實價登錄開放資料怎麼用：下載、檔案結構，和直接算平均會出錯的 6 個地方

ToEstate 資料團隊・發布於 2026-10-02・數字依本站資料庫，資料更新時重算

內政部的實價登錄開放資料可以免費下載、再利用，但直接拿 CSV 算平均單價，幾乎一定會算錯。我們每天把它整理進資料庫（目前買賣 4,903,354 筆、租賃 831,490 筆、預售 572,637 筆），以近三年的 786,807 筆買賣為例：29% 是純土地、18% 是特殊交易，而官方的「單價」依車位有沒有分開標價，用的是兩種不同公式。

去哪裡下載

下載頁：不動產成交案件實際資訊資料供應系統，分「本期下載」「非本期下載」「預售備查建案下載」三種。
本期：每月 1 日、11 日、21 日發布。
非本期（按季）：以民國年＋季為單位，例如 115 年第 2 季是 115S2。我們用的下載網址格式是 https://plvr.land.moi.gov.tw/DownloadSeason?season=115S2&type=zip&fileName=lvr_landcsv.zip。
授權：開放資料無償、非專屬、得再授權，可以重製、改作、編輯、公開傳輸，但要註明出處。

檔案結構

解壓縮後是一堆 CSV，檔名格式是 縣市代碼_lvr_land_類別.csv：類別 a 是買賣、b 是預售屋、c 是租賃。每個主檔還有三個明細檔：_build（建物）、_land（土地）、_park（車位），一筆交易可能對到好幾列明細，用「編號」對應。預售建案另有 縣市代碼_lvr_buildcase.csv。

`a` 台北市	`b` 台中市	`c` 基隆市	`d` 台南市	`e` 高雄市	`f` 新北市	`g` 宜蘭縣	`h` 桃園市	`i` 嘉義市	`j` 新竹縣	`k` 苗栗縣
`m` 南投縣	`n` 彰化縣	`o` 新竹市	`p` 雲林縣	`q` 嘉義縣	`t` 屏東縣	`u` 花蓮縣	`v` 台東縣	`w` 金門縣	`x` 澎湖縣	`z` 連江縣

縣市代碼。代碼不是連續字母（沒有 l、r、s、y）。

讀檔時會遇到的問題

第二列是英文欄名：第一列中文欄名、第二列英文欄名，第三列才是資料。直接用 pandas 讀，第一筆資料會是一列英文字。
編碼：UTF-8 加 BOM，要用 utf-8-sig 讀；少數檔案夾帶 NUL 字元，寫進 PostgreSQL 的 jsonb 會失敗，要先去掉。
超長欄位：110 年第 4 季有超過 128 KB 的欄位，Python 的 csv 模組預設上限是 128 KB，要先調高 csv.field_size_limit。
民國日期：交易年月日是 1150101 這種 7 位數字（民國 115 年 1 月 1 日）。
同一筆會重複出現：同一筆交易會出現在不同期的檔案，也可能在後來的檔案被修正（我們看過 1,499 個編號內容被改過）。合併多期資料要用「編號」去重，以較新的為準。

陷阱一：不是每一筆都是「一間房子」

「交易標的」欄位分五種。近三年買賣裡，將近三成是純土地，還有只買車位的：

房地(土地+建物)

39.6%・311,934 筆

房地(土地+建物)+車位

29.6%・232,608 筆

土地

28.8%・226,981 筆

車位

1.4%・11,363 筆

建物

0.5%・3,921 筆

算房價只能用「房地（土地＋建物）」與「房地（土地＋建物）＋車位」。另外約 13% 的交易是持分移轉、6,714 筆一次買了好幾棟，單價都不能直接比。

陷阱二：官方「單價」有兩種公式

有車位的成交裡，47% 的車位沒有分開標價（車位總價是 0）。我們用近三年單一建物、非特殊交易逐筆驗算官方的「單價元平方公尺」：

情況	筆數	官方單價怎麼算	符合比例
車位沒有分開標價	102,980	總價 ÷ 建物總面積（含車位面積）	100.0%
車位有分開標價	114,765	（總價 − 車位價）÷（建物面積 − 車位面積）	94.6%

也就是說，車位沒標價的那一半，官方單價等於把車位當成房子的一部分、按坪攤進去；有標價的那一半，則是扣掉車位後的房子單價。兩種混在一起算平均，比的不是同一件事。如果自己用「總價 ÷ 扣掉車位的面積」算，中位數會比官方單價高約 14%。

本站的做法：車位有標價就扣標價；沒標價時，用同一區車位成交估一個車位價扣掉，再除以扣車位的面積，讓每一筆都是「不含車位的房子單價」。車位實際值多少，見機械車位與平面車位價差。

陷阱三：近兩成是特殊交易

「備註」是自由文字，近三年有 57% 的買賣有填。用關鍵字分類後，18.1% 屬於價格不能當行情的特殊交易：

親友、員工、共有人等特殊關係

11.3%・89,039 筆

公共設施保留地

3.8%・29,765 筆

法拍、標售

1.7%・13,313 筆

僅車位交易

1.5%・11,437 筆

政府機關承購

1.1%・8,769 筆

繼承、地籍清理

0.6%・4,514 筆

都更、重劃、合建

0.2%・1,264 筆

毛胚屋

0.1%・839 筆

另有 22% 的備註提到增建、加蓋、外推、夾層或未登記建物。這些面積不在登記面積裡，單價會被高估；我們會標記，但不排除。

陷阱四：日期會打錯

資料裡有 1,369 筆的交易日期早於 2010 年或晚於下載日，例如買賣的最新交易日是 2101-10-17。取「最新資料日」之前要先排除這些，實際的最新買賣日是 2026-09-16。

陷阱五：樓層是中文字

「移轉層次」是文字，不是數字。有建物的買賣裡，24% 是「全」（整棟，多為透天），5% 一次移轉好幾層或連同騎樓、陽台。常見的寫法：全一層,騎樓四層,陽台三層,陽台一層,二層二層,陽台一層,二層,騎樓一層,見其他登記事項

要算樓層價差，得先把「十二層」轉成 12、排除多層與整棟的交易；方法見樓層價差。

陷阱六：最近兩個月還沒到齊

買賣要等辦完移轉登記才申報，發布又按旬。所以最新一兩個月的筆數一定偏少，直接拿來算「成交量暴跌」是錯的：

成交月份	目前筆數	前一年同月	比例
2026-04	12,554	13,955	90%
2026-05	12,438	14,211	88%
2026-06	11,499	13,829	83%
2026-07	9,044	12,494	72%
2026-08	3,598	12,723	28%
2026-09	199	13,098	2%

買賣、非特殊交易，資料截至 2026-09-16。比例偏低的月份同時包含市場變化與申報延遲，越近的月份延遲影響越大。

本站的統計只算到「資料完整月」，之後的月份標成初步值。

不想自己清：用 API 或 MCP

上面這些都已經在本站處理好（扣車位單價、特殊交易標記、樓層解析、去重、地址對到社區與座標）。要程式化取用可以用 REST API；要讓 ChatGPT、Claude 這類 AI 助理直接查，可以接 MCP 伺服器。單價欄位：REST API 的 unit_price_ping 是官方單價換算成元/坪、unit_price_ping_net 是扣車位後的單價； MCP 回傳的 unit_price_ping 一律是扣車位後的單價，官方原始值放在 unit_price_ping_official。

資料與方法

來源：內政部實價登錄開放資料，本站資料庫的現行版本；近三年買賣為 2026-09-16 往前三年。快照 2026-10-02。
單價驗算：交易標的含車位、單一建物、非特殊交易；官方單價與公式的差距在 1% 以內視為符合。
特殊交易：依備註關鍵字分類，規則見 realestate/units.py；預售屋分件登記、增建等只標記、不排除。
下載頁、發布頻率與授權：plvr.land.moi.gov.tw/DownloadOpenData（2026-10-02 查詢）。
分析程式：scripts/content/open_data.py；讀檔與轉換：realestate/etl/plvr/。