底價
1,400 萬
每坪 20.3 萬・69.0 坪（主建物 63.8）
比同棟行情
—
同棟、同社區坪數相近的成交不足
比附近行情
便宜 136 萬
-9%・附近 22.3 萬/坪・20 筆・座標只到行政區，僅供參考
底價回到哪一年
—
社區成交不足
一坪多少錢：底價每坪 20.3 萬（69.0 坪，單價都不含車位）
- 附近 1 公里 每坪 22.3 萬相似成交 20 筆加權中位・座標只到行政區，僅供參考低 9%
- 白河區全部 每坪 13.7 萬近一年 60 筆中位（各類型）高 48%
本頁整理自法院拍賣公告與內政部實價登錄，非投資建議，不推銷、不仲介、不代標；本站與法院、債權人無關。
外觀與位置
這件的門牌無法精確定位（系統只定位到白河區），所以不顯示街景、空拍、淹水與液化風險、周邊距離，以免看錯位置。同棟、同社區的比價不受影響。
這個底價在哪裡
底價和同棟行情、附近行情、這一戶過去成交排在同一把尺上（長條從 0 起算）。行情換算＝不含車位的單價 × 不含車位的坪數，所以不含車位價值；底價若含車位，實際差距更大。
- 法拍底價第1拍・2026/10/131,400 萬
- 常見得標價臺南市近半年拍定價中位數＝底價 ×1.021,429 萬比底價多 29
- 附近行情換算附近 1 公里 20 筆相似成交（信心低） 22.3 萬/坪 × 69.0 坪1,536 萬比底價多 136
出價試算：出多少還划算
拉桿或按情境選出價，看換算每坪、比行情便宜多少、租金報酬。色帶：綠色仍低於附近行情、紅色高於附近行情。
1,400萬・底價 ×1.00
換算每坪
20.3萬
69.0 坪（不含車位）
比行情
—
成交不足
比附近行情
-9%
省約 136 萬
毛租金報酬
—
社區租約不足
- 臺南市近半年 49 件整戶法拍，拍定價中位數是底價的 1.02 倍，前 25% 出到 1.06 倍、前 10% 出到 1.12 倍；以底價拍定的只有 16%。 這些得標價裡，超過 75% 比你出的高。
- 投標要附保證金 280 萬；得標後補足其餘約 1,120 萬，繳款期限以法院通知為準，貸款要在投標前談好。
- 租金：社區近兩年坪數相近的租約不到 3 筆，不估租金報酬（用行政區的租金會被不同地段、屋況拉偏）。
根據與來源
- 底價、保證金
- 本件法院拍賣公告。
- 附近行情
- 22.3 萬/坪：附近 1 公里 20 筆相似成交（信心低）（內政部實價登錄，不含車位）。
- 換算
- 每坪＝出價 ÷ 69.0 坪（不含車位）；比行情＝每坪 ÷ 行情單價 − 1；省／多付＝行情單價 × 坪數 − 出價。
- 拍定倍數
- 臺南市近 180 天（2026-06-16～2026-09-30）地方法院整戶房屋法拍的拍定結果 49 件，拍定價 ÷ 底價的分位數；縣市不到 30 件時改用全台。行政執行署的拍賣不算在內。
- 性質
- 依公開資料的試算，不是估價，也不是投資建議；得標價、點交與貸款以法院公告及實際情況為準。
風險檢查：法院公告怎麼寫
從公告的點交情形、使用情形與備註整理，附上公告原文片段與消息來源；社區成交備註來自實價登錄。判斷請以公告原文為準。
要注意 4風險 1公告沒提 7
- !點交 部分點交（需讀公告）
- –現況 公告沒寫誰在使用
- –非自然死亡 公告沒提
- –火災 公告沒提
- –海砂屋 公告沒提
- –輻射屋 公告沒提
- –地震受損 公告沒提
- 漏水 公告提到漏水來源：法院公告
- !增建 有增建或未保存登記的建物：拍定後無法登記，可能被拆除
- !共有 共有物變賣：其他共有人可以同樣條件優先承買
- –管理費 公告沒寫有沒有欠繳，投標前問管委會
- !瑕疵擔保 法拍不負瑕疵擔保（強制執行法第 113 條準用第 69 條），買到有瑕疵不能要求退還或減價
下一步
以下擷取自法院公告，實際以公告與法院通知為準。
- 拍賣日
- 2026/10/13
- 保證金
- 280 萬（2,800,000 元）
- 投標時間
- 115年10月13日下午2時・開標 115年10月13日下午3時30分
- 投標地點
- 臺南地院民事執行處
- 閱覽查封筆錄
- 自公告之日起，至拍賣期日前1日(每日辦公時間內)在本院民事執行處各股書記官辦公室(請事先聯絡)
點交與現況
法院公告「點交情形」「使用情形」「備註」的重點；判斷請以公告原文為準。
- 本件拍賣標的於民國115年1月20日現場查封時，黃彩惠在場稱拍賣建物為其自住使用，現由其經營茶行，另拍賣建物3樓有增建
- 經會同地政人員指出應查封土地之位置及範圍，依地政人員指界所示，編號1、2土地為道路，編號3土地上則坐落拍賣建物一棟，並就拍賣建物之增建測量如附表編號2建物所示
- 又據鑑價報告所載，拍賣房屋有輕微壁癌、漏水情形
- 依使用分區證明書所載，編號1、2土地使用分區屬「道路用地」，編號3土地屬「商業區」，「道路用地」屬公共設施保留地，權屬尚為私有，屬都市計畫法所稱之公共設施保留地，原則上將以徵收方式取得，目前無依都市計畫法第30規定獎勵私人或團體投資興辦
- 就上開土地之使用分區、使用地類別等，其開發使用是否受相關法令、法規之限制，及使用分區、使用地類別及管制規定等是否於拍賣過程中有所變更
- 另該建物如如無權占用鄰地或有違反建築法規遭主管機關認定為違章建築，拍定人應自行承擔被拆除之風險
歷次拍賣
同一案、同一標別在本站累積的紀錄（法院只提供目前這一拍，較早拍次從本站開始收錄起才有）。
| 日期 | 拍次 | 結果 | 底價（萬） | 比上一拍 | 拍定價（萬） |
|---|---|---|---|---|---|
| 2026/10/13 | 第1拍 | 待拍 | 1,400 | — | — |
市價怎麼算的：相似成交明細
附近 1 公里、近 3 年的相似成交，依距離、坪數、樓層、屋齡、型態加權取中位數（單價不含車位）。法拍公告面積是主建物，已換算成含公設的坪數再比較。底色標示的是同一棟；屋齡或坪數差很多的案例會影響市價，請一併參考上方「比同棟成交」。
台南市白河區光明街119號
2025/12/27・透天厝・1 年・63.0 坪・121 m
17.5 萬/坪
台南市白河區國光路26號
2026/01/08・透天厝・44 年・60.6 坪・208 m
11.6 萬/坪
台南市白河區裕農路167巷26號
2026/01/19・透天厝・0 年・72.4 坪・413 m
24.2 萬/坪
台南市白河區裕農路167巷28號
2026/02/24・透天厝・0 年・75.0 坪・418 m
22.0 萬/坪
台南市白河區光明街111號
2024/10/21・透天厝・0 年・57.8 坪・121 m
17.3 萬/坪
台南市白河區復興街16巷1號
2024/06/14・透天厝・0 年・63.7 坪・173 m
23.7 萬/坪
台南市白河區復興街20號
2024/11/04・透天厝・1 年・76.0 坪・183 m
22.4 萬/坪
台南市白河區復興街18號
2024/09/01・透天厝・0 年・76.4 坪・186 m
22.3 萬/坪
台南市白河區國泰路59號
2026/05/17・透天厝・0 年・59.6 坪・546 m
31.1 萬/坪
台南市白河區國泰路455號
2025/10/19・透天厝・2 年・53.9 坪・277 m
24.1 萬/坪
台南市白河區明德街25號
2026/02/08・透天厝・15 年・57.5 坪・445 m
15.0 萬/坪
台南市白河區三民路165-1號
2026/03/30・透天厝・33 年・56.5 坪・518 m
5.9 萬/坪
解讀須知
- 本頁是公開資料的整理與分析，非投資建議，不推銷、不仲介、不代標。本站不是賣方，與法院、債權人無關，不收任何佣金；要不要投標、出價多少請自行判斷，並以拍賣公告原文為準。
- 「比附近市價」＝（底價或拍定價）換算每坪後，相對附近相似成交的差距；負值代表比較便宜。只對單一房屋、非持分、含土地的標的計算。
- 「比同棟成交」只比同一棟、坪數相近的成交，最直接；同棟小坪數單價通常較高，所以不混在一起比。
- 比市價便宜超過五成，通常有公告以外的問題（占用、不點交、持分、增建、瑕疵），務必讀公告原文。
- 點交＝法院協助排除占用並交屋；不點交時要自行處理占用（常需訴訟）。「部分點交」要看是哪一部分不點交。
- 第 1 拍底價多依鑑價訂定，常高於實際成交；之後每拍約降兩成。另有稅費、欠繳管理費、整修費，且瑕疵不擔保。