底價
325 萬
每坪 11.5 萬・28.1 坪（主建物 25.8）
比同棟行情
—
同棟、同社區坪數相近的成交不足
比附近行情
便宜 282 萬
-46%・附近 21.6 萬/坪・20 筆・座標只到行政區，僅供參考
底價回到哪一年
—
社區成交不足
一坪多少錢：底價每坪 11.5 萬（28.1 坪，單價都不含車位）
- 附近 1 公里 每坪 21.6 萬相似成交 20 筆加權中位・座標只到行政區，僅供參考低 46%
本頁整理自法院拍賣公告與內政部實價登錄，非投資建議，不推銷、不仲介、不代標；本站與法院、債權人無關。
外觀與位置
這件的門牌無法精確定位（系統只定位到永康），所以不顯示街景、空拍、淹水與液化風險、周邊距離，以免看錯位置。同棟、同社區的比價不受影響。
這個底價在哪裡
底價和同棟行情、附近行情、這一戶過去成交排在同一把尺上（長條從 0 起算）。行情換算＝不含車位的單價 × 不含車位的坪數，所以不含車位價值；底價若含車位，實際差距更大。
- 法拍底價第1拍・2026/10/13325 萬
- 常見得標價臺南市近半年拍定價中位數＝底價 ×1.02331 萬比底價多 7
- 附近行情換算附近 1 公里 20 筆相似成交（信心低） 21.6 萬/坪 × 28.1 坪607 萬比底價多 282
出價試算：出多少還划算
拉桿或按情境選出價，看換算每坪、比行情便宜多少、租金報酬。色帶：綠色仍低於附近行情、紅色高於附近行情。
325萬・底價 ×1.00
換算每坪
11.6萬
28.1 坪（不含車位）
比行情
—
成交不足
比附近行情
-46%
省約 282 萬
毛租金報酬
—
社區租約不足
- 臺南市近半年 49 件整戶法拍，拍定價中位數是底價的 1.02 倍，前 25% 出到 1.06 倍、前 10% 出到 1.12 倍；以底價拍定的只有 16%。 這些得標價裡，超過 75% 比你出的高。
- 投標要附保證金 65 萬；得標後補足其餘約 260 萬，繳款期限以法院通知為準，貸款要在投標前談好。
- 租金：社區近兩年坪數相近的租約不到 3 筆，不估租金報酬（用行政區的租金會被不同地段、屋況拉偏）。
根據與來源
- 底價、保證金
- 本件法院拍賣公告。
- 附近行情
- 21.6 萬/坪：附近 1 公里 20 筆相似成交（信心低）（內政部實價登錄，不含車位）。
- 換算
- 每坪＝出價 ÷ 28.1 坪（不含車位）；比行情＝每坪 ÷ 行情單價 − 1；省／多付＝行情單價 × 坪數 − 出價。
- 拍定倍數
- 臺南市近 180 天（2026-06-16～2026-09-30）地方法院整戶房屋法拍的拍定結果 49 件，拍定價 ÷ 底價的分位數；縣市不到 30 件時改用全台。行政執行署的拍賣不算在內。
- 性質
- 依公開資料的試算，不是估價，也不是投資建議；得標價、點交與貸款以法院公告及實際情況為準。
風險檢查：法院公告怎麼寫
從公告的點交情形、使用情形與備註整理，附上公告原文片段與消息來源；社區成交備註來自實價登錄。判斷請以公告原文為準。
沒問題 2要注意 3公告沒提 7
- 點交 拍定後由法院點交；占用人不搬，法院可解除占有
- 現況 空屋或門鎖深鎖
- –非自然死亡 公告沒提
- –火災 公告沒提
- –海砂屋 公告沒提
- –輻射屋 公告沒提
- –地震受損 公告沒提
- –漏水 公告沒提
- !共有 共有物變賣：其他共有人可以同樣條件優先承買
- –管理費 公告沒寫有沒有欠繳，投標前問管委會
- !車位 車位的位置與使用權法院不保證，要自行查明
- !瑕疵擔保 法拍不負瑕疵擔保（強制執行法第 113 條準用第 69 條），買到有瑕疵不能要求退還或減價
下一步
以下擷取自法院公告，實際以公告與法院通知為準。
- 拍賣日
- 2026/10/13
- 保證金
- 65 萬（650,000 元）
- 投標時間
- 115年10月13日下午2時・開標 115年10月13日下午3時30分
- 投標地點
- 臺南地院民事執行處
- 閱覽查封筆錄
- 自公告之日起，至拍賣期日前1日(每日辦公時間內)在本院民事執行處各股書記官辦公室(請事先聯絡)
點交與現況
法院公告「點交情形」「使用情形」「備註」的重點；判斷請以公告原文為準。
- 查封時，據債權人會同管區警員及開鎖人員入內查看並向本院查報，系爭建物閒置中，沒有車位，依鑑價報告照片所示，建物內留有少許物品
歷次拍賣
同一案、同一標別在本站累積的紀錄（法院只提供目前這一拍，較早拍次從本站開始收錄起才有）。
| 日期 | 拍次 | 結果 | 底價（萬） | 比上一拍 | 拍定價（萬） |
|---|---|---|---|---|---|
| 2026/10/13 | 第1拍 | 待拍 | 325 | — | — |
市價怎麼算的：相似成交明細
附近 1 公里、近 3 年的相似成交，依距離、坪數、樓層、屋齡、型態加權取中位數（單價不含車位）。法拍公告面積是主建物，已換算成含公設的坪數再比較。底色標示的是同一棟；屋齡或坪數差很多的案例會影響市價，請一併參考上方「比同棟成交」。
台南市永康區永安路165巷125號
2026/05/18・華廈・26 年・30.1 坪・51 m
19.6 萬/坪
台南市永康區永安一街56巷5號
2026/07/21・住宅大樓・9 年・23.9 坪・76 m
27.8 萬/坪
台南市永康區永安路288號
2026/08/17・住宅大樓・1 年・26.0 坪・216 m
34.0 萬/坪
台南市永康區永安路105巷46弄20號
2026/05/05・華廈・32 年・28.3 坪・195 m
18.4 萬/坪
台南市永康區永安一街56巷3號
2026/07/10・住宅大樓・9 年・35.7 坪・86 m
30.5 萬/坪
台南市永康區永安一街56巷5號
2025/09/26・住宅大樓・8 年・27.2 坪・76 m
30.5 萬/坪
台南市永康區永安路105巷46弄24號
2026/08/09・華廈・32 年・34.4 坪・188 m
16.6 萬/坪
台南市永康區永安二街1號
2025/12/22・華廈・32 年・30.8 坪・116 m
18.9 萬/坪
台南市永康區永安一街56巷5號
2025/05/29・住宅大樓・7 年・27.2 坪・76 m
34.5 萬/坪
台南市永康區永安路165巷24號
2026/06/25・華廈・32 年・40.0 坪・32 m
17.1 萬/坪
台南市永康區永安路165巷24號
2025/03/05・華廈・31 年・30.8 坪・32 m
20.5 萬/坪
台南市永康區永安路165巷24號
2024/11/25・華廈・31 年・30.8 坪・32 m
18.9 萬/坪
解讀須知
- 本頁是公開資料的整理與分析，非投資建議，不推銷、不仲介、不代標。本站不是賣方，與法院、債權人無關，不收任何佣金；要不要投標、出價多少請自行判斷，並以拍賣公告原文為準。
- 「比附近市價」＝（底價或拍定價）換算每坪後，相對附近相似成交的差距；負值代表比較便宜。只對單一房屋、非持分、含土地的標的計算。
- 「比同棟成交」只比同一棟、坪數相近的成交，最直接；同棟小坪數單價通常較高，所以不混在一起比。
- 比市價便宜超過五成，通常有公告以外的問題（占用、不點交、持分、增建、瑕疵），務必讀公告原文。
- 點交＝法院協助排除占用並交屋；不點交時要自行處理占用（常需訴訟）。「部分點交」要看是哪一部分不點交。
- 第 1 拍底價多依鑑價訂定，常高於實際成交；之後每拍約降兩成。另有稅費、欠繳管理費、整修費，且瑕疵不擔保。