臺南市北區林森路三段222號七樓之3
底價 604 萬（每坪 23.6 萬），比同棟行情貴約 207 萬。
- 同棟 每坪 15.6 萬坪數相近 5 筆・近 5 年中位高 52%
- 附近 1 公里 每坪 16.9 萬相似成交 20 筆加權中位高 40%
- 北區華廈 每坪 21.5 萬近一年 75 筆中位高 10%
- 北區全部 每坪 25.0 萬近一年 601 筆中位（各類型）低 5%
本頁整理自法院拍賣公告與內政部實價登錄，非投資建議，不推銷、不仲介、不代標；本站與法院、債權人無關。
這棟房子的資料
來源：實價登錄、法院拍賣公告、本站建物與社區資料；公設比與格局是由實價登錄推算或申報，以權狀與現場為準。
- 屋齡
- 約 45 年（1981/12 完工）
- 建物
- 華廈・鋼筋混凝土造・住家用
- 樓層
- 7 樓／共 7 樓
- 格局
- 2 房 1 廳 1 衛（實價登錄）
- 面積
- 換算 25.6 坪（含公設、不含車位）・主建物 20.2 坪
- 公設比
- 約 27%（社區 15 筆成交推算）
- 管理
- 有管理（實價登錄）
- 規模
- 社區 2 棟・本棟 8 戶
- 土地
- 華興段 1205 地號、華興段 1205-1 地號・持分約 3.9 坪（10000分之335、10000分之335）
- 交通
- 台鐵大橋站 1.4 公里
- 學校
- 寶仁小學 316 公尺・崑山高中 590 公尺・永康區勝利國小 642 公尺（1 公里內）
環境風險：土壤液化與淹水潛勢
這間位在地調中心標示的中潛勢區。地調中心 2026/09/21 版圖資。
- 6 小時 150 毫米未標示
- 24 小時 350 毫米未標示
- 24 小時 500 毫米未標示
- 24 小時 650 毫米未標示
四種降雨情境下，這間都不在淹水範圍。水利署淹水潛勢圖（2022 匯整）。
淹水潛勢圖是經設計降雨情境、特定水文地文條件及水理模式演算，模擬防洪設施於正常運作下可能的淹水情形。 淹水潛勢圖僅限防災用途，不得引為土地使用管制依據。 土壤液化潛勢圖為1/25,000 初步精度，僅供規劃/防災參考，不得作為個案工程設計依據。「未標示」只代表不在圖上的潛勢範圍，不保證沒有風險；個案請以現地調查為準。
外觀：街景、空拍與法院照片
法拍屋多半進不去，先看外觀、巷道與周邊。街景是 Google 的影像、空拍是國土測繪中心正射影像，拍攝時間都可能比現況早，以現場為準。
鏡頭對著：臺南市北區林森路三段222號七樓之3街景左上角是 Google 街景車拍攝的位置（常在對面），不是這裡的門牌
空拍：紅色標記是這棟（依門牌座標），可縮放、切換成地圖
這個底價在哪裡
底價和同棟行情、附近行情、這一戶過去成交排在同一把尺上（長條從 0 起算）。行情換算＝不含車位的單價 × 不含車位的坪數，所以不含車位價值；底價若含車位，實際差距更大。
- 這一戶 2021/11 成交實價登錄230 萬比底價少 374
- 同棟最近一筆成交5 樓・24.9 坪・2026/04330 萬比底價少 274
- 同棟行情換算同棟相近坪數 5 筆中位 15.6 萬/坪 × 25.6 坪397 萬比底價少 207
- 附近行情換算附近 1 公里 20 筆相似成交 16.9 萬/坪 × 25.6 坪431 萬比底價少 173
- 法拍底價第1拍・2026/10/06604 萬
- 常見得標價臺南市近半年拍定價中位數＝底價 ×1.02617 萬比底價多 13
社區成交走勢與底價
社區坪數相近（15.3～35.8 坪）的買賣，一點一筆、不含親友等特殊交易；黑線是每年中位數（3 筆以上的年份），綠色菱形與虛線是底價換算的每坪單價，橘色是這一戶過去的成交。單價都不含車位。
出價試算：出多少還划算
拉桿或按情境選出價，看換算每坪、比行情便宜多少、租金報酬。色帶：綠色仍低於同棟行情、黃色高於同棟行情但低於附近行情、紅色高於附近行情。
- 臺南市近半年 49 件整戶法拍，拍定價中位數是底價的 1.02 倍，前 25% 出到 1.06 倍、前 10% 出到 1.12 倍；以底價拍定的只有 16%。 這些得標價裡，超過 75% 比你出的高。
- 投標要附保證金 121 萬；得標後補足其餘約 483 萬，繳款期限以法院通知為準，貸款要在投標前談好。
- 租金：社區近兩年坪數相近的租約不到 3 筆，不估租金報酬（用行政區的租金會被不同地段、屋況拉偏）。
- 底價、保證金
- 本件法院拍賣公告。
- 同棟行情
- 15.6 萬/坪：同棟相近坪數 5 筆中位（內政部實價登錄，不含車位）。
- 附近行情
- 16.9 萬/坪：附近 1 公里 20 筆相似成交（內政部實價登錄，不含車位）。
- 換算
- 每坪＝出價 ÷ 25.6 坪（不含車位）；比行情＝每坪 ÷ 行情單價 − 1；省／多付＝行情單價 × 坪數 − 出價。
- 拍定倍數
- 臺南市近 180 天（2026-06-16～2026-09-30）地方法院整戶房屋法拍的拍定結果 49 件，拍定價 ÷ 底價的分位數；縣市不到 30 件時改用全台。行政執行署的拍賣不算在內。
- 性質
- 依公開資料的試算，不是估價，也不是投資建議；得標價、點交與貸款以法院公告及實際情況為準。
風險檢查：法院公告怎麼寫
從公告的點交情形、使用情形與備註整理，附上公告原文片段與消息來源；社區成交備註來自實價登錄。判斷請以公告原文為準。
- 點交 拍定後由法院點交；占用人不搬，法院可解除占有
- 現況 公告寫有租約
- 非自然死亡 公告提到非自然死亡來源：法院公告
- 火災 建物未曾有火災受損或非自然死亡等特殊情事來源：當事人陳述
- –海砂屋 公告沒提
- –輻射屋 公告沒提
- –地震受損 公告沒提
- –漏水 公告沒提
- !土壤液化 中潛勢來源：地調中心 2026/09 版
- 淹水潛勢 四種降雨情境都未標示淹水來源：水利署淹水潛勢圖 2022
- –管理費 公告沒寫有沒有欠繳，投標前問管委會
- 成交備註 社區 17 筆成交的實價登錄備註，沒有提到凶宅、海砂屋、漏水或火災
- !瑕疵擔保 法拍不負瑕疵擔保（強制執行法第 113 條準用第 69 條），買到有瑕疵不能要求退還或減價
下一步
以下擷取自法院公告，實際以公告與法院通知為準。
- 拍賣日
- 2026/10/06
- 保證金
- 121 萬（1,208,000 元）
- 投標時間
- 115年10月6日上午9時・開標 115年10月6日上午10時30分
- 投標地點
- 臺南地院民事執行處
- 閱覽查封筆錄
- 自公告之日起，至拍賣期日前1日(每日辦公時間內)在本院民事執行處各股書記官辦公室(請事先聯絡)
這一戶過去的成交
實價登錄裡同一戶（同門牌、樓層與「之幾」）的買賣紀錄，總價可能含車位。
| 日期 | 總價（萬） | 比上一次 | 萬/坪 | 坪 | 車位 |
|---|---|---|---|---|---|
| 2018/12/04 | 187 | — | 6.7 | 28.0 | — |
| 2021/08/30 | 200 | +7% | 7.1 | 28.0 | — |
| 2021/11/30 | 230 | +15% | 8.2 | 28.0 | — |
| 2026/10/06 法拍底價 | 604 | +163% | 23.6 | 25.6 | 見公告 |
點交與現況
法院公告「點交情形」「使用情形」「備註」的重點；判斷請以公告原文為準。
- 本件拍賣標的前經本院於民國112年10月17日假扣押查封現場執行，當日未開鎖入內，本件標的為無人管理之大樓且無電鈴，據員警於112年10月20日訪查鄰居表示建物未曾有火災受損或非自然死亡等特殊情事，且該址已久未住人
- 本院另於115年1月20日赴現場執行，當日無人應門，大樓管理室無人在內且上鎖，無從確認建物係自住或出租
- 經檢視建物無增建部分
- 依本院109年度司執字第64584號拍賣公告所載：「據大樓管理委員會109年9月18日回覆稱：曾聽大樓住戶稱拍賣建物曾發生非自然死亡情形，其餘租屋情形不詳
- 另據鑑定報告記載：拍賣建物出租中，並據承租人表示房東告知拍賣建物有非自然死亡情形
- 本件建物之部分已於民國112年9月7日查封，倘有第三人於查封前合法占有且現仍然合法占有者，債務人或第三人應於本件拍定前向本院提出合法占用權源之證明文件，否則本件拍定後依現況點交
- 另屋內之動產非在本件拍賣標的之範圍，拍定後應返還予動產所有權人，如無人接受返還時，應將動產暫付拍定人保管，以為後續之遺留物處理程序
- 本件執行標的有建物，本院已儘量將調查所得之輻射屋、海砂屋、地震受創、嚴重漏水、火災受損、建物內有非自然死亡或其他足以影響交易之特殊情事等項，於使用情形欄載明，如使用情形欄未特別載明，即表示經本院以現場調查等方式予以調查後尚未發現有上開影響交易價格之情形
歷次拍賣
同一案、同一標別在本站累積的紀錄（法院只提供目前這一拍，較早拍次從本站開始收錄起才有）。
| 日期 | 拍次 | 結果 | 底價（萬） | 比上一拍 | 拍定價（萬） |
|---|---|---|---|---|---|
| 2026/10/06 | 第1拍 | 待拍 | 604 | — | — |
市價怎麼算的：相似成交明細
附近 1 公里、近 3 年的相似成交，依距離、坪數、樓層、屋齡、型態加權取中位數（單價不含車位）。法拍公告面積是主建物，已換算成含公設的坪數再比較。底色標示的是同一棟；屋齡或坪數差很多的案例會影響市價，請一併參考上方「比同棟成交」。
解讀須知
- 本頁是公開資料的整理與分析，非投資建議，不推銷、不仲介、不代標。本站不是賣方，與法院、債權人無關，不收任何佣金；要不要投標、出價多少請自行判斷，並以拍賣公告原文為準。
- 「比附近市價」＝（底價或拍定價）換算每坪後，相對附近相似成交的差距；負值代表比較便宜。只對單一房屋、非持分、含土地的標的計算。
- 「比同棟成交」只比同一棟、坪數相近的成交，最直接；同棟小坪數單價通常較高，所以不混在一起比。
- 比市價便宜超過五成，通常有公告以外的問題（占用、不點交、持分、增建、瑕疵），務必讀公告原文。
- 點交＝法院協助排除占用並交屋；不點交時要自行處理占用（常需訴訟）。「部分點交」要看是哪一部分不點交。
- 第 1 拍底價多依鑑價訂定，常高於實際成交；之後每拍約降兩成。另有稅費、欠繳管理費、整修費，且瑕疵不擔保。