樓層價差有多少？同一棟大樓比：高樓層只比低樓層貴約 5%，頂樓不但沒折價還略貴
ToEstate 資料團隊・發布於 2026-10-02・數字依本站資料庫，資料更新時重算
同一棟大樓裡，樓層價差比很多人想的小。我們把 76,345 筆近三年的成交，各自和同一棟的中位單價比： 低樓層約 -2.8%、高樓層約 +2.1%，高低樓層之間只差 5% 左右。頂樓沒有折價，中位數 +2.1%；而且大樓越高，頂樓溢價越大。
2 樓
-2.6%
相對同棟中位・3,788 筆
低樓層
-2.8%
相對同棟中位・15,005 筆
高樓層
+2.1%
相對同棟中位・16,926 筆
頂樓
+2.1%
相對同棟中位・4,589 筆
怎麼比
不同大樓的地段、屋齡、建材差很多，所以只能在同一棟裡比。我們挑 12 層以上、近三年至少 10 筆成交的住宅大樓（3,906 棟）， 把每一筆的單價（扣車位）除以同一棟的中位單價，再依樓層位置分組。一樓的用途與條件差異很大，不列入。
各樓層位置的價差
2 樓
3,788 筆
-2.6%（中間一半 -7%～+1%）
低樓層（下 1/4）
15,005 筆
-2.8%（中間一半 -6%～+0%）
中低樓層
17,065 筆
-0.8%（中間一半 -4%～+2%）
中高樓層
18,972 筆
+0.6%（中間一半 -2%～+4%）
高樓層（上 1/4）
16,926 筆
+2.1%（中間一半 -0%～+6%）
頂樓
4,589 筆
+2.1%（中間一半 -1%～+6%）
從 2 樓到頂樓，中位數只差約 5%。但每一組的中間一半都橫跨 ±5～10%，同一個樓層位置的成交，彼此之間的差距比不同樓層之間的差距還大。 所以「高樓層一定貴很多」並不成立，看同棟成交時，要看同一戶別、同一格局的紀錄，而不是只看樓層。
頂樓：沒有折價，大樓越高溢價越大
| 大樓總樓層 | 建物數 | 頂樓 | 頂樓下一層 | 2 樓 |
|---|---|---|---|---|
| 12–15 層 | 2,571 | +1.7% | +2.3% | -2.5% |
| 16–20 層 | 414 | +2.3% | +2.9% | -2.6% |
| 21–30 層 | 849 | +4.1% | +3.5% | -3.1% |
| 31 層以上 | 74 | +8.1% | +3.6% | -6.9% |
常聽到「頂樓會漏水、比較熱，所以比較便宜」，在住宅大樓的成交資料裡看不到：12～15 層的大樓，頂樓中位數 +1.7%，和頂樓下一層（+2.3%）差不多； 31 層以上的超高大樓，頂樓 +8.1%，是所有位置中最高的（但這組只有 74 棟，參考就好）。2 樓則相反，大樓越高，2 樓相對越便宜。
這裡講的是電梯大樓。老公寓的頂樓常有頂樓加蓋，情況完全不同，不能套用。從成交價看，大樓頂樓並沒有被折價；個別物件的屋況還是要自己檢查。
怎麼用在看房
- 先看同棟、同戶別的成交：建物頁的「各戶／樓層」表會列出每一層每一戶的成交筆數，並附同棟的逐筆成交。
- 樓層差 5% 以上要有理由：開價比同棟低樓層高出 1 成以上，通常要有景觀、座向或屋況的差別才合理。
- 估價時把樓層考慮進去：房屋估價可以填樓層，有同棟成交時會優先以同棟成交判斷。
資料與方法
- 來源：內政部實價登錄，近三年住宅大樓買賣，非特殊交易、單一建物、非持分、2 樓以上、主要用途為住家或未填；單價扣車位。快照 2026-10-02。
- 比較：每一筆單價 ÷ 同一棟近三年成交的中位單價；只用 12 層以上、近三年至少 10 筆成交的建物，共 3,906 棟、76,345 筆。
- 樓層位置：(樓層 − 2) ÷ (總樓層 − 2) 分四段，2 樓與頂樓另列。
- 分析程式：
scripts/content/floor_premium.py。