公設比多少合理？用 41 萬棟建物的實價登錄算：新大樓中位數 33%，怎麼算、怎麼換算室內坪
2015 年後完工的住宅大樓，公設比中位數是 33.2%，八成落在 29.2% 到 36.3% 之間。 所以新大樓的公設比低於 29% 算低，高於 37% 算高。華廈（10 樓以下有電梯）的中位數是 30.9%，但高低差很大。 老房子則低得多：1980 年代完工的大樓只有 15.4%。
這些數字是我們用 2,267,665 筆實價登錄成交、417,760 棟建物的登記面積自己算出來的，不是建商廣告上的數字。 要注意一件事：公設比算不算車位，數字會差很多，下面先用一筆真實成交把算法講清楚。
公設比怎麼算：拿一筆實價登錄來算
以台中北屯心之所向（2024 年完工、15 層）2026 年 1 月的一筆成交為例， 總價 1,180 萬，含車位 180 萬。實價登錄上的面積是：
| 項目 | 平方公尺 | 坪 | 說明 |
|---|---|---|---|
| 建物移轉總面積 | 122.04 | 36.92 | 權狀面積，含車位與公設 |
| 車位面積 | 27.60 | 8.35 | 這一戶分到的車位 |
| 主建物 | 57.14 | 17.28 | 室內 |
| 附屬建物 | 0.00 | 0.00 | 主建物以外附屬的部分（陽台另列） |
| 陽台 | 6.10 | 1.85 | |
| 公設（推算） | 31.20 | 9.44 | 總面積 − 車位 − 主建物 − 附屬建物 − 陽台 |
- 不含車位的公設比 ＝ 公設 ÷（總面積 − 車位）＝ 31.20 ÷ 94.44 ＝ 33.0%
- 把車位也當成公設 ＝（總面積 − 主建物 − 附屬建物 − 陽台）÷ 總面積 ＝ 58.80 ÷ 122.04 ＝ 48.2%
同一戶，算法不同就從 33% 變成 48%。看建案資料或跟別人比公設比時，先問清楚分母有沒有含車位。本文其餘數字都是不含車位的版本，附屬建物和陽台算自己的面積。
公設比換算坪數與單價
這一戶扣掉車位後的權狀是 28.57 坪，室內（主建物＋附屬建物＋陽台）只有 19.13 坪。 換算公式是：室內坪數 ＝ 權狀坪數（不含車位）×（1 − 公設比），例如 30 坪、公設比 33% 的房子，室內約 20.1 坪。坪數與平方公尺怎麼換算、各房數實際幾坪，見坪數怎麼算。
單價也一樣：扣掉車位價後的 1,000 萬，除以權狀是每坪 35.0 萬，除以室內是每坪 52.3 萬。 想看這個社區其他成交的面積與單價，可以到心之所向的實價登錄。
公設比一年比一年高
依完工年份分組，每棟建物取它成交的公設比中位數，再看各組的中位數：
住宅大樓從 1980 年代前半的 15.4%，一路升到 2020 年代的 33.4%～34.0%； 華廈在 2010 年後停在 3 成左右。公寓（無電梯）多半沒有登記公設，本文不列。
公設比多少算合理
只看 2015 年後完工的建物：
| 型態 | 建物數 | 最低 10% | 25% | 中位數 | 75% | 最高 10% |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 住宅大樓 | 40,717 | 29.2% 以下 | 31.7% | 33.2% | 34.7% | 36.3% 以上 |
| 華廈 | 19,260 | 20.1% 以下 | 25.4% | 30.9% | 33.9% | 37.0% 以上 |
住宅大樓的分布很集中，中間一半只差 2.9 個百分點；所以一棟新大樓如果公設比明顯超過 37%，值得問清楚多出來的是什麼。 華廈分散得多（中間一半從 25.4% 到 33.9%），比較時更要找同年代、同規模的建物。
六都的 2015 年後住宅大樓：
高雄市最高（35.3%），台中市最低（32.2%），但台中市的低公設比集中在一部分建物，中間一半的下緣只有 27.0%。 各區的社區可以到行政區行情往下點到社區，每個社區頁都有逐筆成交的面積。
另外一個常見說法是「樓越高、公設越高」。資料看不出來：2015 年後完工的住宅大樓，11–15 樓、16–20 樓、21–25 樓、26 樓以上的公設比中位數分別是 33.1%、33.6%、33.1%、33.5%，幾乎一樣。
比較新舊房價，要換算成室內單價
公設比差這麼多，直接拿權狀單價比新大樓和老大樓會低估價差。我們在 82 個行政區裡，各自比較近兩年成交的 2018 年後完工住宅大樓和 1990 年代完工住宅大樓（兩組都至少 30 筆、單價已扣車位）：
- 權狀單價：新大樓是老大樓的 1.69 倍（中位數）
- 室內單價：新大樓是老大樓的 1.91 倍
- 96% 的行政區，換算成室內單價後價差變大
也就是說，「新大樓比老大樓貴 69%」換成實際能用的空間，其實是貴 91%。這不代表新大樓不值得，公設裡有電梯、大廳、管理和車道； 但如果你在意的是室內空間，同樣預算買老一點的大樓，室內坪數會多不少。估一間房子的價格時，開價分析會拿附近條件相近的成交來比，比直接用區域均價準。
常見的三個誤解
- 「建商給的公設比和我算的不一樣」：多半是車位算法不同。上面的例子，不含車位 33%，含車位 48%。
- 「樓越高公設越高」：2015 年後的大樓，不同樓層數的中位數都在 33.1%～33.6%。
- 「公設比低一定比較好」：公設比和完工年代高度相關（見上面的分年圖），低公設比常常只是代表房子比較老。要比的是同年代、同類型的建物。
資料與方法
- 來源：內政部不動產成交案件實際資訊（實價登錄），交易日期 2010-01-01 至 2026-09-03，快照 2026-10-02。
- 範圍：買賣、非特殊交易、單一建物、非持分，型態為住宅大樓、華廈、公寓且有完工日期的 2,267,665 筆成交。
- 公設比 ＝（建物移轉總面積 − 車位面積 − 主建物 − 附屬建物 − 陽台）÷（建物移轉總面積 − 車位面積）。實價登錄沒有「共有部分」欄位，所以是推算值；與權狀上的共有部分會因車位、附屬建物的登記方式略有出入。
- 以建物為單位：同一門牌建物多筆成交取中位數（共 417,760 棟），超出 0～70% 視為資料異常排除。
- 分析程式：
scripts/content/public_ratio.py。