- 附近 1 公里 每坪 27.8 萬相似成交 19 筆加權中位・信心低，僅供參考高 12%
- 楊梅區透天 每坪 21.7 萬近一年 324 筆中位高 44%
- 楊梅區全部 每坪 22.4 萬近一年 1,179 筆中位（各類型）高 39%
本頁整理自法院拍賣公告與內政部實價登錄，非投資建議，不推銷、不仲介、不代標；本站與法院、債權人無關。
這棟房子的資料
來源：實價登錄、法院拍賣公告、本站建物與社區資料；公設比與格局是由實價登錄推算或申報，以權狀與現場為準。
- 屋齡
- 約 15 年（2011/12 完工）
- 建物
- 透天厝・鋼筋混凝土造・住家用
- 樓層
- 地上 4 層（整棟）
- 面積
- 換算 82.7 坪（含公設、不含車位）・主建物 78.7 坪
- 土地
- 永福段 1612-4 地號・持分約 43.5 坪（全部）
- 交通
- 台鐵楊梅站 1.8 公里
- 學校
- 楊梅國中 587 公尺・楊梅國小 953 公尺（1 公里內）
環境風險：土壤液化與淹水潛勢
這間不在地調中心標示的液化潛勢區。地調中心 2026/09/21 版圖資。
- 6 小時 150 毫米未標示
- 24 小時 350 毫米未標示
- 24 小時 500 毫米未標示
- 24 小時 650 毫米未標示
四種降雨情境下，這間都不在淹水範圍。水利署淹水潛勢圖（2022 匯整）。
淹水潛勢圖是經設計降雨情境、特定水文地文條件及水理模式演算，模擬防洪設施於正常運作下可能的淹水情形。 淹水潛勢圖僅限防災用途，不得引為土地使用管制依據。 土壤液化潛勢圖為1/25,000 初步精度，僅供規劃/防災參考，不得作為個案工程設計依據。「未標示」只代表不在圖上的潛勢範圍，不保證沒有風險；個案請以現地調查為準。
外觀：街景、空拍與法院照片
法拍屋多半進不去，先看外觀、巷道與周邊。街景是 Google 的影像、空拍是國土測繪中心正射影像，拍攝時間都可能比現況早，以現場為準。
鏡頭對著：桃園市楊梅區校前路324巷138號街景左上角是 Google 街景車拍攝的位置（常在對面），不是這裡的門牌
空拍：紅色標記是這棟（依門牌座標），可縮放、切換成地圖
這個底價在哪裡
底價和同棟行情、附近行情、這一戶過去成交排在同一把尺上（長條從 0 起算）。行情換算＝不含車位的單價 × 不含車位的坪數，所以不含車位價值；底價若含車位，實際差距更大。
- 附近行情換算附近 1 公里 19 筆相似成交（信心低） 27.8 萬/坪 × 82.7 坪2,300 萬比底價少 276
- 法拍底價第2拍・2026/11/052,576 萬
- 常見得標價桃園市近半年拍定價中位數＝底價 ×1.062,720 萬比底價多 144
出價試算：出多少還划算
拉桿或按情境選出價，看換算每坪、比行情便宜多少、租金報酬。色帶：綠色仍低於附近行情、紅色高於附近行情。
- 桃園市近半年 54 件整戶法拍，拍定價中位數是底價的 1.06 倍，前 25% 出到 1.13 倍、前 10% 出到 1.18 倍；以底價拍定的只有 6%。 這些得標價裡，超過 75% 比你出的高。
- 投標要附保證金 515 萬；得標後補足其餘約 2,061 萬，繳款期限以法院通知為準，貸款要在投標前談好。
- 租金：社區近兩年坪數相近的租約不到 3 筆，不估租金報酬（用行政區的租金會被不同地段、屋況拉偏）。
- 底價、保證金
- 本件法院拍賣公告。
- 附近行情
- 27.8 萬/坪：附近 1 公里 19 筆相似成交（信心低）（內政部實價登錄，不含車位）。
- 換算
- 每坪＝出價 ÷ 82.7 坪（不含車位）；比行情＝每坪 ÷ 行情單價 − 1；省／多付＝行情單價 × 坪數 − 出價。
- 拍定倍數
- 桃園市近 180 天（2026-06-11～2026-10-01）地方法院整戶房屋法拍的拍定結果 54 件，拍定價 ÷ 底價的分位數；縣市不到 30 件時改用全台。行政執行署的拍賣不算在內。
- 性質
- 依公開資料的試算，不是估價，也不是投資建議；得標價、點交與貸款以法院公告及實際情況為準。
風險檢查：法院公告怎麼寫
從公告的點交情形、使用情形與備註整理，附上公告原文片段與消息來源；社區成交備註來自實價登錄。判斷請以公告原文為準。
- 點交 不點交：占用要自己處理，常需訴訟
- 現況 公告寫有租約
- 非自然死亡 標的房屋無海砂、輻射、火災、非自然死亡來源：當事人陳述
- 火災 標的房屋無海砂、輻射、火災、非自然死亡來源：當事人陳述
- 海砂屋 標的房屋無海砂來源：當事人陳述
- 輻射屋 標的房屋無海砂、輻射、火災、非自然死亡來源：當事人陳述
- –地震受損 公告沒提
- 漏水 公告提到漏水來源：法院公告
- !增建 有增建或未保存登記的建物：拍定後無法登記，可能被拆除
- 土壤液化 不在液化潛勢區（圖上未標示）來源：地調中心 2026/09 版
- 淹水潛勢 四種降雨情境都未標示淹水來源：水利署淹水潛勢圖 2022
- –管理費 公告沒寫有沒有欠繳，投標前問管委會
- 成交備註 同棟 1 筆成交的實價登錄備註，沒有提到凶宅、海砂屋、漏水或火災
- !瑕疵擔保 法拍不負瑕疵擔保（強制執行法第 113 條準用第 69 條），買到有瑕疵不能要求退還或減價
下一步
以下擷取自法院公告，實際以公告與法院通知為準。
- 拍賣日
- 2026/11/05
- 保證金
- 515 萬（5,152,000 元）
- 投標時間
- 115年11月5日下午2時30分・開標 115年11月5日下午3時整
- 投標地點
- 桃園地院民事執行處（桃園市桃園區正光路888號）
- 閱覽查封筆錄
- 自公告之日起至拍賣期日前1日，每日辦公時間內在本院民事執行處公告欄（查封筆錄一併揭示於本院公告之後）
點交與現況
法院公告「點交情形」「使用情形」「備註」的重點；判斷請以公告原文為準。
- 本件標的物於查封時已出租予第三人占有使用 (期間自民國114年1月1日至116年12月31日止，每月租金新臺幣15,000元，共新臺幣540,000元，於租賃起始後3個月內付清)，租賃關係是於查封前成立（查封生效日為114年5月26日），故拍定後不點交
- 屋內經肉眼檢視，無明顯漏水、壁癌、裂損痕跡
- 現住人為承租人，其表示已住十幾年，但正式租約係民國114年1月簽訂
- 承租人表示，標的房屋無海砂、輻射、火災、非自然死亡
- 四樓部分牆、天花板裂痕
- 三樓浴室天花板、牆壁漏水（自四樓浴廁下漏）、四樓增建採光罩漏水
- 無地下車庫，現僅承租人及家人居住使用
- 本件執行標的2138建號係未辦所有權登記之增建物，拍定人就此部分增建物無法逕持本院核發之權利移轉證書辦理所有權登記，且應負被拆除之風險
歷次拍賣
同一案、同一標別在本站累積的紀錄（法院只提供目前這一拍，較早拍次從本站開始收錄起才有）。
| 日期 | 拍次 | 結果 | 底價（萬） | 比上一拍 | 拍定價（萬） |
|---|---|---|---|---|---|
| 2026/10/01 | 第1拍 | 待拍 | 3,220 | — | — |
| 2026/11/05 | 第2拍 | 待拍 | 2,576 | -20% | — |
市價怎麼算的：相似成交明細
附近 1 公里、近 3 年的相似成交，依距離、坪數、樓層、屋齡、型態加權取中位數（單價不含車位）。法拍公告面積是主建物，已換算成含公設的坪數再比較。底色標示的是同一棟；屋齡或坪數差很多的案例會影響市價，請一併參考上方「比同棟成交」。
解讀須知
- 本頁是公開資料的整理與分析，非投資建議，不推銷、不仲介、不代標。本站不是賣方，與法院、債權人無關，不收任何佣金；要不要投標、出價多少請自行判斷，並以拍賣公告原文為準。
- 「比附近市價」＝（底價或拍定價）換算每坪後，相對附近相似成交的差距；負值代表比較便宜。只對單一房屋、非持分、含土地的標的計算。
- 「比同棟成交」只比同一棟、坪數相近的成交，最直接；同棟小坪數單價通常較高，所以不混在一起比。
- 比市價便宜超過五成，通常有公告以外的問題（占用、不點交、持分、增建、瑕疵），務必讀公告原文。
- 點交＝法院協助排除占用並交屋；不點交時要自行處理占用（常需訴訟）。「部分點交」要看是哪一部分不點交。
- 第 1 拍底價多依鑑價訂定，常高於實際成交；之後每拍約降兩成。另有稅費、欠繳管理費、整修費，且瑕疵不擔保。