租金實價登錄怎麼看？近六成是社宅包租代管，同條件租金比一般租約低約兩成
租金實價登錄不是全部的租屋市場。依法要申報的只有仲介成交和包租業轉租的租約，房東自己找房客不必登錄。 而近一年的 189,561 筆租賃紀錄裡，59% 是社會住宅包租代管； 同一區、同型態、同坪數比，它們的每坪租金中位數只有一般租約的 81%。直接拿全部紀錄的平均當行情，會低估市場租金。
哪些租約要申報實價登錄
實價登錄的申報義務寫在三部法律裡，買賣和租賃的規定不一樣：
- 仲介成交的租約要申報：經營仲介業務者居間或代理成交的租賃案件，應於簽約日起 30 日內申報登錄（不動產經紀業管理條例第 24-1 條）。
- 包租業轉租要申報：包租業的租賃住宅轉租案件，應於簽訂轉租契約日起 30 日內申報登錄（租賃住宅市場發展及管理條例第 34 條第 2 項）。同條第 1 項另要求租賃住宅服務業把受託管理、承租或轉租的資訊提供給主管機關。
- 房東自己出租不必申報：平均地權條例第 47 條要求申報的是買賣案件；沒有透過仲介或包租業的租約，沒有申報義務。
所以「我家附近查不到租金」很正常：那一帶的房東多半自己出租，或交易沒經過仲介。
想查某個地址附近同類的租金、看你的租金比幾成的租約貴，用租金行情查詢。
近六成是社會住宅包租代管
開放資料有一欄「租賃住宅服務」，標明這筆租約是不是透過包租代管。近一年（到 2026-08-20）的組成：
這是最近幾年才變成這樣的。租賃紀錄從 2020 年的 34,413 筆增加到 2025 年的 176,352 筆；2025 年未經包租代管的只有 37,752 筆，和 2020 年的總數差不多，多出來的主要是包租代管。社宅包租代管在 2023 年佔 28%，2024 年起約 59%。 各縣市差很多，桃園市近一年有 76% 是社宅包租代管，臺北市是 39%。
| 年度 | 租賃紀錄 | 社宅包租代管占比 |
|---|---|---|
| 2020 | 34,413 | （欄位多為空白） |
| 2021 | 43,145 | （欄位多為空白） |
| 2022 | 59,453 | （欄位多為空白） |
| 2023 | 87,810 | 28% |
| 2024 | 139,481 | 60% |
| 2025 | 176,352 | 59% |
2022 年以前「租賃住宅服務」這一欄幾乎都是空白，看不出當時有多少社宅案件，所以早年的比例不列。
社宅包租代管的租金，同條件約低兩成
比較時要控制條件：我們把租約分到同一個格子（同一個行政區、同建物型態、同出租型態、同坪數級距），兩邊各至少 10 筆，再比每坪月租的中位數。 共 271 個格子、社宅 48,579 筆、一般租約 8,622 筆：社宅包租代管的每坪月租是一般租約的 81%（中間一半的格子在 75%～88%）， 而且 96% 的格子都是社宅比較低。差距最大的是臺北市（75%），最小的是臺南市（91%）。
這裡只比較租金，不推論原因。實際用途上的意思很直接：想知道一般市場的租金，要把社宅包租代管的紀錄分開看。 以臺北市整戶出租為例，全部紀錄的每坪月租中位數是 1,117 元，只看一般租約是 1,587 元，社宅包租代管是 965 元。
各縣市租金行情（整戶出租）
近一年、住宅大樓／華廈／公寓／套房、不含車位的整戶出租。「一般租約」是未經包租代管的紀錄，比較接近一般市場；樣本少於 100 筆的參考就好。
| 縣市 | 月租中位數 | 坪數 | 每坪月租（全部） | 一般租約 | 社宅包租代管 |
|---|---|---|---|---|---|
| 台北市 | 29,000 | 26.9 | 1,117（8,469） | 1,587（2,517） | 965（5,104） |
| 新北市 | 21,000 | 27.9 | 752（22,830） | 898（2,527） | 720（19,185） |
| 新竹市 | 18,000 | 32.7 | 603（467） | 791（92） | 540（342） |
| 新竹縣 | 17,500 | 31.2 | 581（450） | 762（41） | 546（367） |
| 高雄市 | 16,200 | 28.0 | 569（10,894） | 722（2,744） | 513（7,512） |
| 台中市 | 17,000 | 31.6 | 547（7,790） | 652（611） | 537（6,951） |
| 台南市 | 16,000 | 30.7 | 514（4,806） | 591（627） | 500（3,992） |
| 花蓮縣 | 14,000 | 27.6 | 512（266） | 546（165） | 425（91） |
| 桃園市 | 15,500 | 31.1 | 501（17,633） | 667（590） | 495（16,813） |
| 苗栗縣 | 15,000 | 31.1 | 479（405） | 571（42） | 472（360） |
| 宜蘭縣 | 13,500 | 29.9 | 459（648） | 582（77） | 432（536） |
| 彰化縣 | 15,000 | 32.8 | 445（531） | 523（46） | 435（481） |
| 基隆市 | 13,000 | 28.0 | 444（2,478） | 568（66） | 441（2,306） |
| 嘉義市 | 14,000 | 34.0 | 415（665） | 512（87） | 397（532） |
| 屏東縣 | 13,000 | 31.5 | 408（363） | 506（40） | 394（321） |
單位：元；括號內為筆數。只列近一年整戶出租至少 200 筆的縣市。
套房、雅房多少錢（六都）
出租型態影響租金最多。分租套房、雅房的登記面積常是整戶面積，所以這裡只看月租，不算每坪。
| 縣市 | 整棟(戶)出租 | 獨立套房 | 分租套房 | 分租雅房 |
|---|---|---|---|---|
| 台北市 | 30,000（9,303） | 17,000（4,246） | 17,800（3,356） | 13,500（1,978） |
| 新北市 | 22,000（26,378） | 15,000（5,873） | 12,500（2,522） | 11,800（924） |
| 桃園市 | 17,000（25,050） | 9,000（6,762） | 9,000（3,244） | 8,138（108） |
| 台中市 | 18,106（11,336） | 8,000（6,275） | 7,000（2,326） | 7,500（91） |
| 台南市 | 17,000（6,635） | 7,000（3,059） | 8,500（479） | — |
| 高雄市 | 18,000（13,839） | 7,600（4,961） | 7,025（968） | 6,500（149） |
月租中位數（元），全部服務類型；括號內為筆數，少於 30 筆不列。
租金一年漲多少
社宅包租代管的比例這幾年變動很大，直接比較全部紀錄的中位數會被組成變化帶著走。所以只用一般租約、同一個格子比近一年和前一年：211 個格子的中位數是 +0.5%，55% 的格子上漲，整體大致持平。
| 縣市 | 一年變化（同條件） | 比較格子 |
|---|---|---|
| 新北市 | +1.6% | 46 |
| 台南市 | +1.6% | 20 |
| 桃園市 | +1.2% | 14 |
| 台北市 | +0.2% | 67 |
| 高雄市 | +0.0% | 39 |
| 台中市 | -0.4% | 10 |
| 花蓮縣 | -0.7% | 7 |
查租金時怎麼用
- 分開看社宅包租代管：本站社區頁的「租賃」紀錄會標出「社宅包租代管」與出租型態，看行情時先排除它，再看剩下的一般租約。
- 同型態比：整戶、獨立套房、分租套房的租金差一倍以上，不能混在一起算平均。
- 查不到不代表沒行情：沒有登錄的區域，可以參考同行政區相似條件的社區，或用租金報酬率反推。
- 算投報率時：用一般租約的租金，否則會低估；見投報率怎麼算。
資料與方法
- 來源：內政部實價登錄租賃資料，非特殊交易；近一年為 2026-08-20 往前一年。快照 2026-10-02。
- 服務類型取自開放資料「租賃住宅服務」：社會住宅代管、社會住宅包租轉租歸為社宅包租代管；一般代管、一般轉租、一般包租歸為一般包租代管；空白為未經包租代管。
- 每坪月租只算整戶出租與獨立套房：住宅大樓、華廈、公寓、套房，不含車位，扣車位面積大於 10 ㎡，月租 3 千～30 萬元。
- 同條件比較：格子 ＝ 行政區 × 建物型態 × 出租型態 × 坪數級距（10、20、35 坪為界），兩邊各至少 10 筆，取各格子比值的中位數。
- 法條：不動產經紀業管理條例第 24-1 條、租賃住宅市場發展及管理條例第 34 條、平均地權條例第 47 條（全國法規資料庫，2026-10-02 查詢）。
- 分析程式：
scripts/content/rent_registry.py。