契稅怎麼算？房屋評定現值 × 6%，不是成交價 × 6%：稅率、誰繳、30 天申報與試算
ToEstate 資料團隊・發布於 2026-10-03・數字依本站資料庫，資料更新時重算
買賣契稅＝契價 × 6%，由買方繳。契價不是成交價，而是當地不動產評價委員會評定的標準價格，一般稱為房屋評定現值（契稅條例第 3、4、13 條）。 土地在開徵土地增值稅的區域免徵契稅（第 2 條），最高行政法院也說明，契稅的課徵範圍「僅限於房屋以及未開徵土地增值稅區域之土地」。 所以 1,000 萬的房子，契稅不是 1,000 萬 × 6%＝60 萬，而是看房屋評定現值：評定現值 100 萬，契稅就是 6 萬。
契稅是什麼、稅率多少、誰繳
不動產因買賣、承典、交換、贈與、分割或占有而取得所有權，都要申報繳納契稅（第 2 條）。各種移轉的稅率與納稅義務人：
| 移轉原因 | 稅率（契價的） | 誰申報繳納 | 契稅條例 |
|---|---|---|---|
| 買賣 | 6% | 買受人 | 第 3、4 條 |
| 贈與 | 6% | 受贈人 | 第 3、7 條 |
| 占有 | 6% | 占有不動產依法取得所有權之人 | 第 3、9 條 |
| 典權 | 4% | 典權人 | 第 3、5 條 |
| 交換 | 2% | 交換人各就承受部分（有給付差額價款的，差額依買賣稅率） | 第 3、6 條 |
| 分割 | 2% | 分割人 | 第 3、8 條 |
買房屬於買賣，契稅是買方的稅；賣方要繳的是土地增值稅（土地有償移轉由原所有權人繳，土地稅法第 5 條），以及符合條件時的房地合一稅。
契價：用評定現值，不是成交價
契價以當地不動產評價委員會評定的標準價格為準（第 13 條）。房屋的標準價格依建造材料的種類與等級、耐用年數與折舊、房屋所在街道村里的商業交通與供求情形評定，並比較各地段實價登錄交易價格減除土地價格的部分；每三年重新評定一次，每年依耐用年數折舊遞減（房屋稅條例第 11 條）。
- 成交價比評定現值高，也只按評定現值繳：「縱令實際移轉價格超過標準價格，納稅義務人亦僅以標準價格申報繳納契稅」（最高行政法院 108 年度判字第 77 號判決）。
- 成交價比評定現值低，還是按評定現值繳：苗栗一件私人買賣，私契上的房屋價款 615 萬 9,698 元，房屋評定標準價格 1,052 萬 7,200 元。稅務局按評定標準價格核課契稅 63 萬 1,632 元（照私契計算只要 36 萬 9,582 元），最高行政法院維持：私人間買賣的契價以評定標準價格為準，只有向法院標購拍賣、標購公產時，移轉價格較低才從低（101 年度判字第 603 號判決）。
- 房屋稅單上的課稅現值只能粗估：臺北高等行政法院一件案例，94 年度房屋評定現值 403,100 元，房屋稅繳款書所載課稅現值 343,100 元，法院指出稅單上的課稅現值「並不當然係房屋現值」（96 年度簡字第 946 號判決）。實際契價以稅捐稽徵機關核定為準。
契稅試算
買賣契稅（× 6%）60,000 元
只算房屋。法院拍賣、標購公產的移轉價格低於評定現值時，契價改用移轉價格（第 13 條但書）。實際稅額以稅捐稽徵機關核定為準。
什麼時候申報、逾期怎麼罰
- 30 日內申報：契約成立之日起 30 日內，填具契稅申報書表，檢附公定格式契約書及有關文件，向當地主管稽徵機關申報；未辦建物所有權第一次登記的房屋買賣，由雙方共同申報（第 16 條）。
- 起算日的例外：移轉發生糾紛的，以法院判決確定日起算；向政府機關標購或領買公產，以產權移轉證明書核發日起算；向法院標購拍賣的不動產，以法院發給權利移轉證明書之日起算（同條）。
- 怠報金：逾期申報，每逾 3 日加徵應納稅額 1%，最高以應納稅額為限，但不得超過 1 萬 5 千元（第 24 條）。
法拍屋的契稅
向法院標購拍賣的不動產，仍應申報繳納契稅（第 11 條）；拍定的移轉價格低於評定標準價格時，契價改用移轉價格（第 13 條但書）。 申報期限從法院發給權利移轉證明書之日起算。投標前要準備的其他費用，見法拍屋怎麼買。
資料與方法
- 法條：契稅條例第 2～9、11、13、16、24 條；房屋稅條例第 11 條；土地稅法第 5 條（全國法規資料庫，2026-10-03 查詢，皆為現行條文）。
- 判決：最高行政法院 101 年度判字第 603 號、108 年度判字第 77 號，臺北高等行政法院 96 年度簡字第 946 號（司法院裁判書系統原文）。
- 本篇只整理法規與判決，沒有使用本站成交資料；試算只算房屋部分的買賣契稅。