法拍屋風險有哪些？1,828 件法院公告：不點交、租約與瑕疵的實際比例

法拍屋最大的風險是不點交：拍到了，法院不負責把住在裡面的人請走。 我們整理 2026 年 6 月到 12 月開拍、全台 1,828 件含房屋的法院拍賣公告，44.3% 寫明不點交。但這個數字主要是持分拉高的：拍賣整戶的只有 25.8% 不點交，拍賣持分的高達 76.8%。

換句話說，判斷一件法拍屋麻不麻煩，先看兩件事：拍的是不是整戶、現在誰住在裡面。 下面每個數字都來自我們解析的法院公告，最後附查詢方法。這篇只談公告上看得到的風險；保證金、貸款與投標流程請看法拍屋怎麼買。想直接看目前有哪些待拍物件，可以到全台法拍屋清單，每件都標了點交與否和公告原文。

點交與不點交，差在哪

依強制執行法第 99 條，房子如果是債務人自己占有，或是查封之後才有第三人住進來，法院應該解除占有、點交給買受人，必要時可以請警察協助。 反過來，查封以前就合法住在裡面的人（最常見是租約仍有效的房客），法院不會幫你處理，公告就會寫「拍定後不點交」。

不點交不代表不能買，而是把「讓人搬走」這件事的時間和成本轉給你：只能自己協商，或另外打官司。 如果對方的租約有效，依第 98 條租賃關係會隨同移轉，你等於買到一間附租約、由你當房東的房子。 例外是租約發生在抵押權設定之後、影響到抵押權，並且法院在拍賣前已經除去。

不點交主要來自持分

把 1,828 件依「拍賣整戶」和「只拍賣持分（應有部分）」分開：

持分不點交的 509 件裡，472 件（92.7%）的公告直接寫了原因，典型寫法是「係拍賣應有部分，無分管契約，拍定後不點交」。 你買到的是共有權的一部分，不是能自己搬進去住的一間房子；依民法第 818 條，其他共有人也按應有部分對整個共有物有使用收益的權利。所以持分法拍的價格要用另一套邏輯看，不能拿整戶的成交價直接比。

部分點交（整戶標的有 20.5%）裡，61% 是「住宅點交，其餘不點交」：房子會交給你，但一起拍賣的其他部分不點交， 其中明寫車位不點交的 31 件、共用部分不點交的 15 件。自住買方通常可以接受，但要看清楚不點交的是哪一塊，特別是車位。

看誰住在裡面，比看第幾拍有用

只看整戶標的（1,165 件），公告寫的占有狀況與點交的關係：

債務人自己住的，不點交只有 6.4%；有第三人（房客、親友、公司）在用的，超過一半不點交。 整戶標的中有 214 件（18.4%）公告提到租約，其中 56.5% 不點交。 有租約卻仍點交的，公告會寫明原因，例如「租賃契約雖訂立於查封前，惟經本院除去」。

反而拍次不太能告訴你點交與否。整戶標的在第 1、2、3、4 拍時，不點交的比例分別是 23.9%、30.1%、21.9%、26.0%，沒有隨拍次明顯升高。 也就是說，「拍到第三、四拍的一定是有問題的房子」這個說法，至少在點交這件事上看不出來。

不點交真的賣得比較便宜嗎

用已經拍定的案件比較拍定價是底價的幾倍。這個指標不需要估市價，比較不受估值誤差影響。 我們的資料從 2026 年 6 月底起才有法院的點交註記，所以樣本是近三個月（2026-06-30 至 2026-09-30）：

整戶的話，不點交的拍定倍數（1.052）和點交（1.058）幾乎一樣。不點交的整戶樣本只有 56 件，差距不能解讀得太細，但至少看不出明顯的價差。 真正冷清的是持分不點交：中位數只比底價高 0.1%，只有 56.5% 的案件有人出價高過底價，其餘都是剛好底價成交。

那法院訂底價時有沒有先替不點交打折？只看整戶的第一拍，底價相對附近相似成交單價的差距，點交是 +6.5%（140 件）， 不點交是 +4.0%（54 件），差別不大。這個比較的分散度很高（中間一半的案件落在 -24.6% 到 +26.6%）， 只能當參考，但結論一致：不點交的折價不會自動反映在底價上，要自己算進出價裡。 每一件待拍物件的底價與附近成交比較，在法拍清單的每一列都看得到。

公告裡還寫了哪些風險

同樣 1,828 件公告，寫到下列情況的比例：

• 未保存登記（49.6%）比想像中常見：幾乎一半的公告提到，大多是一起拍賣的增建或附屬建物。公告會寫「不能依權利移轉證書辦理所有權登記」，這部分拍到了也登記不到你名下，若被認定為違建還有拆除風險。
• 坐落他人土地（8.2%）：房子有一部分蓋在別人的地上，公告通常會寫「將來有被訴請拆除之虞」。
• 共有物變賣（5.4%）：依民法第 824 條第 7 項，共有人可以用同樣條件優先承買。你出了最高價，仍可能被共有人拿走。
• 欠繳管理費：公告明寫有欠繳的只有 27 件（1.5%），例如「共積欠管理費新臺幣35,349元」「有欠繳管理費約新臺幣7至8萬元」。 更多公告只寫「投標人應自行查明債務人有無積欠管理費，並注意拍定後民法第 826 條之 1 第 3 項規定之適用問題」， 該項規定應有部分讓與時，受讓人對前手因使用、管理所生的負擔要負連帶清償責任。投標前直接問管委會最快。
• 凶宅、火災、海砂屋都很少見，三者都不到 1%。但法院沒寫不等於沒有，有些公告會直接提醒「如未特別載明，僅表示尚未發現」； 而且依強制執行法第 69 條，拍賣物的買受人對瑕疵沒有擔保請求權，事後發現也不能找法院退。

實際讀兩份公告

例一：高雄市新興區，有租約、不點交

2026 年 10 月 6 日第1拍，底價 1,542 萬。公告使用情形寫：

本院112年7月18日查封時，標的大門深鎖，115年6月11日履勘測量時，有承租人黃OO在場，提出租賃契約表示租期由109年10月5日至124年10月4日為止，每月租金為8,000元，並無輻射屋、海砂屋或有非自然死亡事件，2樓有輕微漏水

重點有三個：一、租約從民國 109 年開始，早於 112 年的查封，屬於查封前就存在的占有；二、租期到民國 124 年，每月租金 8,000 元；三、法院因此判定不點交。 拍下來之後，如果租約有效，你會變成這份租約的房東，要等到租約期滿才能收回自住。 出價前要問自己：這間房子是要自住，還是當收租標的？如果是自住，租約剩下的年數就是你要等的時間。 完整公告與附近成交比較在這件標的的頁面。

例二：新北市萬里區，點交，但不是全部

已經進入應買公告（經二次減價仍未拍定後的特別拍賣程序，見強制執行法第 95 條），價格 833 萬。公告寫債務人自住、屋況老舊，關鍵在這兩句：

本件甲標拍賣之建物有增建（經地政機關編為948臨建號）……增建部分前未曾辦理建物所有權第一次登記，致與建物登記謄本所載不符
……3樓為增建(經地政編為948臨建號)之鐵皮牆壁有部分破損……拍定後點交328建號

點交的只有「328 建號」；3 樓是另外編了臨時建號的增建，從沒辦過第一次登記。也就是說，主建物會交給你，3 樓增建的權利和登記要自己處理。 這種「點交」和整間乾淨交屋不一樣，估價時增建部分最好不要算進去。看這件標的的公告與比較。

看一份法拍公告的五個步驟

1. 先看拍的是整戶還是持分。權利範圍寫「全部」或「1 分之 1」才是整戶；寫「某分之某」是持分，預設當作不點交、要跟共有人打交道。
2. 看「點交否」欄。寫「如備註或使用情形欄所示」時，要讀完使用情形和備註的每一句，尤其是最後一句（常見「其餘部分(含車位)均不點交」）。
3. 找出誰住在裡面、什麼時候住進去的。債務人自住幾乎都點交；第三人住、而且在查封前就住進去的，大多不點交。有租約的話記下租期和租金。
4. 圈出登記不到的部分。未保存登記、臨時建號、增建、坐落他人土地，這些部分不要算進你願意付的價格。
5. 最後才看價格。拿底價和附近相似成交比，再把不點交的處理時間、增建風險扣掉。各縣市的待拍清單都已經算好底價與附近成交的差距，例如台北市法拍屋、台中市法拍屋、高雄市法拍屋。

常見的三個誤解

• 「法拍屋大多不點交」：全部算起來確實有 44.3%，但整戶只有 25.8%。持分把平均拉高了。
• 「不點交的一定比較便宜」：整戶不點交的拍定價相對底價，和點交的差不多；法院的底價也沒有先替不點交打折。便宜要自己算出來。
• 「拍到第四拍的都是問題屋」：整戶標的的不點交比例在各拍次差不多。拍次多半反映價格，不直接代表點交風險。

資料與方法

• 來源：司法院法拍屋公告（各地方法院不動產拍賣公告全文），由 ToEstate 逐份解析點交、占有人、租約與風險描述。快照日期 2026-10-02。
• 範圍：拍賣日 2026-06-30 至 2026-12-09、含房屋的待拍標的。同一標的每一拍都會重新公告，只算最後一次，共 1,828 件（整戶 1,165、持分 663）。
• 準確度：點交與否以公告「點交否」欄為準；寫「如備註或使用情形欄所示」時由程式判讀文字。我們人工抽查各類標記：未保存登記、增建、漏水、坐落他人土地、共有物變賣、空屋均 8 件中 8 件正確，第三人占用 8 件中 7 件正確。「占用」關鍵字的誤判較多（含「如有第三人占用則不點交」這類假設語氣），本文不使用。 撰寫本文時抽查發現兩處判讀錯誤並已修正後重算：「拍定後僅主建物點交。其餘部分(含車位)均不點交」原本被當成整體點交（7 件），以及把制式提醒「應自行查明有無積欠管理費」當成有欠繳（63 件）。
• 拍定價：已拍定、含房屋、有法院點交註記的案件，計算拍定總價 ÷ 底價的中位數。底價與市價的比較和法拍清單用同一套方法（以附近相似成交的單價為市價），只算能比較的單一房屋、非持分標的。
• 分析程式：scripts/content/foreclosure_risk.py，資料更新後重跑即可得到新數字。