不算（依這個定義）：自然死亡；在屋內遭砍殺、但陳屍他處；發生在賣方取得之前。
- 現在的說明書寫得更寬：同一份函說，當時的不動產說明書應記載事項還沒有凶宅項目。104 年 11 月 25 日修正的「不動產說明書應記載及不得記載事項」，已要求說明「本建物（專有部分）於產權持有期間是否曾發生兇殺、自殺、一氧化碳中毒或其他非自然死亡之情形」（橋頭地院 112 年度重訴字第 36 號判決引述）。
法院怎麼判
- 沒有物理損壞也可以是瑕疵：最高法院說明，依通常交易觀念或當事人約定，物應具備的價值、效用或品質而不具備，就是瑕疵，「不以物質上應具備者為限」（107 年度台上字第 2093 號）。
- 自殺後送醫才死亡，仍算：屋主之子在車庫自縊，送醫後死亡；賣方在現況說明書勾「否」。法院認定是自殺致死事故，按買賣價格 1,153 萬元乘以鑑定減損比率 18%，判賣方返還 207 萬 5,400 元，最高法院駁回賣方上訴（115 年度台上字第 65 號）。
- 發生在前手時期、賣方不知情，也可能要負責：98 年前屋主的妹妹在屋內燒炭，送醫後 24 小時內死亡；111 年轉賣時賣方不知情。橋頭地院認為說明書範例只規定持有期間的事項要列載，「並未定義何謂凶宅」，瑕疵擔保是無過失責任，准買方解除契約、判賣方返還 1,350 萬元（112 年度重訴字第 36 號，一審判決，司法院審級資料無上訴紀錄）。
- 意外死亡算不算，看雙方約定：前屋主更換熱水器電池時不慎墜樓身亡，說明書寫的是「兇殺或自殺等非自然身故」。最高法院認為要探求雙方訂約真意，不能只憑字面就認定意外也包括在內，廢棄原判決發回（107 年度台上字第 2093 號）。
實價登錄裡的凶宅：中位數便宜約 34%
實價登錄的備註欄，有時會寫明「有非自然死亡之情事」「瑕疵物件之交易（自殺致死）」「疑似兇宅」。我們在 3,564,640 筆含建物的買賣成交裡，找到 253 筆這類備註。 排除同時註記親友、特殊關係、債權債務等其他特殊因素的交易與持分交易後，和同社區前後兩年內的其他成交比每坪單價：
- 97 筆，中位數低約 34%，中間一半的折價落在 23%～43%。
- 對照判決裡的鑑定：上面最高法院維持的案件，鑑定減損比率是 18%。實際成交的折價，中位數大約是它的兩倍。
- 只有申報時寫進備註的才找得到，樣本少，這個數字只能當參考。
買之前怎麼確認
- 看同社區成交的備註：本站社區、大樓頁的成交表會顯示實價登錄的備註原文（含個人資料的除外），申報時註明非自然死亡、漏水、增建的都看得到；沒寫進備註的則查不到。各縣市整理好的紀錄見凶宅查詢。
- 請賣方在現況說明書勾選並簽名：上面最高法院的案件，賣方勾「否」並簽名、事後證明不實，就要負瑕疵擔保責任。
- 契約寫清楚範圍：內政部的定義限於賣方持有期間、兇殺或自殺；意外死亡、送醫後死亡、前手時期發生的，法院曾因契約文字而有不同判斷。想涵蓋這些情形，要在契約裡寫明。
- 法拍屋不受瑕疵擔保保護：拍賣物的買受人沒有瑕疵擔保請求權（強制執行法第 69 條）。法院的查封筆錄與拍賣公告，要載明調查所得的「建物內有非自然死亡或其他足以影響交易之特殊情事」（第 77 條、第 81 條）， 但不少公告寫的是查無或不明，並提醒「投標人應自行查明」。法拍屋查詢的標的頁可以查看法院公告。
已經買到了怎麼辦
發現後應即通知賣方（民法第 356 條），可以解除契約或請求減少價金（第 359 條）；通知後 6 個月內要實際主張，自交屋起最長 5 年，賣方故意不告知的不受 6 個月限制（第 365 條）。 契約裡「賣方不負瑕疵擔保責任」的約定，賣方故意不告知時無效（第 366 條）。詳見瑕疵擔保責任。
資料與方法
- 來源：內政部實價登錄買賣（不含預售），交易標的含建物；資料至 2026-09-16，快照 2026-10-03。備註提到凶宅、兇宅、非自然死亡、非自然身故、自殺、凶殺、命案等，且不是否定、條件或舉例句者（例如「無非自然死亡」「如有非自然死亡」）；先刪除仲介制式免責條款中「惟若重大瑕疵除外如：非自然身故…」「除海砂、輻射、凶宅外，賣方不負…」的例外清單。分類規則與社區頁「成交備註重點」相同。
- 折價：與同一社區、前後兩年內、備註沒有瑕疵字眼且非特殊交易的成交比每坪單價（已扣車位），比較組至少 3 筆。
- 判決：最高法院 107 年度台上字第 2093 號、115 年度台上字第 65 號，臺灣橋頭地方法院 112 年度重訴字第 36 號（司法院裁判書系統原文；審級以司法院歷審資料查核）。法條：民法第 356、359、365、366 條，強制執行法第 69、77、81 條（全國法規資料庫，2026-10-03 查詢）。
- 分析程式：
scripts/content/defects.py。本文為法規與資料整理，個案請洽律師。