臺南市南區萬年七街169號13樓之7
底價 1,280 萬（每坪 28.8 萬），比同棟行情貴約 284 萬。
- 同棟 每坪 22.4 萬坪數相近 12 筆・近 5 年中位高 28%
- 同社區 每坪 23.5 萬坪數相近・近 3 年 38 筆中位高 23%
- 附近 1 公里 每坪 24.5 萬相似成交 20 筆加權中位高 18%
- 南區大樓 每坪 24.4 萬近一年 104 筆中位高 18%
- 南區全部 每坪 22.5 萬近一年 525 筆中位（各類型）高 28%
本頁整理自法院拍賣公告與內政部實價登錄，非投資建議，不推銷、不仲介、不代標；本站與法院、債權人無關。
這棟房子的資料
來源：實價登錄、法院拍賣公告、本站建物與社區資料；公設比與格局是由實價登錄推算或申報，以權狀與現場為準。
- 屋齡
- 約 8 年（2018/06 完工）
- 建物
- 住宅大樓・住家用
- 樓層
- 13 樓／共 15 樓
- 格局
- 3 房 2 廳 2 衛（實價登錄）
- 面積
- 換算 44.4 坪（含公設、不含車位）・主建物 21.5 坪
- 公設比
- 約 44%（社區 452 筆成交推算）
- 管理
- 有管理（實價登錄）
- 規模
- 社區 6 棟・本棟 84 戶
- 土地
- 大山段 388 地號・持分約 7.6 坪（10000分之33）
- 學校
- 南寧高中 716 公尺・省躬國小 988 公尺（1 公里內）
環境風險：土壤液化與淹水潛勢
這間位在地調中心標示的高潛勢區。地調中心 2026/09/21 版圖資。
- 6 小時 150 毫米未標示
- 24 小時 350 毫米未標示
- 24 小時 500 毫米未標示
- 24 小時 650 毫米未標示
四種降雨情境下，這間都不在淹水範圍。水利署淹水潛勢圖（2022 匯整）。
淹水潛勢圖是經設計降雨情境、特定水文地文條件及水理模式演算，模擬防洪設施於正常運作下可能的淹水情形。 淹水潛勢圖僅限防災用途，不得引為土地使用管制依據。 土壤液化潛勢圖為1/25,000 初步精度，僅供規劃/防災參考，不得作為個案工程設計依據。「未標示」只代表不在圖上的潛勢範圍，不保證沒有風險；個案請以現地調查為準。
外觀：街景、空拍與法院照片
法拍屋多半進不去，先看外觀、巷道與周邊。街景是 Google 的影像、空拍是國土測繪中心正射影像，拍攝時間都可能比現況早，以現場為準。
鏡頭對著：臺南市南區萬年七街169號13樓之7街景左上角是 Google 街景車拍攝的位置（常在對面），不是這裡的門牌
空拍：紅色標記是這棟（依門牌座標），可縮放、切換成地圖
這個底價在哪裡
底價和同棟行情、附近行情、這一戶過去成交排在同一把尺上（長條從 0 起算）。行情換算＝不含車位的單價 × 不含車位的坪數，所以不含車位價值；底價若含車位，實際差距更大。
- 這一戶 2018/06 成交實價登錄・含車位588 萬比底價少 692
- 同棟行情換算同棟相近坪數 12 筆中位 22.4 萬/坪 × 44.4 坪996 萬比底價少 284
- 附近行情換算附近 1 公里 20 筆相似成交 24.5 萬/坪 × 44.4 坪1,088 萬比底價少 192
- 同棟最近一筆成交7 樓・37.1 坪・2024/08・含車位1,110 萬比底價少 170
- 法拍底價第1拍・2026/10/141,280 萬
- 常見得標價臺南市近半年拍定價中位數＝底價 ×1.021,307 萬比底價多 27
社區成交走勢與底價
社區坪數相近（26.6～62.2 坪）的買賣，一點一筆、不含親友等特殊交易；黑線是每年中位數（3 筆以上的年份），綠色菱形與虛線是底價換算的每坪單價，橘色是這一戶過去的成交。單價都不含車位。
出價試算：出多少還划算
拉桿或按情境選出價，看換算每坪、比行情便宜多少、租金報酬。色帶：綠色仍低於同棟行情、黃色高於同棟行情但低於附近行情、紅色高於附近行情。
- 臺南市近半年 49 件整戶法拍，拍定價中位數是底價的 1.02 倍，前 25% 出到 1.06 倍、前 10% 出到 1.12 倍；以底價拍定的只有 16%。 這些得標價裡，超過 75% 比你出的高。
- 投標要附保證金 256 萬；得標後補足其餘約 1,024 萬，繳款期限以法院通知為準，貸款要在投標前談好。
- 租金：社區近兩年 12 筆坪數相近（26.6～62.2 坪）的租約，月租 1.6～3.9 萬、中位數 2.09 萬；依每坪租金中位數 × 本件坪數估這戶約 2.72 萬。毛租金報酬沒扣稅費、管理費與空置期。
- 底價、保證金
- 本件法院拍賣公告。
- 同棟行情
- 22.4 萬/坪：同棟相近坪數 12 筆中位（內政部實價登錄，不含車位）。
- 附近行情
- 24.5 萬/坪：附近 1 公里 20 筆相似成交（內政部實價登錄，不含車位）。
- 換算
- 每坪＝出價 ÷ 44.4 坪（不含車位）；比行情＝每坪 ÷ 行情單價 − 1；省／多付＝行情單價 × 坪數 − 出價。
- 拍定倍數
- 臺南市近 180 天（2026-06-16～2026-09-30）地方法院整戶房屋法拍的拍定結果 49 件，拍定價 ÷ 底價的分位數；縣市不到 30 件時改用全台。行政執行署的拍賣不算在內。
- 毛租金報酬
- 月租 × 12 ÷ 出價；月租來自實價登錄租賃成交（見上），未扣管理費、稅費與空置。
- 性質
- 依公開資料的試算，不是估價，也不是投資建議；得標價、點交與貸款以法院公告及實際情況為準。
風險檢查：法院公告怎麼寫
從公告的點交情形、使用情形與備註整理，附上公告原文片段與消息來源；社區成交備註來自實價登錄。判斷請以公告原文為準。
- !點交 住宅點交・其餘不點交
- 現況 債務人使用
- –非自然死亡 公告沒提
- –火災 公告沒提
- –海砂屋 公告沒提
- –輻射屋 公告沒提
- –地震受損 公告沒提
- –漏水 公告沒提
- 土壤液化 高潛勢來源：地調中心 2026/09 版
- 淹水潛勢 四種降雨情境都未標示淹水來源：水利署淹水潛勢圖 2022
- !管理費 公告寫有欠繳管理費，投標前問管委會金額
- !車位 車位的位置與使用權法院不保證，要自行查明
- 成交備註 社區 458 筆成交的實價登錄備註，沒有提到凶宅、海砂屋、漏水或火災
- !瑕疵擔保 法拍不負瑕疵擔保（強制執行法第 113 條準用第 69 條），買到有瑕疵不能要求退還或減價
下一步
以下擷取自法院公告，實際以公告與法院通知為準。
- 拍賣日
- 2026/10/14
- 保證金
- 256 萬（2,560,000 元）
- 投標時間
- 115年10月14日上午9時・開標 115年10月14日上午10時30分
- 投標地點
- 臺南地院民事執行處
- 閱覽查封筆錄
- 自公告之日起，至拍賣期日前1日(每日辦公時間內)在本院民事執行處各股書記官(請事先聯絡)
這一戶過去的成交
實價登錄裡同一戶（同門牌、樓層與「之幾」）的買賣紀錄，總價可能含車位。
| 日期 | 總價（萬） | 比上一次 | 萬/坪 | 坪 | 車位 |
|---|---|---|---|---|---|
| 2018/06/04 | 588 | — | 13.5 | 43.7 | 坡道平面 |
| 2026/10/14 法拍底價 | 1,280 | +118% | 28.8 | 44.4 | 見公告 |
點交與現況
法院公告「點交情形」「使用情形」「備註」的重點；判斷請以公告原文為準。
尚未解析到這件的公告內容，請展開下方公告或開啟法院原檔。
歷次拍賣
同一案、同一標別在本站累積的紀錄（法院只提供目前這一拍，較早拍次從本站開始收錄起才有）。
| 日期 | 拍次 | 結果 | 底價（萬） | 比上一拍 | 拍定價（萬） |
|---|---|---|---|---|---|
| 2026/10/14 | 第1拍 | 待拍 | 1,280 | — | — |
市價怎麼算的：相似成交明細
附近 1 公里、近 3 年的相似成交，依距離、坪數、樓層、屋齡、型態加權取中位數（單價不含車位）。法拍公告面積是主建物，已換算成含公設的坪數再比較。底色標示的是同一棟；屋齡或坪數差很多的案例會影響市價，請一併參考上方「比同棟成交」。
解讀須知
- 本頁是公開資料的整理與分析，非投資建議，不推銷、不仲介、不代標。本站不是賣方，與法院、債權人無關，不收任何佣金；要不要投標、出價多少請自行判斷，並以拍賣公告原文為準。
- 「比附近市價」＝（底價或拍定價）換算每坪後，相對附近相似成交的差距；負值代表比較便宜。只對單一房屋、非持分、含土地的標的計算。
- 「比同棟成交」只比同一棟、坪數相近的成交，最直接；同棟小坪數單價通常較高，所以不混在一起比。
- 比市價便宜超過五成，通常有公告以外的問題（占用、不點交、持分、增建、瑕疵），務必讀公告原文。
- 點交＝法院協助排除占用並交屋；不點交時要自行處理占用（常需訴訟）。「部分點交」要看是哪一部分不點交。
- 第 1 拍底價多依鑑價訂定，常高於實際成交；之後每拍約降兩成。另有稅費、欠繳管理費、整修費，且瑕疵不擔保。