瑕疵擔保責任是什麼？買到漏水、海砂屋、凶宅怎麼辦：民法規定、5 年期限與最高法院判決
瑕疵擔保責任是賣方的法定責任：房子在交屋時，不能有減少價值或效用的瑕疵。有瑕疵，買方可以解除契約或請求減少價金（民法第 354、359 條）， 期限是通知賣方後 6 個月、交屋後 5 年（第 365 條）。實價登錄的備註裡，寫明漏水或壁癌的成交有 2,627 筆，單價中位數比同社區其他成交低約 4.5%； 寫明賣方免除瑕疵擔保責任的，2025 年有 323 筆。
瑕疵擔保責任是什麼
- 物的瑕疵：賣方要擔保房子在危險移轉（通常是交屋）時，沒有滅失或減少價值的瑕疵，也沒有滅失或減少通常效用、契約預定效用的瑕疵；減少的程度無關重要的，不算瑕疵（第 354 條第 1 項）。
- 保證的品質：賣方保證過的品質，交屋時也要具備（同條第 2 項）。
- 不限於看得到的損壞：最高法院說明，依通常交易觀念或當事人的約定，物應具備的價值、效用或品質而不具備，就是瑕疵，「不以物質上應具備者為限」（107 年度台上字第 2093 號判決）。所以漏水、海砂屋之外，凶宅也可能構成瑕疵，見凶宅的定義與判決。
- 權利的瑕疵：另外，賣方要擔保第三人對房子不能主張任何權利（第 349 條），例如房子上還有第三人的抵押權沒有塗銷。
什麼情況賣方不用負責
- 買方簽約時就知道：買方在契約成立時知道有瑕疵，賣方不負擔保責任（第 355 條第 1 項）。
- 買方重大過失而不知道：賣方沒有保證無瑕疵時，也不用負責；但賣方故意不告知瑕疵的，仍要負責（同條第 2 項）。
- 法拍屋：拍賣物的買受人就物的瑕疵沒有擔保請求權（強制執行法第 69 條），見法拍屋的風險。
發現瑕疵要做什麼：先通知
買方受領房子後，要依通常程序從速檢查，發現賣方應負責的瑕疵，應即通知賣方；沒有通知，除了通常檢查發現不了的瑕疵以外，視為承認。當下不能發現、日後才發現的瑕疵，也要在發現後立即通知（第 356 條）。
可以要求什麼：解約、減價，原則上不能要求修
- 解除契約或減少價金：依情形解除契約顯失公平的，只能請求減少價金（第 359 條）。
- 損害賠償只有兩種情況：房子缺少賣方保證的品質，或賣方故意不告知瑕疵（第 360 條）。
- 原則上不能要求賣方修：最高法院說明，瑕疵擔保的法律效果原則上是減少價金或解除契約，「於一般特定之債之情形下，買受人並無請求出賣人修補瑕疵之權利」（112 年度台上字第 2046 號判決）。要賣方修繕，要在契約裡約定。
5 年、6 個月怎麼算
解除權或減少價金的請求權，在買方依第 356 條通知賣方後 6 個月不行使，或自交屋起經過 5 年，就消滅；賣方故意不告知瑕疵的，不適用 6 個月的限制（第 365 條）。 所以發現瑕疵後要盡快通知，並在 6 個月內實際主張解約或減價，不要只停在協商。
「賣方不負瑕疵擔保責任」有效嗎
- 原則上可以約定：民法的瑕疵擔保規定不是強行規定，當事人可以特約免除、限制或加重（最高法院 107 年度台上字第 2093 號判決）。
- 賣方故意不告知，免責約定無效：以特約免除或限制瑕疵擔保義務，如果賣方故意不告知瑕疵，特約無效（第 366 條）。
- 要由賣方證明買方放棄了：買方證明有瑕疵後，賣方主張買方已免除其責任，由賣方負舉證責任。一件海砂屋案件，賣方補貼 10 萬元、買方在點交確認書寫「同意放棄瑕疵擔保請求權」；依仲介證詞，確認書似乎只處理已發現的鐵門鏽蝕、漏水修繕；最高法院認為海砂屋屬重大瑕疵，原審僅憑確認書就認定買方已拋棄海砂屋的瑕疵擔保請求權，「尚嫌速斷，亦與經驗法則有違」，廢棄發回（109 年度台上字第 2299 號判決）。
- 現況說明書勾「否」：一件凶宅案，賣方在現況說明書「是否曾發生兇殺、自殺、一氧化碳中毒或其他非自然死亡之情形」勾選「否」並簽名，事後證明屋主之子曾在車庫自縊、送醫後死亡。法院認定賣方應負瑕疵擔保責任，按原買賣價格 1,153 萬元乘以鑑定的減損比率 18%，判賣方返還 207 萬 5,400 元，最高法院維持（115 年度台上字第 65 號判決）。
實價登錄裡的瑕疵：漏水約便宜 4.5%
實價登錄的備註欄常會寫明屋況。我們分類了 3,564,640 筆含建物的買賣成交（不含預售），寫明漏水、滲水或壁癌的有 2,627 筆，寫明凶宅或非自然死亡的有 253 筆。 其中 2,583 筆寫明賣方「免除」或「不負」瑕疵擔保（或保固）責任，998 筆同時提到漏水，常見的寫法是「買方同意自行修復並負擔修繕費用，賣方已折讓價金，依現況點交」。
和同一社區、前後兩年內沒有這類備註的成交比每坪單價：寫明漏水或壁癌的 1,045 筆，中位數低約 4.5%，中間一半落在 -19.0%～5.6%； 寫明凶宅的 97 筆，中位數低約 34.2%。
寫明免除瑕疵擔保責任的成交筆數（每年）：
備註只反映申報時有寫進去的內容，實際契約裡的免責約定遠多於此，這裡只能看出趨勢。社區、大樓頁的成交表會顯示每一筆的備註原文。
資料與方法
- 來源：內政部實價登錄買賣（不含預售），交易標的含建物，共 3,564,640 筆；資料至 2026-09-16，快照 2026-10-03。
- 分類用備註文字：先刪掉仲介制式免責條款裡「惟若重大瑕疵除外如：非自然身故、輻射屋、海砂屋…等」「除海砂、輻射、凶宅外，賣方不負…」的例外清單（那是在列舉不免責的情形，不代表該屋有這些問題），再排除同一子句裡的否定、條件與舉例（「無滲漏水」「不論是否有漏水」「賣方不負擔滲漏水、壁癌等瑕疵擔保」）。規則與社區頁「成交備註重點」相同。
- 折價：只算沒有同時註記親友、特殊關係、債權債務、急買急賣、拍賣等其他特殊因素的非持分成交，與同社區前後兩年內、備註沒有瑕疵字眼且非特殊交易的成交比每坪單價（已扣車位），比較組至少 3 筆。海砂屋符合條件的只有 17 筆，不列結果。
- 法條：民法第 349、354～356、359、360、365、366 條，強制執行法第 69 條（全國法規資料庫，2026-10-03 查詢，皆為現行條文）。判決：最高法院 107 年度台上字第 2093 號、109 年度台上字第 2299 號、112 年度台上字第 2046 號、115 年度台上字第 65 號（司法院裁判書系統原文）。
- 分析程式：
scripts/content/defects.py。本文為法規與資料整理，個案請洽律師。