底價 2,620 萬（每坪 80.5 萬），比社區行情貴約 1,152 萬。
- 同社區 每坪 45.1 萬坪數相近・近 3 年 6 筆中位高 78%
- 附近 1 公里 每坪 45.8 萬相似成交 20 筆加權中位高 76%
- 新莊區華廈 每坪 46.4 萬近一年 235 筆中位高 73%
- 新莊區全部 每坪 51.0 萬近一年 2,281 筆中位（各類型）高 58%
本頁整理自法院拍賣公告與內政部實價登錄，非投資建議，不推銷、不仲介、不代標；本站與法院、債權人無關。
這棟房子的資料
來源：實價登錄、法院拍賣公告、本站建物與社區資料；公設比與格局是由實價登錄推算或申報，以權狀與現場為準。
- 屋齡
- 約 34 年（1992/08 完工）
- 建物
- 華廈・鋼筋混凝土造・住家用
- 樓層
- 7 樓／共 7 樓
- 面積
- 換算 32.6 坪（含公設、不含車位）・主建物 21.9 坪
- 公設比
- 約 25%（社區 49 筆成交推算）
- 管理
- 有管理（實價登錄）
- 規模
- 社區 19 棟
- 土地
- 後港段 508 地號・持分約 5.9 坪（5000分之37）
- 交通
- 臺北捷運丹鳳站 555 公尺・台鐵浮洲站 3.0 公里
- 學校
- 福營國中 334 公尺・光華國小 735 公尺・裕民國小 831 公尺（1 公里內）
環境風險：土壤液化與淹水潛勢
這間位在地調中心標示的中潛勢區。地調中心 2026/09/21 版圖資。
- 6 小時 150 毫米未標示
- 24 小時 350 毫米未標示
- 24 小時 500 毫米未標示
- 24 小時 650 毫米0.3–0.5 公尺
水利署淹水潛勢圖（2022 匯整）。
淹水潛勢圖是經設計降雨情境、特定水文地文條件及水理模式演算，模擬防洪設施於正常運作下可能的淹水情形。 淹水潛勢圖僅限防災用途，不得引為土地使用管制依據。 土壤液化潛勢圖為1/25,000 初步精度，僅供規劃/防災參考，不得作為個案工程設計依據。「未標示」只代表不在圖上的潛勢範圍，不保證沒有風險；個案請以現地調查為準。
外觀：街景、空拍與法院照片
法拍屋多半進不去，先看外觀、巷道與周邊。街景是 Google 的影像、空拍是國土測繪中心正射影像，拍攝時間都可能比現況早，以現場為準。
鏡頭對著：新北市新莊區建安街92巷19號7樓街景左上角是 Google 街景車拍攝的位置（常在對面），不是這裡的門牌
空拍：紅色標記是這棟（依門牌座標），可縮放、切換成地圖
這個底價在哪裡
底價和社區行情、附近行情、這一戶過去成交排在同一把尺上（長條從 0 起算）。行情換算＝不含車位的單價 × 不含車位的坪數，所以不含車位價值；底價若含車位，實際差距更大。
- 社區行情換算社區近 3 年相近坪數 6 筆中位 45.1 萬/坪 × 32.6 坪1,468 萬比底價少 1,152
- 附近行情換算附近 1 公里 20 筆相似成交 45.8 萬/坪 × 32.6 坪1,491 萬比底價少 1,129
- 法拍底價第1拍・2026/10/272,620 萬
- 常見得標價新北市近半年拍定價中位數＝底價 ×1.092,855 萬比底價多 235
社區成交走勢與底價
社區坪數相近（19.5～45.6 坪）的買賣，一點一筆、不含親友等特殊交易；黑線是每年中位數（3 筆以上的年份），綠色菱形與虛線是底價換算的每坪單價。單價都不含車位。
出價試算：出多少還划算
拉桿或按情境選出價，看換算每坪、比行情便宜多少、租金報酬。色帶：綠色仍低於社區行情、黃色高於社區行情但低於附近行情、紅色高於附近行情。
- 新北市近半年 64 件整戶法拍，拍定價中位數是底價的 1.09 倍，前 25% 出到 1.17 倍、前 10% 出到 1.24 倍；以底價拍定的只有 9%。 這些得標價裡，超過 75% 比你出的高。
- 投標要附保證金 524 萬；得標後補足其餘約 2,096 萬，繳款期限以法院通知為準，貸款要在投標前談好。
- 租金：社區近兩年 12 筆坪數相近（19.5～45.6 坪）的租約，月租 1.5～2.5 萬、中位數 1.94 萬；依每坪租金中位數 × 本件坪數估這戶約 2.50 萬。毛租金報酬沒扣稅費、管理費與空置期。
- 底價、保證金
- 本件法院拍賣公告。
- 社區行情
- 45.1 萬/坪：社區近 3 年相近坪數 6 筆中位（內政部實價登錄，不含車位）。
- 附近行情
- 45.8 萬/坪：附近 1 公里 20 筆相似成交（內政部實價登錄，不含車位）。
- 換算
- 每坪＝出價 ÷ 32.6 坪（不含車位）；比行情＝每坪 ÷ 行情單價 − 1；省／多付＝行情單價 × 坪數 − 出價。
- 拍定倍數
- 新北市近 180 天（2026-06-11～2026-09-23）地方法院整戶房屋法拍的拍定結果 64 件，拍定價 ÷ 底價的分位數；縣市不到 30 件時改用全台。行政執行署的拍賣不算在內。
- 毛租金報酬
- 月租 × 12 ÷ 出價；月租來自實價登錄租賃成交（見上），未扣管理費、稅費與空置。
- 性質
- 依公開資料的試算，不是估價，也不是投資建議；得標價、點交與貸款以法院公告及實際情況為準。
風險檢查：法院公告怎麼寫
從公告的點交情形、使用情形與備註整理，附上公告原文片段與消息來源；社區成交備註來自實價登錄。判斷請以公告原文為準。
- 點交 不點交：占用要自己處理，常需訴訟
- 現況 公告寫有租約
- 非自然死亡 也無聽聞有非自然死亡等情形來源：鑑價報告
- 火災 初步調查無海砂屋、輻射屋、地震受創、火災受損來源：鑑價報告
- 海砂屋 初步調查無海砂屋來源：鑑價報告
- 輻射屋 初步調查無海砂屋、輻射屋、地震受創、火災受損來源：鑑價報告
- 地震受損 初步調查無海砂屋、輻射屋、地震受創、火災受損來源：鑑價報告
- –漏水 公告沒提
- !土壤液化 中潛勢來源：地調中心 2026/09 版
- !淹水潛勢 極端降雨才淹：24 小時 650 毫米 0.3–0.5 公尺來源：水利署淹水潛勢圖 2022
- –管理費 公告沒寫有沒有欠繳，投標前問管委會
- !成交備註 社區有 1 筆成交的實價登錄備註提到凶宅、海砂屋或漏水等
- !瑕疵擔保 法拍不負瑕疵擔保（強制執行法第 113 條準用第 69 條），買到有瑕疵不能要求退還或減價
下一步
以下擷取自法院公告，實際以公告與法院通知為準。
- 拍賣日
- 2026/10/27
- 保證金
- 524 萬（5,240,000 元）
- 投標時間
- 115年10月27日下午2時30分・開標 115年10月27日下午3時整
- 投標地點
- 新北地院民事執行處（236新北市土城區青雲路152號6樓）
- 閱覽查封筆錄
- 自公告之日起至拍賣期日前1日，每日辦公時間內在本院訴訟輔導科
點交與現況
法院公告「點交情形」「使用情形」「備註」的重點；判斷請以公告原文為準。
- 本件於現場查封時，在場人為債務人之次承租人，其表示目前由其居住使用，租期從114年4月1日至116年3月31日止，每月租金新臺幣（下同）22,000元
- 另據債權人向本院陳報，本件拍賣標的有三份租賃契約存在，分別為：（一）出租人陳O發、陳O玉，承租人陳O蒨，租期從109年7月1日至124年6月30日，每月租金6,000元
- （二）出租人林O皓、郭O鈞，承租人郭O荃，租期從114年3月7日至116年5月6日，每月租金8,000元
- （三）出租人郭O荃，承租人黃O美，租期從114年4月1日起116年3月31日止，每月租金22,000元
- （四）因上開租約均係成立在本件查封之前，故本件拍定後不點交
- （一）之租約，業經臺灣新北地方檢察署113年度偵字第61839號及本院114年度簡字第1025號分別為偽造文書之緩起訴及簡易判決處刑確定
- 上開所列關於本件拍賣標的之租約及訴訟等情事，請應買人斟酌注意，審慎考量後再行應買
- 拍定後，債權人、債務人、拍定人或其他關係人均不得以執行法院就上開事由所載使用情形不明或未盡調查能事等理由請求增減價金或聲請撤銷拍賣
歷次拍賣
同一案、同一標別在本站累積的紀錄（法院只提供目前這一拍，較早拍次從本站開始收錄起才有）。
| 日期 | 拍次 | 結果 | 底價（萬） | 比上一拍 | 拍定價（萬） |
|---|---|---|---|---|---|
| 2026/10/27 | 第1拍 | 待拍 | 2,620 | — | — |
市價怎麼算的：相似成交明細
附近 1 公里、近 3 年的相似成交，依距離、坪數、樓層、屋齡、型態加權取中位數（單價不含車位）。法拍公告面積是主建物，已換算成含公設的坪數再比較。底色標示的是同一棟；屋齡或坪數差很多的案例會影響市價，請一併參考上方「比同棟成交」。
解讀須知
- 本頁是公開資料的整理與分析，非投資建議，不推銷、不仲介、不代標。本站不是賣方，與法院、債權人無關，不收任何佣金；要不要投標、出價多少請自行判斷，並以拍賣公告原文為準。
- 「比附近市價」＝（底價或拍定價）換算每坪後，相對附近相似成交的差距；負值代表比較便宜。只對單一房屋、非持分、含土地的標的計算。
- 「比同棟成交」只比同一棟、坪數相近的成交，最直接；同棟小坪數單價通常較高，所以不混在一起比。
- 比市價便宜超過五成，通常有公告以外的問題（占用、不點交、持分、增建、瑕疵），務必讀公告原文。
- 點交＝法院協助排除占用並交屋；不點交時要自行處理占用（常需訴訟）。「部分點交」要看是哪一部分不點交。
- 第 1 拍底價多依鑑價訂定，常高於實際成交；之後每拍約降兩成。另有稅費、欠繳管理費、整修費，且瑕疵不擔保。