法拍屋第幾拍最划算？一拍到四拍、應買公告的底價，比附近成交便宜多少
法拍屋每流標一次，下一拍的底價最多降 20%。看目前全台待拍的物件，第 1 拍的底價中位數比附近相似成交還高 5.6%，第 2 拍低 13.4%，第 3 拍低 25.7%； 底價比市價低 2 成以上的物件，第 1 拍只有 27%，第 3 拍有 69%。 但便宜通常有原因：越後面的拍次，持分和不點交的比例越高。
拍次怎麼走：從第 1 拍到應買公告
- 第 1 拍：法院命鑑定人估價，核定後作為拍賣最低價額，也就是底價（強制執行法第 80 條）。
- 流標、再拍：沒人出到底價、債權人也不承受，法院再定期拍賣，酌減的數額不得超過 20%（第 91 條；再流標依第 92 條同樣以前一次底價最多減 20%）。再拍的期日距公告不得少於 10 日、多於 30 日（第 93 條）。
- 應買公告（俗稱特拍）：經二次減價仍未拍定、債權人也不承受，法院在 10 日內公告，3 個月內任何人都可以依原定拍賣條件表示願意買（第 95 條第 1 項）。所以應買公告通常接在第 3 拍之後，價格就是第 3 拍的條件。
- 第 4 拍以後：3 個月內沒人買，債權人可以聲請另行估價或減價拍賣；如果仍未拍定、或債權人沒在期限內聲請，就視為撤回該不動產的執行（第 95 條第 2 項）。這就是「法拍屋拍不掉」的結局：這次執行不再拍賣這筆不動產。
每一拍流標時，到場的債權人也可以聲明依該次底價承受（第 91 條第 1 項），所以物件不一定會走到下一拍。
各拍次的底價，比附近成交便宜多少
全台 1,828 件含房屋的地方法院待拍物件（拍賣日 2026-06-30 至 2026-12-09），依目前的拍次分組。 「底價 vs 市價」只算能和附近相似成交比較的單一房屋、非持分標的：
| 拍次 | 物件數 | 底價 vs 市價（中位） | 中間一半 | 低於市價 2 成以上 | 持分 | 不點交 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 第 1 拍 | 631 可比 265 | +5.6% | -24% ~ +29% | 27% | 32% | 40% |
| 第 2 拍 | 391 可比 163 | -13.4% | -27% ~ +5% | 37% | 34% | 47% |
| 第 3 拍 | 308 可比 104 | -25.7% | -45% ~ -14% | 69% | 38% | 42% |
| 第 4 拍 | 154 可比 48 | -31.1% | -57% ~ -14% | 69% | 40% | 45% |
| 應買公告 | 329 可比 82 | -21.5% | -36% ~ +14% | 51% | 44% | 52% |
這張表有三個重點：
- 第 1 拍通常不便宜：底價中位數比附近成交高 5.6%，中間一半從 -24% 到 +29%。第 1 拍就出手，多半是在用市價或更高的價格買一間有法拍風險的房子。
- 第 3 拍開始才普遍低於市價：第 3 拍有 69% 的物件底價比市價低 2 成以上，中位數 -25.7%；第 4 拍 -31.1%。
- 越後面，條件越差：持分的比例從第 1 拍的 32% 升到應買公告的 44%，不點交從 40% 升到 52%。後面拍次比較便宜，部分是因為留下來的是比較難處理的物件。
這是同一時間、不同物件的比較，不是同一間房子每拍降多少（法院每一拍的公告會取代前一拍，我們很少能把同一件串起來）。單一物件每拍最多降 20% 是法律規定，實際降幅看法院。 持分與不點交的風險怎麼看，請見法拍屋風險與點交：1,828 件法院公告的實際統計。
等下一拍再買，划算嗎
等的好處是底價最多再少 2 成，風險是被別人先標走。法院的拍定資料沒有拍次，我們改看另一套也公開拍次的系統：法務部行政執行署的拍定資料（處理欠稅、罰鍰等案件）。 它的第一、二、三拍，拍定價中位數分別是底價的 1.06、1.06、1.05 倍（142、135、160 件），剛好以底價成交的比例分別是 13%、9%、13%。
也就是說，每一拍都有人在搶，而且加價幅度差不多，不會因為到了第 3 拍就沒人競爭。如果一件物件你在第 2 拍就覺得價格合理，等到第 3 拍省下的 2 成，要和「被標走」的機率一起衡量。 地方法院近幾個月拍定的整戶法拍，拍定價中位數是底價的 1.06 倍，各縣市的差距在法拍屋怎麼買裡有完整數字。
應買公告：第 3 拍之後的 3 個月
目前有 329 件待拍物件處在應買公告（佔 18%），底價中位數比附近成交 -21.5%，但分散很大（中間一半 -36% 到 +14%）： 有些已經很便宜，有些經過三拍仍然比市價貴，所以才沒人買。應買公告不是「最便宜的一拍」，而是「前三拍都沒人要的物件」，其中 44% 是持分、52% 不點交。
應買公告期間，價格就是原定拍賣條件，先表示應買的人經法院詢問債權人和債務人意見後可以買受。想直接看目前在應買公告的物件，可以在法拍清單篩選「應買」； 也可以篩第 3 拍，或依縣市看，例如台中市法拍屋。
第 4 拍、第 5 拍是什麼
公告上寫第 4 拍以後的（目前 154 件第 4 拍、15 件第 5 拍以上），是應買公告期滿後，債權人聲請另行估價或減價拍賣的結果。數量少，而且持分比例 40%、不點交 45%。 第 5 拍以上只有 4 件能和市價比較，樣本太少，本文不下結論。
常見問題
- 法拍屋三拍是什麼意思？第 3 次拍賣，也就是經過兩次減價。依第 95 條，第 3 拍再流標就會進入應買公告。
- 每拍降多少？法律規定每次酌減不得超過 20%（第 91、92 條），是上限，不是固定值。
- 法拍屋拍不掉會怎樣？應買公告 3 個月沒人買，債權人可以聲請再估價或減價拍賣；沒有聲請或仍未拍定，就視為撤回執行（第 95 條第 2 項）。
- 第幾拍最划算？從底價看，第 3 拍開始普遍低於市價；但持分、不點交的比例也變高。我們建議優先研究「整戶、點交，而且已經到第 2、3 拍」的物件，價格和風險比較平衡。
資料與方法
- 待拍：司法院法拍屋公告，地方法院、含房屋、已解析公告的標的，同一標的只算最後一次公告，依當下的拍次分組。快照 2026-10-02。
- 底價 vs 市價：底價每坪 ÷ 附近相似成交每坪 − 1，與法拍清單同一套比較方法，只有可比的單一房屋、非持分標的才有。
- 行政執行署：法務部行政執行署所屬分署已拍定不動產資料，含房屋、有拍定價與底價的標的，2017 至 2026 年。與地方法院是不同的拍賣程序，只用來看各拍次的競爭程度。
- 分析程式：
scripts/content/foreclosure_rounds.py。