臺南市麻豆區客子寮65號二樓之2
底價 778 萬（每坪 14.2 萬），比同棟行情貴約 13 萬；比麻豆區華廈行情（每坪 24.3 萬）低 42%。
- 同棟 每坪 14.0 萬坪數相近 14 筆・近 5 年中位高 2%
- 同社區 每坪 15.6 萬坪數相近・近 3 年 8 筆中位低 9%
- 附近 1 公里 每坪 15.8 萬相似成交 7 筆加權中位・座標只到行政區，僅供參考低 10%
- 麻豆區華廈 每坪 24.3 萬近一年 44 筆中位低 42%
- 麻豆區全部 每坪 24.5 萬近一年 152 筆中位（各類型）低 42%
本頁整理自法院拍賣公告與內政部實價登錄，非投資建議，不推銷、不仲介、不代標；本站與法院、債權人無關。
這棟房子的資料
來源：實價登錄、法院拍賣公告、本站建物與社區資料；公設比與格局是由實價登錄推算或申報，以權狀與現場為準。
- 屋齡
- 約 23 年（2003/12 完工）
- 建物
- 華廈・鋼筋混凝土結構造・住家用
- 樓層
- 2 樓／共 8 樓
- 格局
- 4 房 2 廳 3 衛（實價登錄）
- 面積
- 換算 54.7 坪（含公設、不含車位）・主建物 33.5 坪
- 公設比
- 約 28%（社區 76 筆成交推算）
- 管理
- 有管理（實價登錄）
- 規模
- 社區 9 棟・本棟 12 戶
- 土地
- 真理段 1323 地號・持分約 17.7 坪（200000分之2966）
外觀與位置
這件的門牌無法精確定位（系統只定位到麻豆區），所以不顯示街景、空拍、淹水與液化風險、周邊距離，以免看錯位置。同棟、同社區的比價不受影響。
這個底價在哪裡
底價和同棟行情、附近行情、這一戶過去成交排在同一把尺上（長條從 0 起算）。行情換算＝不含車位的單價 × 不含車位的坪數，所以不含車位價值；底價若含車位，實際差距更大。
- 同棟行情換算同棟相近坪數 14 筆中位 14.0 萬/坪 × 54.7 坪765 萬比底價少 13
- 法拍底價應買公告・2026/10/01778 萬
- 常見得標價臺南市近半年拍定價中位數＝底價 ×1.02794 萬比底價多 16
- 這一戶 2022/11 成交實價登錄820 萬比底價多 42
- 同棟最近一筆成交3 樓・53.3 坪・2025/05・含車位840 萬比底價多 62
- 附近行情換算附近 1 公里 7 筆相似成交（信心低） 15.8 萬/坪 × 54.7 坪863 萬比底價多 85
社區成交走勢與底價
社區坪數相近（32.8～76.6 坪）的買賣，一點一筆、不含親友等特殊交易；黑線是每年中位數（3 筆以上的年份），綠色菱形與虛線是底價換算的每坪單價，橘色是這一戶過去的成交。單價都不含車位。
出價試算：出多少還划算
拉桿或按情境選出價，看換算每坪、比行情便宜多少、租金報酬。色帶：綠色仍低於同棟行情、黃色高於同棟行情但低於附近行情、紅色高於附近行情。
- 臺南市近半年 49 件整戶法拍，拍定價中位數是底價的 1.02 倍，前 25% 出到 1.06 倍、前 10% 出到 1.12 倍；以底價拍定的只有 16%。 這些得標價裡，超過 75% 比你出的高。
- 投標要附保證金 156 萬；得標後補足其餘約 622 萬，繳款期限以法院通知為準，貸款要在投標前談好。
- 租金：社區近兩年坪數相近的租約不到 3 筆，不估租金報酬（用行政區的租金會被不同地段、屋況拉偏）。
- 底價、保證金
- 本件法院拍賣公告。
- 同棟行情
- 14.0 萬/坪：同棟相近坪數 14 筆中位（內政部實價登錄，不含車位）。
- 附近行情
- 15.8 萬/坪：附近 1 公里 7 筆相似成交（信心低）（內政部實價登錄，不含車位）。
- 換算
- 每坪＝出價 ÷ 54.7 坪（不含車位）；比行情＝每坪 ÷ 行情單價 − 1；省／多付＝行情單價 × 坪數 − 出價。
- 拍定倍數
- 臺南市近 180 天（2026-06-16～2026-09-30）地方法院整戶房屋法拍的拍定結果 49 件，拍定價 ÷ 底價的分位數；縣市不到 30 件時改用全台。行政執行署的拍賣不算在內。
- 性質
- 依公開資料的試算，不是估價，也不是投資建議；得標價、點交與貸款以法院公告及實際情況為準。
風險檢查：法院公告怎麼寫
從公告的點交情形、使用情形與備註整理，附上公告原文片段與消息來源；社區成交備註來自實價登錄。判斷請以公告原文為準。
- 點交 拍定後由法院點交；占用人不搬，法院可解除占有
- 現況 公告寫有租約
- –非自然死亡 公告沒提
- –火災 公告沒提
- –海砂屋 公告沒提
- –輻射屋 公告沒提
- –地震受損 公告沒提
- –漏水 公告沒提
- !管理費 公告寫有欠繳管理費，投標前問管委會金額
- 車位 含車位
- 成交備註 社區 80 筆成交的實價登錄備註，沒有提到凶宅、海砂屋、漏水或火災
- !瑕疵擔保 法拍不負瑕疵擔保（強制執行法第 113 條準用第 69 條），買到有瑕疵不能要求退還或減價
下一步
以下擷取自法院公告，實際以公告與法院通知為準。
- 拍賣日
- 2026/10/01應買公告：可聲明承買至 2027/01/01
- 保證金
- 156 萬（1,556,000 元）
- 投標時間
- 見公告
- 投標地點
- 臺南地院民事執行處
這一戶過去的成交
實價登錄裡同一戶（同門牌、樓層與「之幾」）的買賣紀錄，總價可能含車位。
| 日期 | 總價（萬） | 比上一次 | 萬/坪 | 坪 | 車位 |
|---|---|---|---|---|---|
| 2021/05/30 | 755 | — | 15.1 | 50.1 | — |
| 2022/11/03 | 820 | +9% | 15.0 | 54.7 | — |
| 2026/10/01 法拍底價 | 778 | -5% | 14.2 | 54.7 | 公告有車位 |
點交與現況
法院公告「點交情形」「使用情形」「備註」的重點；判斷請以公告原文為準。
- 查封時，債務人在場陳稱建物係債務人及家屬自住，地下一樓停車位編號55出租予與社區其他住戶，租期至今年六月後不再續租等語
- 拍定後按債務人占有現況點交
- 系爭不動產是否確有停車位及停車位使用權不明，拍定後如有爭執以訴訟判決確定之
歷次拍賣
同一案、同一標別在本站累積的紀錄（法院只提供目前這一拍，較早拍次從本站開始收錄起才有）。
| 日期 | 拍次 | 結果 | 底價（萬） | 比上一拍 | 拍定價（萬） |
|---|---|---|---|---|---|
| 2026/09/30 | 第3拍 | 待拍 | 778 | — | — |
| 2026/10/01 | 應買公告 | 待拍 | 778 | 0% | — |
市價怎麼算的：相似成交明細
附近 1 公里、近 3 年的相似成交，依距離、坪數、樓層、屋齡、型態加權取中位數（單價不含車位）。法拍公告面積是主建物，已換算成含公設的坪數再比較。底色標示的是同一棟；屋齡或坪數差很多的案例會影響市價，請一併參考上方「比同棟成交」。
解讀須知
- 本頁是公開資料的整理與分析，非投資建議，不推銷、不仲介、不代標。本站不是賣方，與法院、債權人無關，不收任何佣金；要不要投標、出價多少請自行判斷，並以拍賣公告原文為準。
- 「比附近市價」＝（底價或拍定價）換算每坪後，相對附近相似成交的差距；負值代表比較便宜。只對單一房屋、非持分、含土地的標的計算。
- 「比同棟成交」只比同一棟、坪數相近的成交，最直接；同棟小坪數單價通常較高，所以不混在一起比。
- 比市價便宜超過五成，通常有公告以外的問題（占用、不點交、持分、增建、瑕疵），務必讀公告原文。
- 點交＝法院協助排除占用並交屋；不點交時要自行處理占用（常需訴訟）。「部分點交」要看是哪一部分不點交。
- 第 1 拍底價多依鑑價訂定，常高於實際成交；之後每拍約降兩成。另有稅費、欠繳管理費、整修費，且瑕疵不擔保。