臺北市萬華區梧州街37號旁未登記部分

臺北地院・114司執213792・待拍・文富商業

辦公商業大樓・屋齡約 21 年・地上 10 層・148.5 坪

點交・第三人占用第1拍占用未保存登記坐落他人土地

底價 940 萬（每坪 6.3 萬），比萬華區全部行情（每坪 66.6 萬）低 90%。

底價

940 萬

每坪 6.3 萬・148.5 坪（主建物 76.2）

比同棟行情

—

同棟、同社區坪數相近的成交不足

比附近行情

—

未含土地

底價回到哪一年

—

沒有比底價更低的年份

一坪多少錢：底價每坪 6.3 萬（148.5 坪，單價都不含車位）

萬華區全部每坪 66.6 萬近一年 785 筆中位（各類型）低 90%

本頁整理自法院拍賣公告與內政部實價登錄，非投資建議，不推銷、不仲介、不代標；本站與法院、債權人無關。

這棟房子的資料

來源：實價登錄、法院拍賣公告、本站建物與社區資料；公設比與格局是由實價登錄推算或申報，以權狀與現場為準。

屋齡: 約 21 年（2005/06 完工）
建物: 辦公商業大樓・鋼筋混凝土造・商業用
樓層: 地上 10 層
面積: 換算 148.5 坪（含公設、不含車位）・主建物 76.2 坪
公設比: 約 40%（社區 11 筆成交推算）
規模: 社區 1 棟・本棟 4 戶
交通: 臺北捷運龍山寺站 271 公尺・台鐵萬華站 503 公尺
學校: 立人高中 209 公尺・龍山國小 238 公尺・老松國小 518 公尺（1 公里內）

環境風險：土壤液化與淹水潛勢

土壤液化潛勢

高潛勢

這間位在地調中心標示的高潛勢區。地調中心 2026/09/21 版圖資。

淹水潛勢（各降雨情境的淹水深度）

6 小時 150 毫米未標示
24 小時 350 毫米未標示
24 小時 500 毫米未標示
24 小時 650 毫米未標示

四種降雨情境下，這間都不在淹水範圍。水利署淹水潛勢圖（2022 匯整）。

淹水潛勢圖是經設計降雨情境、特定水文地文條件及水理模式演算，模擬防洪設施於正常運作下可能的淹水情形。淹水潛勢圖僅限防災用途，不得引為土地使用管制依據。土壤液化潛勢圖為1/25,000 初步精度，僅供規劃/防災參考，不得作為個案工程設計依據。「未標示」只代表不在圖上的潛勢範圍，不保證沒有風險；個案請以現地調查為準。

外觀：街景、空拍與法院照片

法拍屋多半進不去，先看外觀、巷道與周邊。街景是 Google 的影像、空拍是國土測繪中心正射影像，拍攝時間都可能比現況早，以現場為準。

鏡頭對著：臺北市萬華區梧州街37號旁未登記部分街景左上角是 Google 街景車拍攝的位置（常在對面），不是這裡的門牌

在 Google 地圖看街景Google 街景車拍攝於 2025 年 5 月，現況可能已不同・拍攝點離門牌約 25 公尺・可拖曳轉向

空拍：紅色標記是這棟（依門牌座標），可縮放、切換成地圖

這個底價在哪裡

底價和同棟行情、附近行情、這一戶過去成交排在同一把尺上（長條從 0 起算）。行情換算＝不含車位的單價 × 不含車位的坪數，所以不含車位價值；底價若含車位，實際差距更大。

法拍底價第1拍・2026/10/19
940 萬
常見得標價臺北市近半年拍定價中位數＝底價 ×1.10
1,036 萬
比底價多 96
同棟最近一筆成交4 樓・136.7 坪・2019/07・含車位
6,041 萬
比底價多 5,101

風險檢查：法院公告怎麼寫

從公告的點交情形、使用情形與備註整理，附上公告原文片段與消息來源；社區成交備註來自實價登錄。判斷請以公告原文為準。

沒問題 3要注意 2風險 3公告沒提 7

點交　拍定後由法院點交；占用人不搬，法院可解除占有
現況　第三人占用
–非自然死亡　公告沒提
–火災　公告沒提
–海砂屋　公告沒提
–輻射屋　公告沒提
–地震受損　公告沒提
–漏水　公告沒提
!增建　有增建或未保存登記的建物：拍定後無法登記，可能被拆除
土地　建物坐落他人土地，可能被請求拆屋還地或付租金
土壤液化　高潛勢來源：地調中心 2026/09 版
淹水潛勢　四種降雨情境都未標示淹水來源：水利署淹水潛勢圖 2022
–管理費　公告沒寫有沒有欠繳，投標前問管委會
成交備註　社區 13 筆成交的實價登錄備註，沒有提到凶宅、海砂屋、漏水或火災
!瑕疵擔保　法拍不負瑕疵擔保（強制執行法第 113 條準用第 69 條），買到有瑕疵不能要求退還或減價

下一步

以下擷取自法院公告，實際以公告與法院通知為準。

拍賣日: 2026/10/19
保證金: 188 萬（1,880,000 元）
投標時間: 115年10月19日下午2時30分・開標 115年10月19日下午3時整
投標地點: 臺北地院民事執行處
閱覽查封筆錄: 自公告之日起至拍賣期日前1日，每日辦公時間內在本院聯合服務中心

公告 PDF

點交與現況

法院公告「點交情形」「使用情形」「備註」的重點；判斷請以公告原文為準。

本件建物為空屋無人使用，拍定後依現況點交
本件僅拍賣建物，土地不在拍賣範圍，經前案調查拍賣建物大樓經第三人築友建設開發有限公司與基地所有權人簽訂合建契約，嗣後約定由債務人吳翊正出資完成本件拍賣標的所在之大樓興建，惟嗣後僅完成大樓結構外觀，現為毛胚屋狀態，無水電窗戶，為空屋狀態
經本院函詢土地所有權人本件建物坐落之權源，其中有土地共有人稱係基於合建契約而供第三人築友建設開發有限公司建築使用，另有土地共有人陳報為無權占有，並擬訴請拆屋還地，上開土地與建物之法律關係由拍定人自行解決，請應買人注意
經前案調查本件拍賣標的大樓工地曾於110年6月間發生意外死亡事件，請應買人注意
依據臺北市建築管理工程處114年12月29日北市都查字第1146195237號函，本建物並無增建，尚未構成違章建築查報取締要件

歷次拍賣

同一案、同一標別在本站累積的紀錄（法院只提供目前這一拍，較早拍次從本站開始收錄起才有）。

日期	拍次	結果	底價（萬）	比上一拍	拍定價（萬）
2026/10/19	第1拍	待拍	940	—	—

市價怎麼算的：相似成交明細

附近 1 公里、近 3 年的相似成交，依距離、坪數、樓層、屋齡、型態加權取中位數（單價不含車位）。法拍公告面積是主建物，已換算成含公設的坪數再比較。底色標示的是同一棟；屋齡或坪數差很多的案例會影響市價，請一併參考上方「比同棟成交」。

日期	地址	型態・屋齡	樓層	坪	萬/坪	總價（萬）	距離
2026/07/03	台北市萬華區桂林路149-1號	住宅大樓・16 年	7/19	42.1	72.6	3,058	157 m
2026/03/09	台北市萬華區華西街30巷1號	公寓・52 年	2/4	8.5	56.7	480	69 m
2026/05/08	台北市萬華區梧州街46巷12號	公寓・51 年	4/4	17.1	21.1	360	114 m
2026/06/06	台北市萬華區桂林路153號	住宅大樓・21 年	3/14	45.7	52.3	2,570	153 m
2026/06/02	台北市萬華區三水街104巷6號	透天厝・—	—/2	32.5	13.8	450	181 m
2026/07/15	台北市萬華區華西街17-4號	華廈・44 年	6/8	10.8	46.6	505	230 m
2026/07/23	台北市萬華區環河南路2段17號	住宅大樓・6 年	11/24	31.5	49.4	2,150	245 m
2026/09/07	台北市萬華區貴陽街2段221號	住宅大樓・26 年	4/11	26.7	46.3	1,236	334 m
2026/06/12	台北市萬華區華西街21巷5-3號	公寓・55 年	2/5	13.1	57.2	750	224 m
2026/06/07	台北市萬華區西園路1段115號	住宅大樓・7 年	4/12	31.9	74.1	2,600	230 m
2025/12/13	台北市萬華區梧州街46巷8號	公寓・51 年	4/4	17.0	18.6	316	111 m
2026/04/21	台北市萬華區環河南路2段35巷15弄5號	透天厝・59 年	—/3	24.3	65.9	1,600	205 m
2026/02/09	台北市萬華區桂林路149號	住宅大樓・16 年	7/19	47.8	67.6	3,230	158 m
2026/02/12	台北市萬華區桂林路143號	住宅大樓・16 年	8/19	49.0	71.5	3,800	164 m
2026/02/06	台北市萬華區三水街115巷7號	公寓・51 年	4/4	30.0	20.9	625	162 m
2026/04/29	台北市萬華區華西街17-4號	華廈・44 年	6/8	7.0	44.4	310	230 m
2026/04/29	台北市萬華區華西街17-4號	華廈・44 年	6/8	6.8	45.0	305	230 m
2026/04/02	台北市萬華區環河南路2段29號	住宅大樓・6 年	8/24	27.1	81.2	2,385	210 m
2026/01/25	台北市萬華區桂林路143號	住宅大樓・16 年	9/19	49.0	73.5	3,880	164 m
2026/04/13	台北市萬華區西園路1段115號	住宅大樓・7 年	10/12	40.7	79.9	3,528	230 m

台北市萬華區桂林路149-1號

2026/07/03・住宅大樓・16 年・42.1 坪・157 m

72.6 萬/坪

台北市萬華區華西街30巷1號

2026/03/09・公寓・52 年・8.5 坪・69 m

56.7 萬/坪

台北市萬華區梧州街46巷12號

2026/05/08・公寓・51 年・17.1 坪・114 m

21.1 萬/坪

台北市萬華區桂林路153號

2026/06/06・住宅大樓・21 年・45.7 坪・153 m

52.3 萬/坪

台北市萬華區三水街104巷6號

2026/06/02・透天厝・・32.5 坪・181 m

13.8 萬/坪

台北市萬華區華西街17-4號

2026/07/15・華廈・44 年・10.8 坪・230 m

46.6 萬/坪

台北市萬華區環河南路2段17號

2026/07/23・住宅大樓・6 年・31.5 坪・245 m

49.4 萬/坪

台北市萬華區貴陽街2段221號

2026/09/07・住宅大樓・26 年・26.7 坪・334 m

46.3 萬/坪

台北市萬華區華西街21巷5-3號

2026/06/12・公寓・55 年・13.1 坪・224 m

57.2 萬/坪

台北市萬華區西園路1段115號

2026/06/07・住宅大樓・7 年・31.9 坪・230 m

74.1 萬/坪

台北市萬華區梧州街46巷8號

2025/12/13・公寓・51 年・17.0 坪・111 m

18.6 萬/坪

台北市萬華區環河南路2段35巷15弄5號

2026/04/21・透天厝・59 年・24.3 坪・205 m

65.9 萬/坪

解讀須知

本頁是公開資料的整理與分析，非投資建議，不推銷、不仲介、不代標。本站不是賣方，與法院、債權人無關，不收任何佣金；要不要投標、出價多少請自行判斷，並以拍賣公告原文為準。
「比附近市價」＝（底價或拍定價）換算每坪後，相對附近相似成交的差距；負值代表比較便宜。只對單一房屋、非持分、含土地的標的計算。
「比同棟成交」只比同一棟、坪數相近的成交，最直接；同棟小坪數單價通常較高，所以不混在一起比。
比市價便宜超過五成，通常有公告以外的問題（占用、不點交、持分、增建、瑕疵），務必讀公告原文。
點交＝法院協助排除占用並交屋；不點交時要自行處理占用（常需訴訟）。「部分點交」要看是哪一部分不點交。
第 1 拍底價多依鑑價訂定，常高於實際成交；之後每拍約降兩成。另有稅費、欠繳管理費、整修費，且瑕疵不擔保。