臺南市中西區民權路二段193號

臺南地院・115司執079266・待拍

透天厝・屋齡約 62 年・地上 4 層（整棟）・81.0 坪

不點交・第三人占用第2拍漏水增建未保存登記

底價

2,385 萬

每坪 29.4 萬・81.0 坪（主建物 81.0）

比同棟行情

—

同棟、同社區坪數相近的成交不足

比附近行情

便宜 545 萬

-19%・附近 36.2 萬/坪・14 筆・信心低

底價回到哪一年

—

社區成交不足

一坪多少錢：底價每坪 29.4 萬（81.0 坪，單價都不含車位）

附近 1 公里每坪 36.2 萬相似成交 14 筆加權中位・信心低，僅供參考低 19%
中西區透天每坪 28.3 萬近一年 94 筆中位高 4%
中西區全部每坪 25.5 萬近一年 452 筆中位（各類型）高 15%

本頁整理自法院拍賣公告與內政部實價登錄，非投資建議，不推銷、不仲介、不代標；本站與法院、債權人無關。

這棟房子的資料

來源：實價登錄、法院拍賣公告、本站建物與社區資料；公設比與格局是由實價登錄推算或申報，以權狀與現場為準。

屋齡: 約 62 年（1965/01 完工）
建物: 透天厝・加強磚造・住商用
樓層: 地上 4 層（整棟）
面積: 換算 81.0 坪（含公設、不含車位）・主建物 81.0 坪
土地: 永福段 478 地號・持分約 24.6 坪（全部）
交通: 台鐵臺南站 1.1 公里
學校: 永福國小 288 公尺・忠義國小 540 公尺・立人國小 687 公尺（1 公里內）

環境風險：土壤液化與淹水潛勢

土壤液化潛勢

低潛勢

這間位在地調中心標示的低潛勢區。地調中心 2026/09/21 版圖資。

淹水潛勢（各降雨情境的淹水深度）

6 小時 150 毫米未標示
24 小時 350 毫米未標示
24 小時 500 毫米未標示
24 小時 650 毫米未標示

四種降雨情境下，這間都不在淹水範圍。水利署淹水潛勢圖（2022 匯整）。

淹水潛勢圖是經設計降雨情境、特定水文地文條件及水理模式演算，模擬防洪設施於正常運作下可能的淹水情形。淹水潛勢圖僅限防災用途，不得引為土地使用管制依據。土壤液化潛勢圖為1/25,000 初步精度，僅供規劃/防災參考，不得作為個案工程設計依據。「未標示」只代表不在圖上的潛勢範圍，不保證沒有風險；個案請以現地調查為準。

外觀：街景、空拍與法院照片

法拍屋多半進不去，先看外觀、巷道與周邊。街景是 Google 的影像、空拍是國土測繪中心正射影像，拍攝時間都可能比現況早，以現場為準。

鏡頭對著：臺南市中西區民權路二段193號街景左上角是 Google 街景車拍攝的位置（常在對面），不是這裡的門牌

在 Google 地圖看街景Google 街景車拍攝於 2025 年 2 月，現況可能已不同・拍攝點離門牌約 12 公尺・可拖曳轉向

空拍：紅色標記是這棟（依門牌座標），可縮放、切換成地圖

這個底價在哪裡

底價和同棟行情、附近行情、這一戶過去成交排在同一把尺上（長條從 0 起算）。行情換算＝不含車位的單價 × 不含車位的坪數，所以不含車位價值；底價若含車位，實際差距更大。

法拍底價第2拍・2026/10/21
2,385 萬
常見得標價臺南市近半年拍定價中位數＝底價 ×1.02
2,435 萬
比底價多 50
附近行情換算附近 1 公里 14 筆相似成交（信心低） 36.2 萬/坪 × 81.0 坪
2,930 萬
比底價多 545

出價試算：出多少還划算

拉桿或按情境選出價，看換算每坪、比行情便宜多少、租金報酬。色帶：綠色仍低於附近行情、紅色高於附近行情。

你的出價

2,385萬・底價 ×1.00

換算每坪

29.4萬

81.0 坪（不含車位）

比行情

—

成交不足

比附近行情

-19%

省約 545 萬

毛租金報酬

—

社區租約不足

臺南市近半年 49 件整戶法拍，拍定價中位數是底價的 1.02 倍，前 25% 出到 1.06 倍、前 10% 出到 1.12 倍；以底價拍定的只有 16%。這些得標價裡，超過 75% 比你出的高。
投標要附保證金 477 萬；得標後補足其餘約 1,908 萬，繳款期限以法院通知為準，貸款要在投標前談好。
租金：社區近兩年坪數相近的租約不到 3 筆，不估租金報酬（用行政區的租金會被不同地段、屋況拉偏）。

根據與來源

底價、保證金: 本件法院拍賣公告。
附近行情: 36.2 萬/坪：附近 1 公里 14 筆相似成交（信心低）（內政部實價登錄，不含車位）。
換算: 每坪＝出價 ÷ 81.0 坪（不含車位）；比行情＝每坪 ÷ 行情單價 − 1；省／多付＝行情單價 × 坪數 − 出價。
拍定倍數: 臺南市近 180 天（2026-06-16～2026-09-30）地方法院整戶房屋法拍的拍定結果 49 件，拍定價 ÷ 底價的分位數；縣市不到 30 件時改用全台。行政執行署的拍賣不算在內。
性質: 依公開資料的試算，不是估價，也不是投資建議；得標價、點交與貸款以法院公告及實際情況為準。

風險檢查：法院公告怎麼寫

從公告的點交情形、使用情形與備註整理，附上公告原文片段與消息來源；社區成交備註來自實價登錄。判斷請以公告原文為準。

沒問題 3要注意 2風險 3公告沒提 6

點交　不點交：占用要自己處理，常需訴訟
現況　第三人占用
–非自然死亡　公告沒提
–火災　公告沒提
–海砂屋　公告沒提
–輻射屋　公告沒提
–地震受損　公告沒提
漏水　公告提到漏水來源：法院公告
!增建　有增建或未保存登記的建物：拍定後無法登記，可能被拆除
土壤液化　低潛勢來源：地調中心 2026/09 版
淹水潛勢　四種降雨情境都未標示淹水來源：水利署淹水潛勢圖 2022
–管理費　公告沒寫有沒有欠繳，投標前問管委會
成交備註　同棟 2 筆成交的實價登錄備註，沒有提到凶宅、海砂屋、漏水或火災
!瑕疵擔保　法拍不負瑕疵擔保（強制執行法第 113 條準用第 69 條），買到有瑕疵不能要求退還或減價

下一步

以下擷取自法院公告，實際以公告與法院通知為準。

拍賣日: 2026/10/21
保證金: 477 萬（4,770,000 元）
投標時間: 見公告
投標地點: 臺南地院民事執行處
閱覽查封筆錄: 自公告之日起，至拍賣期日前1日(每日辦公時間內)在本院民事執行處各股書記官(請事先聯絡)

公告 PDF

點交與現況

法院公告「點交情形」「使用情形」「備註」的重點；判斷請以公告原文為準。

尚未解析到這件的公告內容，請展開下方公告或開啟法院原檔。

歷次拍賣

同一案、同一標別在本站累積的紀錄（法院只提供目前這一拍，較早拍次從本站開始收錄起才有）。

日期	拍次	結果	底價（萬）	比上一拍	拍定價（萬）
2026/09/30	第1拍	待拍	2,650	—	—
2026/10/21	第2拍	待拍	2,385	-10%	—

市價怎麼算的：相似成交明細

附近 1 公里、近 3 年的相似成交，依距離、坪數、樓層、屋齡、型態加權取中位數（單價不含車位）。法拍公告面積是主建物，已換算成含公設的坪數再比較。底色標示的是同一棟；屋齡或坪數差很多的案例會影響市價，請一併參考上方「比同棟成交」。

日期	地址	型態・屋齡	樓層	坪	萬/坪	總價（萬）	距離
2026/08/20	台南市中西區中正路50號	透天厝・—	—/3	92.3	54.2	5,000	333 m
2026/05/21	台南市中西區西門路2段22號	透天厝・64 年	—/3	82.0	36.6	3,000	638 m
2023/11/11	台南市中西區忠義路2段84巷1-1號	透天厝・40 年	—/2	84.6	26.0	2,200	163 m
2026/04/10	台南市中西區中正路356號	住宅大樓・18 年	6/14	64.7	30.2	2,250	431 m
2024/04/14	台南市中西區民生路1段99號	透天厝・65 年	—/3	94.3	29.0	2,730	190 m
2026/07/24	台南市中西區成功路453號	住宅大樓・19 年	3/13	66.2	25.5	1,780	888 m
2025/10/15	台南市中西區觀亭街42號	透天厝・57 年	—/3	97.7	8.5	828	360 m
2023/10/19	台南市中西區永福路2段83號	華廈・32 年	9/9	73.7	23.1	1,698	281 m
2026/06/28	台南市中西區衛民街101號	住宅大樓・9 年	10/15	60.1	44.3	3,108	687 m
2026/03/02	台南市中西區衛民街99號	住宅大樓・9 年	10/15	71.4	37.5	3,100	712 m
2026/07/25	台南市中西區金華路3段171號	住宅大樓・6 年	16/20	64.2	36.2	2,675	979 m
2025/12/31	台南市中西區民族路2段153號	住宅大樓・36 年	9/13	63.8	15.7	1,000	479 m
2026/07/14	台南市中西區金華路3段171號	住宅大樓・6 年	13/20	64.2	34.5	2,550	979 m
2025/12/13	台南市中西區神農街82號	透天厝・—	—/2	72.5	37.2	2,700	659 m
2026/04/21	台南市中西區南門路145-11號	透天厝・2 年	—/5	90.2	55.2	4,980	985 m
2026/04/28	台南市中西區金華路3段171號	住宅大樓・5 年	18/20	91.0	32.6	3,600	979 m
2024/12/15	台南市中西區忠義路2段38巷14號	透天厝・43 年	—/3	62.1	13.0	810	278 m
2025/09/30	台南市中西區民權路3段35號	透天厝・—	—/3	60.9	33.3	2,025	400 m
2026/02/13	台南市北區公園南路378號	住宅大樓・26 年	9/23	73.4	24.5	2,130	917 m
2026/06/13	台南市中西區金華路3段171號	住宅大樓・5 年	6/20	64.2	36.2	2,658	979 m

台南市中西區中正路50號

2026/08/20・透天厝・・92.3 坪・333 m

54.2 萬/坪

台南市中西區西門路2段22號

2026/05/21・透天厝・64 年・82.0 坪・638 m

36.6 萬/坪

台南市中西區忠義路2段84巷1-1號

2023/11/11・透天厝・40 年・84.6 坪・163 m

26.0 萬/坪

台南市中西區中正路356號

2026/04/10・住宅大樓・18 年・64.7 坪・431 m

30.2 萬/坪

台南市中西區民生路1段99號

2024/04/14・透天厝・65 年・94.3 坪・190 m

29.0 萬/坪

台南市中西區成功路453號

2026/07/24・住宅大樓・19 年・66.2 坪・888 m

25.5 萬/坪

台南市中西區觀亭街42號

2025/10/15・透天厝・57 年・97.7 坪・360 m

8.5 萬/坪

台南市中西區永福路2段83號

2023/10/19・華廈・32 年・73.7 坪・281 m

23.1 萬/坪

台南市中西區衛民街101號

2026/06/28・住宅大樓・9 年・60.1 坪・687 m

44.3 萬/坪

台南市中西區衛民街99號

2026/03/02・住宅大樓・9 年・71.4 坪・712 m

37.5 萬/坪

台南市中西區金華路3段171號

2026/07/25・住宅大樓・6 年・64.2 坪・979 m

36.2 萬/坪

台南市中西區民族路2段153號

2025/12/31・住宅大樓・36 年・63.8 坪・479 m

15.7 萬/坪

解讀須知

本頁是公開資料的整理與分析，非投資建議，不推銷、不仲介、不代標。本站不是賣方，與法院、債權人無關，不收任何佣金；要不要投標、出價多少請自行判斷，並以拍賣公告原文為準。
「比附近市價」＝（底價或拍定價）換算每坪後，相對附近相似成交的差距；負值代表比較便宜。只對單一房屋、非持分、含土地的標的計算。
「比同棟成交」只比同一棟、坪數相近的成交，最直接；同棟小坪數單價通常較高，所以不混在一起比。
比市價便宜超過五成，通常有公告以外的問題（占用、不點交、持分、增建、瑕疵），務必讀公告原文。
點交＝法院協助排除占用並交屋；不點交時要自行處理占用（常需訴訟）。「部分點交」要看是哪一部分不點交。
第 1 拍底價多依鑑價訂定，常高於實際成交；之後每拍約降兩成。另有稅費、欠繳管理費、整修費，且瑕疵不擔保。