底價 1,365 萬（每坪 17.4 萬），比安定區透天行情（每坪 22.8 萬）低 24%。
底價
1,365 萬
每坪 17.4 萬・78.3 坪（主建物 72.2）
比同棟行情
—
同棟、同社區坪數相近的成交不足
比附近行情
便宜 171 萬
-11%・附近 19.6 萬/坪・20 筆・座標只到行政區，僅供參考
底價回到哪一年
—
沒有比底價更低的年份
一坪多少錢：底價每坪 17.4 萬（78.3 坪，單價都不含車位）
- 附近 1 公里 每坪 19.6 萬相似成交 20 筆加權中位・座標只到行政區，僅供參考低 11%
- 安定區透天 每坪 22.8 萬近一年 58 筆中位低 24%
- 安定區全部 每坪 25.1 萬近一年 142 筆中位（各類型）低 30%
本頁整理自法院拍賣公告與內政部實價登錄，非投資建議，不推銷、不仲介、不代標；本站與法院、債權人無關。
這棟房子的資料
來源：實價登錄、法院拍賣公告、本站建物與社區資料；公設比與格局是由實價登錄推算或申報，以權狀與現場為準。
- 屋齡
- 約 31 年（1996/01 完工）
- 建物
- 透天厝・鋼筋混凝土構造・住家用
- 樓層
- 地上 4 層（整棟）
- 面積
- 換算 78.3 坪（含公設、不含車位）・主建物 72.2 坪
- 土地
- 港口段 2798-10 地號・持分約 24.2 坪（全部）
外觀與位置
這件的門牌無法精確定位（系統只定位到安定區），所以不顯示街景、空拍、淹水與液化風險、周邊距離，以免看錯位置。同棟、同社區的比價不受影響。
這個底價在哪裡
底價和同棟行情、附近行情、這一戶過去成交排在同一把尺上（長條從 0 起算）。行情換算＝不含車位的單價 × 不含車位的坪數，所以不含車位價值；底價若含車位，實際差距更大。
- 同棟最近一筆成交54.6 坪・2019/07500 萬比底價少 865
- 法拍底價第1拍・2026/10/061,365 萬
- 常見得標價臺南市近半年拍定價中位數＝底價 ×1.021,393 萬比底價多 28
- 附近行情換算附近 1 公里 20 筆相似成交（信心低） 19.6 萬/坪 × 78.3 坪1,536 萬比底價多 171
出價試算：出多少還划算
拉桿或按情境選出價，看換算每坪、比行情便宜多少、租金報酬。色帶：綠色仍低於附近行情、紅色高於附近行情。
1,365萬・底價 ×1.00
換算每坪
17.4萬
78.3 坪（不含車位）
比行情
—
成交不足
比附近行情
-11%
省約 171 萬
毛租金報酬
—
社區租約不足
- 臺南市近半年 49 件整戶法拍，拍定價中位數是底價的 1.02 倍，前 25% 出到 1.06 倍、前 10% 出到 1.12 倍；以底價拍定的只有 16%。 這些得標價裡，超過 75% 比你出的高。
- 投標要附保證金 273 萬；得標後補足其餘約 1,092 萬，繳款期限以法院通知為準，貸款要在投標前談好。
- 租金：社區近兩年坪數相近的租約不到 3 筆，不估租金報酬（用行政區的租金會被不同地段、屋況拉偏）。
根據與來源
- 底價、保證金
- 本件法院拍賣公告。
- 附近行情
- 19.6 萬/坪：附近 1 公里 20 筆相似成交（信心低）（內政部實價登錄，不含車位）。
- 換算
- 每坪＝出價 ÷ 78.3 坪（不含車位）；比行情＝每坪 ÷ 行情單價 − 1；省／多付＝行情單價 × 坪數 − 出價。
- 拍定倍數
- 臺南市近 180 天（2026-06-16～2026-09-30）地方法院整戶房屋法拍的拍定結果 49 件，拍定價 ÷ 底價的分位數；縣市不到 30 件時改用全台。行政執行署的拍賣不算在內。
- 性質
- 依公開資料的試算，不是估價，也不是投資建議；得標價、點交與貸款以法院公告及實際情況為準。
風險檢查：法院公告怎麼寫
從公告的點交情形、使用情形與備註整理，附上公告原文片段與消息來源；社區成交備註來自實價登錄。判斷請以公告原文為準。
沒問題 5要注意 2風險 1公告沒提 4
- 點交 拍定後由法院點交；占用人不搬，法院可解除占有
- 現況 債務人使用
- –非自然死亡 公告沒提
- –火災 公告沒提
- 海砂屋 並無資訊可認定拍賣之建物為海砂屋來源：鑑價報告
- 輻射屋 並無資訊可認定拍賣之建物為海砂屋、輻射屋來源：鑑價報告
- –地震受損 公告沒提
- 漏水 公告提到漏水來源：法院公告
- !增建 有增建或未保存登記的建物：拍定後無法登記，可能被拆除
- –管理費 公告沒寫有沒有欠繳，投標前問管委會
- 成交備註 同棟 1 筆成交的實價登錄備註，沒有提到凶宅、海砂屋、漏水或火災
- !瑕疵擔保 法拍不負瑕疵擔保（強制執行法第 113 條準用第 69 條），買到有瑕疵不能要求退還或減價
下一步
以下擷取自法院公告，實際以公告與法院通知為準。
- 拍賣日
- 2026/10/06
- 保證金
- 273 萬（2,730,000 元）
- 投標時間
- 115年10月6日上午9時・開標 115年10月6日上午10時30分
- 投標地點
- 臺南地院民事執行處
- 閱覽查封筆錄
- 自公告之日起，至拍賣期日前1日(每日辦公時間內)在本院民事執行處各股書記官辦公室(請事先聯絡)
點交與現況
法院公告「點交情形」「使用情形」「備註」的重點；判斷請以公告原文為準。
- 據債務人之女在場陳稱，系爭房屋由債務人及其親屬自住，4樓有供奉神像，有小部分牆壁有漏水水痕情形
- 另據鑑價報告所載，系爭房屋為四層樓透天建物，現況由債務人及其親屬居住使用中
- 另增建部分如遭主管機關認定為違章建築，拍定人應自行承擔遭拆除之風險
- 依鑑價報告記載，並無資訊可認定拍賣之建物為海砂屋、輻射屋，或有地震受創、嚴重漏水、火災受損及曾發生非自然死亡或其他足以影響交易之特殊情事
歷次拍賣
同一案、同一標別在本站累積的紀錄（法院只提供目前這一拍，較早拍次從本站開始收錄起才有）。
| 日期 | 拍次 | 結果 | 底價（萬） | 比上一拍 | 拍定價（萬） |
|---|---|---|---|---|---|
| 2026/10/06 | 第1拍 | 待拍 | 1,365 | — | — |
解讀須知
- 本頁是公開資料的整理與分析，非投資建議，不推銷、不仲介、不代標。本站不是賣方，與法院、債權人無關，不收任何佣金；要不要投標、出價多少請自行判斷，並以拍賣公告原文為準。
- 「比附近市價」＝（底價或拍定價）換算每坪後，相對附近相似成交的差距；負值代表比較便宜。只對單一房屋、非持分、含土地的標的計算。
- 「比同棟成交」只比同一棟、坪數相近的成交，最直接；同棟小坪數單價通常較高，所以不混在一起比。
- 比市價便宜超過五成，通常有公告以外的問題（占用、不點交、持分、增建、瑕疵），務必讀公告原文。
- 點交＝法院協助排除占用並交屋；不點交時要自行處理占用（常需訴訟）。「部分點交」要看是哪一部分不點交。
- 第 1 拍底價多依鑑價訂定，常高於實際成交；之後每拍約降兩成。另有稅費、欠繳管理費、整修費，且瑕疵不擔保。