底價 283 萬（每坪 25.0 萬），比竹南鎮全部行情（每坪 27.8 萬）低 10%。
- 同棟 每坪 15.4 萬坪數相近 2 筆・近 5 年中位・不足 3 筆，僅供參考高 62%
- 竹南鎮全部 每坪 27.8 萬近一年 465 筆中位（各類型）低 10%
本頁整理自法院拍賣公告與內政部實價登錄，非投資建議，不推銷、不仲介、不代標；本站與法院、債權人無關。
這棟房子的資料
來源：實價登錄、法院拍賣公告、本站建物與社區資料；公設比與格局是由實價登錄推算或申報，以權狀與現場為準。
- 屋齡
- 約 22 年（2004/05 完工）
- 建物
- 套房・鋼筋混凝土造・住家用
- 樓層
- 4 樓／共 5 樓
- 格局
- 1 房 1 廳 1 衛（實價登錄）
- 面積
- 換算 11.3 坪（含公設、不含車位）・主建物 7.2 坪
- 公設比
- 約 37%（社區 46 筆成交推算）
- 規模
- 社區 9 棟
- 土地
- 光復段 1401 地號、光復段 1402 地號・持分約 3.2 坪（55分之1、49分之1）
- 交通
- 台鐵竹南站 506 公尺
- 學校
- 新南國小 288 公尺・永貞國小 524 公尺・竹南國中 946 公尺（1 公里內）
環境風險：土壤液化與淹水潛勢
這間位在地調中心標示的低潛勢區。地調中心 2026/09/21 版圖資。
- 6 小時 150 毫米未標示
- 24 小時 350 毫米0.3–0.5 公尺
- 24 小時 500 毫米0.3–0.5 公尺
- 24 小時 650 毫米0.5–1 公尺
水利署淹水潛勢圖（2022 匯整）。
淹水潛勢圖是經設計降雨情境、特定水文地文條件及水理模式演算，模擬防洪設施於正常運作下可能的淹水情形。 淹水潛勢圖僅限防災用途，不得引為土地使用管制依據。 土壤液化潛勢圖為1/25,000 初步精度，僅供規劃/防災參考，不得作為個案工程設計依據。「未標示」只代表不在圖上的潛勢範圍，不保證沒有風險；個案請以現地調查為準。
外觀：街景、空拍與法院照片
法拍屋多半進不去，先看外觀、巷道與周邊。街景是 Google 的影像、空拍是國土測繪中心正射影像，拍攝時間都可能比現況早，以現場為準。
鏡頭對著：苗栗縣竹南鎮新南里7鄰永貞路2段39巷10號4樓街景左上角是 Google 街景車拍攝的位置（常在對面），不是這裡的門牌
空拍：紅色標記是這棟（依門牌座標），可縮放、切換成地圖
這個底價在哪裡
底價和同棟行情、附近行情、這一戶過去成交排在同一把尺上（長條從 0 起算）。行情換算＝不含車位的單價 × 不含車位的坪數，所以不含車位價值；底價若含車位，實際差距更大。
- 這一戶 2015/09 成交實價登錄130 萬比底價少 153
- 同棟最近一筆成交2 樓・11.3 坪・2023/02210 萬比底價少 73
- 法拍底價第2拍・2026/10/21283 萬
- 常見得標價全台近半年拍定價中位數＝底價 ×1.06300 萬比底價多 17
社區成交走勢與底價
社區坪數相近（6.8～15.9 坪）的買賣，一點一筆、不含親友等特殊交易；黑線是每年中位數（3 筆以上的年份），綠色菱形與虛線是底價換算的每坪單價，橘色是這一戶過去的成交。單價都不含車位。
風險檢查：法院公告怎麼寫
從公告的點交情形、使用情形與備註整理，附上公告原文片段與消息來源；社區成交備註來自實價登錄。判斷請以公告原文為準。
- 點交 拍定後由法院點交；占用人不搬，法院可解除占有
- 現況 第三人占用
- –非自然死亡 公告沒提
- –火災 公告沒提
- –海砂屋 公告沒提
- –輻射屋 公告沒提
- –地震受損 公告沒提
- 漏水 公告提到漏水來源：法院公告
- 土壤液化 低潛勢來源：地調中心 2026/09 版
- !淹水潛勢 24 小時 350 毫米就淹 0.3–0.5 公尺來源：水利署淹水潛勢圖 2022
- –管理費 公告沒寫有沒有欠繳，投標前問管委會
- 成交備註 社區 50 筆成交的實價登錄備註，沒有提到凶宅、海砂屋、漏水或火災
- !瑕疵擔保 法拍不負瑕疵擔保（強制執行法第 113 條準用第 69 條），買到有瑕疵不能要求退還或減價
下一步
以下擷取自法院公告，實際以公告與法院通知為準。
- 拍賣日
- 2026/10/21
- 保證金
- 57 萬（566,000 元）
- 投標時間
- 見公告・開標 115年10月21日下午3時整
- 投標地點
- 苗栗地院民事執行處（苗栗市中正路1149號）
- 閱覽查封筆錄
- 自公告之日起，至拍賣期日前1日（每日辦公時間內）向承辦股聲請
這一戶過去的成交
實價登錄裡同一戶（同門牌、樓層與「之幾」）的買賣紀錄，總價可能含車位。
| 日期 | 總價（萬） | 比上一次 | 萬/坪 | 坪 | 車位 |
|---|---|---|---|---|---|
| 2015/09/21 | 130 | — | 11.5 | 11.3 | — |
| 2026/10/21 法拍底價 | 283 | +118% | 25.0 | 11.3 | 見公告 |
點交與現況
法院公告「點交情形」「使用情形」「備註」的重點；判斷請以公告原文為準。
- 115年4月24日現場查封時，債務人在場，經會同地政人員入內檢視測量：「查封之1466建號建物無增建，1401地號為巷道，上有雨遮，1402地號上為1466建號建物及機車停車場、雜物間，建物地下室為電器室，現積水達二階樓梯」，債務人稱：「建物自住，無出租、出借，大樓機車停車位大樓住戶皆可停，沒有固定車位」，並稱：「建物有無其餘影響交易之特殊情事不清楚，但廁所鼓風機處下大雨會漏水，房間總開關有被前屋主打孔」
- 本件經現場初步調查建物內有無海砂屋、輻射屋、地震受創、嚴重漏水、火災受損、非自然死亡等情事，已如前述
- 本件拍賣之不動產，建物部分拍定後依現況點交
- 惟如有第三人主張已於查封前有權占有標的物，該部分仍得改定不點交
- 本件拍賣標的物以建物現況拍賣，包括主建物之附屬建物（從物）及附屬設施在內(惟如有第三人就此爭執，仍須另訴確認之，於此情形，本院就該部分仍得改定不點交)，當事人及拍定人均不得以面積不符，請求增減價金
歷次拍賣
同一案、同一標別在本站累積的紀錄（法院只提供目前這一拍，較早拍次從本站開始收錄起才有）。
| 日期 | 拍次 | 結果 | 底價（萬） | 比上一拍 | 拍定價（萬） |
|---|---|---|---|---|---|
| 2026/10/21 | 第2拍 | 待拍 | 283 | — | — |
市價怎麼算的：相似成交明細
附近 1 公里、近 3 年的相似成交，依距離、坪數、樓層、屋齡、型態加權取中位數（單價不含車位）。法拍公告面積是主建物，已換算成含公設的坪數再比較。底色標示的是同一棟；屋齡或坪數差很多的案例會影響市價，請一併參考上方「比同棟成交」。
解讀須知
- 本頁是公開資料的整理與分析，非投資建議，不推銷、不仲介、不代標。本站不是賣方，與法院、債權人無關，不收任何佣金；要不要投標、出價多少請自行判斷，並以拍賣公告原文為準。
- 「比附近市價」＝（底價或拍定價）換算每坪後，相對附近相似成交的差距；負值代表比較便宜。只對單一房屋、非持分、含土地的標的計算。
- 「比同棟成交」只比同一棟、坪數相近的成交，最直接；同棟小坪數單價通常較高，所以不混在一起比。
- 比市價便宜超過五成，通常有公告以外的問題（占用、不點交、持分、增建、瑕疵），務必讀公告原文。
- 點交＝法院協助排除占用並交屋；不點交時要自行處理占用（常需訴訟）。「部分點交」要看是哪一部分不點交。
- 第 1 拍底價多依鑑價訂定，常高於實際成交；之後每拍約降兩成。另有稅費、欠繳管理費、整修費，且瑕疵不擔保。