底價 1,457 萬（每坪 19.8 萬），比東區全部行情（每坪 28.5 萬）低 30%。
- 附近 1 公里 每坪 45.1 萬相似成交 20 筆加權中位・信心低，僅供參考低 56%
- 東區全部 每坪 28.5 萬近一年 965 筆中位（各類型）低 30%
本頁整理自法院拍賣公告與內政部實價登錄，非投資建議，不推銷、不仲介、不代標；本站與法院、債權人無關。
這棟房子的資料
來源：實價登錄、法院拍賣公告、本站建物與社區資料；公設比與格局是由實價登錄推算或申報，以權狀與現場為準。
- 面積
- 換算 73.5 坪（含公設、不含車位）・主建物 66.9 坪
- 土地
- 裕南段 1555 地號・持分約 25.3 坪（全部）
- 交通
- 台鐵臺南站 2.7 公里
- 學校
- 東區復興國小 478 公尺・復興國中 618 公尺・慈幼工商 685 公尺（1 公里內）
環境風險：土壤液化與淹水潛勢
這間位在地調中心標示的中潛勢區。地調中心 2026/09/21 版圖資。
- 6 小時 150 毫米未標示
- 24 小時 350 毫米未標示
- 24 小時 500 毫米未標示
- 24 小時 650 毫米未標示
四種降雨情境下，這間都不在淹水範圍。水利署淹水潛勢圖（2022 匯整）。
淹水潛勢圖是經設計降雨情境、特定水文地文條件及水理模式演算，模擬防洪設施於正常運作下可能的淹水情形。 淹水潛勢圖僅限防災用途，不得引為土地使用管制依據。 土壤液化潛勢圖為1/25,000 初步精度，僅供規劃/防災參考，不得作為個案工程設計依據。「未標示」只代表不在圖上的潛勢範圍，不保證沒有風險；個案請以現地調查為準。
外觀：街景、空拍與法院照片
法拍屋多半進不去，先看外觀、巷道與周邊。街景是 Google 的影像、空拍是國土測繪中心正射影像，拍攝時間都可能比現況早，以現場為準。
鏡頭對著：臺南市東區中華東路二段133巷77弄11號街景左上角是 Google 街景車拍攝的位置（常在對面），不是這裡的門牌
空拍：紅色標記是這棟（依門牌座標），可縮放、切換成地圖
這個底價在哪裡
底價和同棟行情、附近行情、這一戶過去成交排在同一把尺上（長條從 0 起算）。行情換算＝不含車位的單價 × 不含車位的坪數，所以不含車位價值；底價若含車位，實際差距更大。
- 法拍底價第2拍・2026/11/031,457 萬
- 常見得標價臺南市近半年拍定價中位數＝底價 ×1.021,487 萬比底價多 30
- 附近行情換算附近 1 公里 20 筆相似成交（信心低） 45.1 萬/坪 × 73.5 坪3,309 萬比底價多 1,852
出價試算：出多少還划算
拉桿或按情境選出價，看換算每坪、比行情便宜多少、租金報酬。色帶：綠色仍低於附近行情、紅色高於附近行情。
- 臺南市近半年 49 件整戶法拍，拍定價中位數是底價的 1.02 倍，前 25% 出到 1.06 倍、前 10% 出到 1.12 倍；以底價拍定的只有 16%。 這些得標價裡，超過 75% 比你出的高。
- 租金：社區近兩年坪數相近的租約不到 3 筆，不估租金報酬（用行政區的租金會被不同地段、屋況拉偏）。
- 底價、保證金
- 本件法院拍賣公告。
- 附近行情
- 45.1 萬/坪：附近 1 公里 20 筆相似成交（信心低）（內政部實價登錄，不含車位）。
- 換算
- 每坪＝出價 ÷ 73.5 坪（不含車位）；比行情＝每坪 ÷ 行情單價 − 1；省／多付＝行情單價 × 坪數 − 出價。
- 拍定倍數
- 臺南市近 180 天（2026-06-16～2026-09-30）地方法院整戶房屋法拍的拍定結果 49 件，拍定價 ÷ 底價的分位數；縣市不到 30 件時改用全台。行政執行署的拍賣不算在內。
- 性質
- 依公開資料的試算，不是估價，也不是投資建議；得標價、點交與貸款以法院公告及實際情況為準。
風險檢查：法院公告怎麼寫
從公告的點交情形、使用情形與備註整理，附上公告原文片段與消息來源；社區成交備註來自實價登錄。判斷請以公告原文為準。
- 點交 拍定後由法院點交；占用人不搬，法院可解除占有
- 現況 債務人使用
- –非自然死亡 公告沒提
- –火災 公告沒提
- –海砂屋 公告沒提
- –輻射屋 公告沒提
- –地震受損 公告沒提
- –漏水 公告沒提
- !增建 有增建或未保存登記的建物：拍定後無法登記，可能被拆除
- !土壤液化 中潛勢來源：地調中心 2026/09 版
- 淹水潛勢 四種降雨情境都未標示淹水來源：水利署淹水潛勢圖 2022
- –管理費 公告沒寫有沒有欠繳，投標前問管委會
- !瑕疵擔保 法拍不負瑕疵擔保（強制執行法第 113 條準用第 69 條），買到有瑕疵不能要求退還或減價
下一步
以下擷取自法院公告，實際以公告與法院通知為準。
- 拍賣日
- 2026/11/03
- 保證金
- 見公告
- 投標時間
- 見公告
- 投標地點
- 臺南地院民事執行處
- 閱覽查封筆錄
- 自公告之日起，至拍賣期日前1日(每日辦公時間內)在本院民事執行處各股書記官(請事先聯絡)
點交與現況
法院公告「點交情形」「使用情形」「備註」的重點；判斷請以公告原文為準。
- 查封時，據債務人陳美雲之配偶張京師稱：系爭建物為債務人及家屬自住，另據地政指界人員稱：建物一層及屋頂突出物均有增建
歷次拍賣
同一案、同一標別在本站累積的紀錄（法院只提供目前這一拍，較早拍次從本站開始收錄起才有）。
| 日期 | 拍次 | 結果 | 底價（萬） | 比上一拍 | 拍定價（萬） |
|---|---|---|---|---|---|
| 2026/11/03 | 第2拍 | 待拍 | 1,457 | — | — |
市價怎麼算的：相似成交明細
附近 1 公里、近 3 年的相似成交，依距離、坪數、樓層、屋齡、型態加權取中位數（單價不含車位）。法拍公告面積是主建物，已換算成含公設的坪數再比較。底色標示的是同一棟；屋齡或坪數差很多的案例會影響市價，請一併參考上方「比同棟成交」。
解讀須知
- 本頁是公開資料的整理與分析，非投資建議，不推銷、不仲介、不代標。本站不是賣方，與法院、債權人無關，不收任何佣金；要不要投標、出價多少請自行判斷，並以拍賣公告原文為準。
- 「比附近市價」＝（底價或拍定價）換算每坪後，相對附近相似成交的差距；負值代表比較便宜。只對單一房屋、非持分、含土地的標的計算。
- 「比同棟成交」只比同一棟、坪數相近的成交，最直接；同棟小坪數單價通常較高，所以不混在一起比。
- 比市價便宜超過五成，通常有公告以外的問題（占用、不點交、持分、增建、瑕疵），務必讀公告原文。
- 點交＝法院協助排除占用並交屋；不點交時要自行處理占用（常需訴訟）。「部分點交」要看是哪一部分不點交。
- 第 1 拍底價多依鑑價訂定，常高於實際成交；之後每拍約降兩成。另有稅費、欠繳管理費、整修費，且瑕疵不擔保。