底價 49 萬（每坪 0.9 萬），比下營區全部行情（每坪 14.0 萬）低 93%。
底價
49 萬
每坪 0.9 萬・53.3 坪（主建物 50.2）
比同棟行情
—
同棟、同社區坪數相近的成交不足
比附近行情
—
未含土地
底價回到哪一年
—
社區成交不足
一坪多少錢：底價每坪 0.9 萬（53.3 坪，單價都不含車位）
- 下營區全部 每坪 14.0 萬近一年 24 筆中位（各類型）低 93%
本頁整理自法院拍賣公告與內政部實價登錄，非投資建議，不推銷、不仲介、不代標；本站與法院、債權人無關。
環境風險：土壤液化與淹水潛勢
土壤液化潛勢
中潛勢
這間位在地調中心標示的中潛勢區。地調中心 2026/09/21 版圖資。
淹水潛勢（各降雨情境的淹水深度）
- 6 小時 150 毫米0.5–1 公尺
- 24 小時 350 毫米0.5–1 公尺
- 24 小時 500 毫米1–2 公尺
- 24 小時 650 毫米1–2 公尺
水利署淹水潛勢圖（2022 匯整）。
淹水潛勢圖是經設計降雨情境、特定水文地文條件及水理模式演算，模擬防洪設施於正常運作下可能的淹水情形。 淹水潛勢圖僅限防災用途，不得引為土地使用管制依據。 土壤液化潛勢圖為1/25,000 初步精度，僅供規劃/防災參考，不得作為個案工程設計依據。「未標示」只代表不在圖上的潛勢範圍，不保證沒有風險；個案請以現地調查為準。
外觀：街景、空拍與法院照片
法拍屋多半進不去，先看外觀、巷道與周邊。街景是 Google 的影像、空拍是國土測繪中心正射影像，拍攝時間都可能比現況早，以現場為準。
鏡頭對著：臺南市下營區友愛街90巷1號街景左上角是 Google 街景車拍攝的位置（常在對面），不是這裡的門牌
在 Google 地圖看街景Google 街景車拍攝於 2026 年 3 月，現況可能已不同・拍攝點離門牌約 13 公尺・可拖曳轉向
空拍：紅色標記是這棟（依門牌座標），可縮放、切換成地圖
風險檢查：法院公告怎麼寫
從公告的點交情形、使用情形與備註整理，附上公告原文片段與消息來源；社區成交備註來自實價登錄。判斷請以公告原文為準。
沒問題 3要注意 4風險 3公告沒提 5
- 點交 不點交：占用要自己處理，常需訴訟
- –現況 公告沒寫誰在使用
- 非自然死亡 本案建築物尚無顯著資訊顯示為海砂屋、輻射屋或推定為非自然死亡之建物來源：法院公告
- –火災 公告沒提
- 海砂屋 本案建築物尚無顯著資訊顯示為海砂屋來源：法院公告
- 輻射屋 本案建築物尚無顯著資訊顯示為海砂屋、輻射屋或推定為非自然死亡之建物來源：法院公告
- –地震受損 公告沒提
- –漏水 公告沒提
- !增建 有增建或未保存登記的建物：拍定後無法登記，可能被拆除
- 土地 建物坐落他人土地，可能被請求拆屋還地或付租金
- !共有 共有物變賣：其他共有人可以同樣條件優先承買
- !土壤液化 中潛勢來源：地調中心 2026/09 版
- 淹水潛勢 6 小時 150 毫米就淹 0.5–1 公尺來源：水利署淹水潛勢圖 2022
- –管理費 公告沒寫有沒有欠繳，投標前問管委會
- !瑕疵擔保 法拍不負瑕疵擔保（強制執行法第 113 條準用第 69 條），買到有瑕疵不能要求退還或減價
下一步
以下擷取自法院公告，實際以公告與法院通知為準。
- 拍賣日
- 2026/10/13
- 保證金
- 10 萬（99,000 元）
- 投標時間
- 115年10月13日上午9時・開標 115年10月13日上午10時30分
- 投標地點
- 臺南地院民事執行處
- 閱覽查封筆錄
- 自公告之日起，至拍賣期日前1日(每日辦公時間內)在本院民事執行處各股書記官辦公室(請事先聯絡)
點交與現況
法院公告「點交情形」「使用情形」「備註」的重點；判斷請以公告原文為準。
- 依鑑定報告記載，本案建物多處牆壁龜裂及壁癌，內部維護情況較差
- 勘察時經現場詢問債權人，本案建築物尚無顯著資訊顯示為海砂屋、輻射屋或推定為非自然死亡之建物
- 依外觀目視尚難認定有地震受創或火災受損致不堪使用情況
- 本件拍賣標的物為未保存登記建物，占有使用狀況不明
- 本件建物坐落臺南市下營區營中段456地號土地，占有法律關係不明，若遭土地所有權人請求拆屋還地，與本院無涉
歷次拍賣
同一案、同一標別在本站累積的紀錄（法院只提供目前這一拍，較早拍次從本站開始收錄起才有）。
| 日期 | 拍次 | 結果 | 底價（萬） | 比上一拍 | 拍定價（萬） |
|---|---|---|---|---|---|
| 2026/10/13 | 第6拍 | 待拍 | 49 | — | — |
市價怎麼算的：相似成交明細
附近 1 公里、近 3 年的相似成交，依距離、坪數、樓層、屋齡、型態加權取中位數（單價不含車位）。法拍公告面積是主建物，已換算成含公設的坪數再比較。底色標示的是同一棟；屋齡或坪數差很多的案例會影響市價，請一併參考上方「比同棟成交」。
台南市下營區人和三街71巷53號
2026/04/05・透天厝・41 年・38.6 坪・62 m
9.8 萬/坪
台南市下營區中山路2段111巷1弄3號
2026/05/06・透天厝・39 年・49.0 坪・434 m
8.2 萬/坪
台南市下營區友愛街138號
2024/08/16・透天厝・30 年・43.9 坪・99 m
13.2 萬/坪
台南市下營區民權一街56號
2025/05/26・透天厝・30 年・54.4 坪・302 m
14.7 萬/坪
台南市下營區人和三街70巷5弄6號
2025/05/06・透天厝・40 年・44.7 坪・267 m
7.2 萬/坪
台南市下營區大和街103巷9弄2號
2026/04/26・透天厝・7 年・58.4 坪・782 m
21.4 萬/坪
台南市下營區中正北路18號
2025/07/22・透天厝・33 年・44.4 坪・331 m
18.3 萬/坪
台南市下營區大和街87號
2026/05/27・透天厝・1 年・61.9 坪・847 m
19.7 萬/坪
台南市下營區友愛街176號
2025/07/18・透天厝・19 年・32.2 坪・207 m
17.7 萬/坪
台南市下營區忠孝街9號
2025/10/03・透天厝・1 年・55.4 坪・860 m
22.2 萬/坪
台南市下營區蚵寮街200號
2024/01/04・透天厝・27 年・57.5 坪・478 m
7.0 萬/坪
台南市下營區中山路2段187巷26號
2025/04/27・透天厝・8 年・58.6 坪・784 m
15.7 萬/坪
解讀須知
- 本頁是公開資料的整理與分析，非投資建議，不推銷、不仲介、不代標。本站不是賣方，與法院、債權人無關，不收任何佣金；要不要投標、出價多少請自行判斷，並以拍賣公告原文為準。
- 「比附近市價」＝（底價或拍定價）換算每坪後，相對附近相似成交的差距；負值代表比較便宜。只對單一房屋、非持分、含土地的標的計算。
- 「比同棟成交」只比同一棟、坪數相近的成交，最直接；同棟小坪數單價通常較高，所以不混在一起比。
- 比市價便宜超過五成，通常有公告以外的問題（占用、不點交、持分、增建、瑕疵），務必讀公告原文。
- 點交＝法院協助排除占用並交屋；不點交時要自行處理占用（常需訴訟）。「部分點交」要看是哪一部分不點交。
- 第 1 拍底價多依鑑價訂定，常高於實際成交；之後每拍約降兩成。另有稅費、欠繳管理費、整修費，且瑕疵不擔保。