新北市淡水區興福寮88巷21號4樓
士林地院・114司執096602・待拍・社區行情
住宅大樓・屋齡約 12 年・4 樓／共 29 樓・2 房 2 廳 1 衛・44.3 坪
住宅點交・其餘不點交第3拍欠繳管理費
−33%
比同棟行情便宜 644 萬
每坪 29.7 萬・同棟 44.3 萬
比附近 1 公里 −34%（僅供參考）・比淡水區大樓 −11%
底價 1,319 萬（每坪 29.7 萬），比同棟行情便宜約 644 萬；比淡水區大樓行情（每坪 33.6 萬）低 11%；比社區 2015 年以來每一年的行情都低。
底價
1,319 萬
每坪 29.7 萬・44.3 坪（主建物 26.9）
比同棟行情
便宜 644 萬
-33%・同棟相近坪數 6 筆中位 44.3 萬/坪
比附近行情
便宜 688 萬
-34%・附近 45.3 萬/坪・20 筆・座標只到行政區，僅供參考
底價回到哪一年
2015 年來最低
比社區 2015 年以來每一年的中位數都低（最低 2025 年 36.2 萬/坪）
一坪多少錢：底價每坪 29.7 萬（44.3 坪，單價都不含車位）
- 同棟 每坪 44.3 萬坪數相近 6 筆・近 5 年中位低 33%
- 同社區 每坪 45.0 萬坪數相近・近 3 年 29 筆中位低 34%
- 附近 1 公里 每坪 45.3 萬相似成交 20 筆加權中位・座標只到行政區，僅供參考低 34%
- 淡水區大樓 每坪 33.6 萬近一年 1,569 筆中位低 11%
- 淡水區全部 每坪 33.0 萬近一年 2,421 筆中位（各類型）低 10%
本頁整理自法院拍賣公告與內政部實價登錄，非投資建議，不推銷、不仲介、不代標；本站與法院、債權人無關。
這棟房子的資料
來源：實價登錄、法院拍賣公告、本站建物與社區資料；公設比與格局是由實價登錄推算或申報，以權狀與現場為準。
- 屋齡
- 約 12 年（2014/08 完工）
- 建物
- 住宅大樓・住家用
- 樓層
- 4 樓／共 29 樓
- 格局
- 2 房 2 廳 1 衛（實價登錄）
- 面積
- 換算 44.3 坪（含公設、不含車位）・主建物 26.9 坪
- 公設比
- 約 32%（社區 112 筆成交推算）
- 管理
- 有管理（實價登錄）
- 規模
- 社區 13 棟
- 土地
- 樹興段 986 地號、樹興段 987 地號・持分約 21.9 坪（100000分之244、100000分之244）
外觀與位置
這件的門牌無法精確定位（系統只定位到淡水區），所以不顯示街景、空拍、淹水與液化風險、周邊距離，以免看錯位置。同棟、同社區的比價不受影響。
這個底價在哪裡
底價和同棟行情、附近行情、這一戶過去成交排在同一把尺上（長條從 0 起算）。行情換算＝不含車位的單價 × 不含車位的坪數，所以不含車位價值；底價若含車位，實際差距更大。
- 法拍底價第3拍・2026/10/151,319 萬
- 常見得標價新北市近半年拍定價中位數＝底價 ×1.071,413 萬比底價多 94
- 這一戶 2022/01 成交實價登錄・含車位1,904 萬比底價多 585
- 同棟行情換算同棟相近坪數 6 筆中位 44.3 萬/坪 × 44.3 坪1,963 萬比底價多 644
- 附近行情換算附近 1 公里 20 筆相似成交（信心低） 45.3 萬/坪 × 44.3 坪2,007 萬比底價多 688
- 同棟最近一筆成交16 樓・43.6 坪・2024/082,050 萬比底價多 731
底價每坪 29.7 萬，比社區 2015 年以來每一年的行情都低
社區坪數相近（26.6～62.1 坪）的買賣，一點一筆、不含親友等特殊交易；黑線是每年中位數（3 筆以上的年份），綠色菱形與虛線是底價換算的每坪單價，橘色是這一戶過去的成交。單價都不含車位。
出價試算：出多少還划算
拉桿或按情境選出價，看換算每坪、比行情便宜多少、租金報酬。色帶：綠色仍低於同棟行情、黃色高於同棟行情但低於附近行情、紅色高於附近行情。
1,319萬・底價 ×1.00
換算每坪
29.7萬
44.3 坪（不含車位）
比同棟行情
-33%
省約 644 萬
比附近行情
-34%
省約 688 萬
毛租金報酬
—
社區租約不足
- 新北市近半年 66 件整戶法拍，拍定價中位數是底價的 1.07 倍，前 25% 出到 1.17 倍、前 10% 出到 1.24 倍；以底價拍定的只有 11%。 這些得標價裡，超過 75% 比你出的高。
- 投標要附保證金 264 萬；得標後補足其餘約 1,055 萬，繳款期限以法院通知為準，貸款要在投標前談好。
- 租金：社區近兩年坪數相近的租約不到 3 筆，不估租金報酬（用行政區的租金會被不同地段、屋況拉偏）。
根據與來源
- 底價、保證金
- 本件法院拍賣公告。
- 同棟行情
- 44.3 萬/坪：同棟相近坪數 6 筆中位（內政部實價登錄，不含車位）。
- 附近行情
- 45.3 萬/坪：附近 1 公里 20 筆相似成交（信心低）（內政部實價登錄，不含車位）。
- 換算
- 每坪＝出價 ÷ 44.3 坪（不含車位）；比行情＝每坪 ÷ 行情單價 − 1；省／多付＝行情單價 × 坪數 − 出價。
- 拍定倍數
- 新北市近 180 天（2026-06-11～2026-09-23）地方法院整戶房屋法拍的拍定結果 66 件，拍定價 ÷ 底價的分位數；縣市不到 30 件時改用全台。行政執行署的拍賣不算在內。
- 性質
- 依公開資料的試算，不是估價，也不是投資建議；得標價、點交與貸款以法院公告及實際情況為準。
風險檢查：法院公告怎麼寫
從公告的點交情形、使用情形與備註整理，附上公告原文片段與消息來源；社區成交備註來自實價登錄。判斷請以公告原文為準。
沒問題 2要注意 3公告沒提 6
- !點交 住宅點交・其餘不點交
- 現況 空屋或門鎖深鎖
- –非自然死亡 公告沒提
- –火災 公告沒提
- –海砂屋 公告沒提
- –輻射屋 公告沒提
- –地震受損 公告沒提
- –漏水 公告沒提
- !管理費 公告寫有欠繳管理費，投標前問管委會金額
- 成交備註 社區 307 筆成交的實價登錄備註，沒有提到凶宅、海砂屋、漏水或火災
- !瑕疵擔保 法拍不負瑕疵擔保（強制執行法第 113 條準用第 69 條），買到有瑕疵不能要求退還或減價
下一步
以下擷取自法院公告，實際以公告與法院通知為準。
- 拍賣日
- 2026/10/15
- 保證金
- 264 萬（2,640,000 元）
- 投標時間
- 115年10月15日下午2時30分・開標 115年10月15日下午3時整
- 投標地點
- 士林地院民事執行處（臺北市內湖區民權東路6段91號1樓）
- 閱覽查封筆錄
- 自公告之日起至拍賣期日前1日，每日辦公時間內在本院訴訟輔導中心
這一戶過去的成交
實價登錄裡同一戶（同門牌、樓層與「之幾」）的買賣紀錄，總價可能含車位。
| 日期 | 總價（萬） | 比上一次 | 萬/坪 | 坪 | 車位 |
|---|---|---|---|---|---|
| 2022/01/17 | 1,904 | — | 40.0 | 44.4 | 坡道平面（130 萬） |
| 2026/10/15 法拍底價 | 1,319 | -31% | 29.7 | 44.3 | 見公告 |
點交與現況
法院公告「點交情形」「使用情形」「備註」的重點；判斷請以公告原文為準。
- 989建號建物拍定後點交
- 986、987地號土地，拍賣不動產應有部分，於拍定後不點交
- 民國114年11月26日現場查封時，台北萬通國際社區管理員稱，989建號建物目前無人居住，有積欠管理費
歷次拍賣
同一案、同一標別在本站累積的紀錄（法院只提供目前這一拍，較早拍次從本站開始收錄起才有）。
| 日期 | 拍次 | 結果 | 底價（萬） | 比上一拍 | 拍定價（萬） |
|---|---|---|---|---|---|
| 2026/10/15 | 第3拍 | 待拍 | 1,319 | — | — |
市價怎麼算的：相似成交明細
附近 1 公里、近 3 年的相似成交，依距離、坪數、樓層、屋齡、型態加權取中位數（單價不含車位）。法拍公告面積是主建物，已換算成含公設的坪數再比較。底色標示的是同一棟；屋齡或坪數差很多的案例會影響市價，請一併參考上方「比同棟成交」。
新北市淡水區興福寮88巷21號同棟
2024/02/18・住宅大樓・10 年・43.6 坪・0 m
47.1 萬/坪
新北市淡水區興福寮88巷21號同棟
2024/08/22・住宅大樓・10 年・43.6 坪・0 m
47.0 萬/坪
新北市淡水區興福寮88巷21號同棟
2024/06/25・住宅大樓・10 年・43.9 坪・0 m
48.0 萬/坪
新北市淡水區興福寮88巷23號
2024/03/27・住宅大樓・10 年・44.4 坪・0 m
45.1 萬/坪
新北市淡水區興福寮88巷19號
2025/09/08・住宅大樓・11 年・50.4 坪・0 m
43.7 萬/坪
新北市淡水區興福寮88巷7號
2025/10/22・住宅大樓・11 年・53.6 坪・0 m
36.4 萬/坪
新北市淡水區興福寮88巷23號
2023/10/16・住宅大樓・9 年・44.3 坪・0 m
46.1 萬/坪
新北市淡水區興福寮88巷11號
2024/02/27・住宅大樓・10 年・46.2 坪・0 m
45.4 萬/坪
新北市淡水區興福寮88巷9號
2023/11/27・住宅大樓・9 年・46.4 坪・0 m
45.3 萬/坪
新北市淡水區興福寮88巷9號
2024/01/05・住宅大樓・9 年・46.3 坪・0 m
45.4 萬/坪
新北市淡水區興福寮88巷25號
2024/06/08・住宅大樓・10 年・50.4 坪・0 m
32.9 萬/坪
新北市淡水區興福寮88巷9號
2025/02/07・住宅大樓・11 年・45.6 坪・0 m
36.2 萬/坪
解讀須知
- 本頁是公開資料的整理與分析，非投資建議，不推銷、不仲介、不代標。本站不是賣方，與法院、債權人無關，不收任何佣金；要不要投標、出價多少請自行判斷，並以拍賣公告原文為準。
- 「比附近市價」＝（底價或拍定價）換算每坪後，相對附近相似成交的差距；負值代表比較便宜。只對單一房屋、非持分、含土地的標的計算。
- 「比同棟成交」只比同一棟、坪數相近的成交，最直接；同棟小坪數單價通常較高，所以不混在一起比。
- 比市價便宜超過五成，通常有公告以外的問題（占用、不點交、持分、增建、瑕疵），務必讀公告原文。
- 點交＝法院協助排除占用並交屋；不點交時要自行處理占用（常需訴訟）。「部分點交」要看是哪一部分不點交。
- 第 1 拍底價多依鑑價訂定，常高於實際成交；之後每拍約降兩成。另有稅費、欠繳管理費、整修費，且瑕疵不擔保。