法拍屋實際比市價便宜多少？365 件拍定價：比附近低，比同棟只低 7%
ToEstate 資料團隊・發布於 2026-11-01・數字依本站資料庫，資料更新時重算
常聽到「法拍屋比較便宜」，但到底便宜多少？我們拿 365 件已拍定的法拍屋，把實際拍定價跟實價登錄比： 拍定價中位數確實比附近相似成交低 23%。但有同棟成交可比的 93 件，比附近低 15%，比同一棟只低 7%，而且 30% 拍得比同棟還貴。 比較的對象一換，便宜的幅度就差了一倍。
數字：拍定價跟市價差多少
| 比較方式 | 件數 | 差距 | 拍得更貴 |
|---|---|---|---|
| 全部，比附近相似成交 | 365 | −23.1% | 15% |
| 大樓、公寓（2 樓以上），比附近 | 208 | −19.3% | 14% |
| 沒有樓層（多為透天），比附近 | 154 | −31.3% | 14% |
| 有同棟成交的物件，比附近 | 93 | −15.1% | — |
| 同一批物件，比同棟 | 93 | −7.1% | 30% |
差距是拍定價每坪跟市價每坪相比的中位數；「拍得更貴」是拍定價高於比較對象的比例。
拍定價的中間一半落在比附近低 39% 到低 10% 之間，差距很大。低 2 成以上的占 56%，也有 15% 拍得比附近成交還貴。
底價很低，但拍定價會往上加
同一批物件的底價中位數比附近成交低 31%，拍定價中位數則是底價的 1.07 倍，只有 8% 是用底價拍定。 只看法拍公告上的底價，會高估實際買得到的折扣。各拍次底價的比較見法拍屋第幾拍最划算。
為什麼比同棟，便宜的幅度就變小
資料無法直接分辨原因，下面是可能的解釋：
- 「附近」不等於同條件：附近成交可能屋齡較新、條件較好；同棟的屋齡、結構、地點幾乎相同，所以比同棟比較直接。
- 市場可能已經把差異算進去：競標的人看得到周邊行情，好的物件容易被加價。
- 類型不同：能比同棟的多是大樓。沒有同棟成交的 272 件，比附近低 26%，其中不少是透天，土地與屋況差異大，比較的誤差也較大。
各縣市：大樓、公寓比附近低多少
| 縣市 | 件數 | 拍定價比附近 | 中間一半 |
|---|---|---|---|
| 新北市 | 62 | −20.0% | −33.1%～−9.3% |
| 桃園市 | 22 | −17.7% | −27.1%～−6.4% |
| 臺北市 | 45 | −13.4% | −32.3%～−3.5% |
| 臺中市 | 35 | −13.2% | −23.4%～+0.3% |
每個縣市只有幾十件，差距不大時不要過度解讀。這裡只列 2 樓以上、22 件以上的縣市。
省下的錢，要扣掉這些風險
便宜的部分要跟風險一起看：不能先看屋、可能不點交或有人占用、屋況不明，貸款也比一般買賣困難。這裡的拍定價沒有扣除這些成本。 風險細節見法拍屋的風險，買之前可以用法拍頁查同棟與附近成交。
資料與限制
- 資料：法院與行政執行署的拍定資料，比對內政部實價登錄。拍定日 2019-08-06～2026-10-07，多數在最近一年（317 件）。統計日 2026-11-01。
- 樣本：含房屋的拍定共 1,448 件，只算單一房屋、非持分、附近有 5 筆以上相似成交的；另排除差距超過 ±60% 的 68 件（可能是面積或標的比對有問題）。所以這不是全部法拍屋的平均。
- 同棟比較：同一棟、坪數相差 40% 內、近 5 年至少 2 筆買賣的中位單價，排除親友等特殊交易。每件的同棟成交中位數只有 4 筆，樣本不多；期間以統計日往前算，可能包含拍定之後的成交。
- 面積是估計：法拍公告多只有主建物面積，要換算成含公設才能比。能對到同一戶面積的 124 件，比附近低 18%；其餘用同棟、同社區或行政區的比例推估，誤差較大。
- 車位：拍定總價可能含車位，市價單價不含，有車位的物件差距會被低估，真實折扣可能比表上大。
- 沒有考慮屋況：這是成交統計，不是對任何一件的估價，也不是投資建議。