房地合一稅率怎麼看？持有 2 年、5 年、10 年差多少：用實價登錄 12 萬次轉手算給你看

房地合一稅是依持有期間決定稅率：境內居住的個人，2 年以內 45%、超過 2 年未逾 5 年 35%、超過 5 年未逾 10 年 20%、超過 10 年 15%（所得稅法第 14 條之 4）。 符合自住條件（設籍並居住滿 6 年等）的，課稅所得 400 萬以內免稅、超過的部分稅率 10%。 實際轉手的人持有多久、賺多少？我們用實價登錄近三年的 119,547 次轉手算：持有 2 年以內的獲利中位數只有 17%，持有超過 5 年的都在 5 成以上。

房地合一稅率表

• 哪些房子要繳：民國 105 年（2016 年）1 月 1 日以後取得的房屋、土地，預售屋也包括在內（第 4 條之 4）。這套制度依民國 104 年的修法自 105 年 1 月 1 日施行，俗稱的「房地合一 2.0」則是民國 110 年 4 月 28 日公布、自 110 年 7 月 1 日施行的修正。
• 自住免稅：個人或配偶、未成年子女設籍並居住滿 6 年、交易前 6 年內沒有出租或營業使用，而且 6 年內沒用過這個優惠，課稅所得 400 萬以內免稅（第 4 條之 5），超過的部分 10%。
• 課稅所得不是賣價減買價：要再扣掉取得、改良、移轉的費用，以及依公告土地現值計算的土地漲價總數額（第 14 條之 4 第 3 項）。下面的「獲利」是總價差，實際稅額通常比用總價差算的低。
• 非境內居住的個人：2 年以內 45%，超過 2 年 35%。

房地合一稅試算

輸入成交價、買進成本與持有期間，依所得稅法第 14 條之 4 的公式試算：

可以扣除哪些費用：沒單據按 3%、上限 30 萬

• 可減除：原始取得成本，以及因取得、改良及移轉而支付的費用（第 14 條之 4）。依土地稅法繳的土地增值稅原則上不能列為成本費用。
• 沒有費用單據：稽徵機關得按成交價額 3% 計算費用，並以 30 萬元為限（第 14 條之 6）。常聽到的「30 萬」指的是這個費用上限，不是免稅額。
• 繼承或受贈取得的：成本不是買價，而是繼承或受贈時的房屋評定現值及公告土地現值，按消費者物價指數調整後的價值。
• 賣了虧錢：房地交易損失可以從交易日以後 3 年內的房地交易所得中減除。

持有期間怎麼算：繼承可以合併

稅率看持有期間；繼承或受遺贈取得的，自住 6 年的條件與持有期間，都可以把被繼承人或遺贈人持有的期間合併計算（第 14 條之 4 最後一項）。條文只列繼承與受遺贈，生前受贈不在其中。

什麼時候申報

不論有沒有應納稅額，都要在房屋、土地完成所有權移轉登記日的次日起 30 日內，自行填申報書、附契約書影本，向稽徵機關申報；有應納稅額的要一併附繳納收據。預售屋是交易日的次日起算（第 14 條之 5）。

重購退稅：兩年內換屋可退

• 出售自住房地繳了房地合一稅，自移轉登記日起 2 年內重購自住房地，可在重購完成移轉登記的次日起 5 年內申請，按重購價額占出售價額的比率退還已繳稅額（第 14 條之 8）。
• 先買後賣也可以：先買自住房地後 2 年內出售其他自住房地，申報時按同樣比率扣抵稅額。
• 重購的房地 5 年內改作其他用途或再移轉，要追繳原本退還或扣抵的稅額。

實際轉手的人，持有幾年、賺多少

近三年實價登錄共 476,073 筆住宅成交，其中 119,547 筆查得到同一戶的前一次成交。這些轉手依持有期間分組：

持有 2 年以內的轉手，中位數只賺 123 萬，而且 4.8% 是賠錢賣；這段期間稅率最高。持有超過 5 年，中位數賺 406 萬 以上，稅率降到 20%。 如果只用中位數的總價差粗算（不扣任何費用與土地漲價總數額，所以是偏高的上限）：

這只是幫助理解級距的示意，不是任何人的稅額。實際要繳多少，要用你的成交價、取得成本、費用與土地漲價總數額計算，申報前請以國稅局的試算或專業人士為準。 想知道自己的房子現在大約值多少，可以先用房屋估價估一個賣價。

房地合一 2.0 之後，短期轉手變少了嗎

每一年的住宅成交裡，屬於「同一戶 2 年內再賣」的比例：

房地合一 1.0（2016 年）之後，2 年內轉手的比例從 3.49% 降到 2020 年的 2.81%； 但 2.0 在 2021 年 7 月上路之後，這個比例不降反升，2022 年到 4.90%，之後幾年都在 4.4% 以上。 也就是說，從成交資料看不出 2.0 讓短期轉手變少；2 年內轉手佔全部成交的比例，在 2021 年後反而比較高。這是描述資料，不是因果結論。

常見問題

• 房地合一稅 30 萬是什麼？沒有費用單據時，稽徵機關按成交價 3% 認列費用、上限 30 萬元（第 14 條之 6），不是免稅額。
• 換屋可以退稅嗎？兩年內重購自住房地，可按重購價占出售價的比率申請退還（第 14 條之 8）。
• 房地合一稅率幾 %？持有 2 年內 45%、2～5 年 35%、5～10 年 20%、超過 10 年 15%；自住滿 6 年 400 萬內免稅，超過部分 10%。
• 2016 年以前買的房子要繳嗎？房地合一適用 2016 年 1 月 1 日以後取得的房地（第 4 條之 4）。近三年的轉手裡，前一次成交在 2016 年以後的有 95,335 筆，佔查得到前次成交的 80%。
• 持有幾年賣比較划算？稅率在滿 2 年、滿 5 年、滿 10 年各降一次；從資料看，持有超過 5 年的轉手獲利中位數已在 5 成以上，同時稅率降到 20%。

資料與方法

• 來源：內政部實價登錄，住宅大樓、華廈、公寓、透天厝、套房的買賣，非特殊交易、單一建物、非持分。快照 2026-10-02。
• 同一戶的前一次成交：同一建物同層、建物面積相差 2% 以內、間隔至少 30 天。實價登錄 2012 年才開始，更早買的房子查不到前次成交，所以「超過 10 年」的筆數被低估；實價登錄也沒有解約資訊。
• 獲利為總價差，未扣稅費、仲介費、裝修與土地漲價總數額，不等於房地合一的課稅所得。
• 稅率與適用範圍：所得稅法第 4 條之 4、第 4 條之 5、第 14 條之 4～第 14 條之 8，以全國法規資料庫現行條文為準（2026-10-03 查詢）。
• 分析程式：scripts/content/house_land_tax.py。