房屋估價（自動估價）：這間開價跟附近成交比，高還是低？

房屋自動估價是怎麼算的

不是用整區的平均單價乘上坪數。系統先找附近相似的實價登錄成交，再依條件差異調整：同一棟、同一社區的成交最有參考價值，其次是距離近、時間近、坪數與樓層相近、屋齡和建物型態相同的成交。 有同棟成交時，開價高低會優先用同棟成交判斷。所有單價都已經扣掉車位，所以要告訴系統這間有沒有車位。

哪些條件會影響價格

• 樓層：同一棟大樓裡，高低樓層的價差比多數人想的小。
• 公設比與坪數：權狀坪數一樣，新大樓的室內坪數通常比較少。
• 離捷運站多遠：溢價集中在步行可到的距離，而且各城市差很多。
• 車位：平面車位和機械車位的價差，在同一個社區大約差四成。

結果附有比較案例、算法與信心程度；比較案例太少或條件差很多時，會直接說明無法判斷，而不是硬給一個數字。這裡不提供建議出價或建議開價。

自動估價和估價師估價的差別

自動估價是依內政部實價登錄的相似成交與統計模型自動計算，沒有到現場勘查，看不到屋況（老舊、漏水、壁癌、裝潢、嫌惡設施），不具不動產估價師法規定的估價效力，也不是不動產估價報告。法院也會這樣看：有判決就以網路自動估價沒有考慮屋況老舊、漏水、壁癌、鄰近寺廟為由，不採為房屋價值的證明（士林地院 111 年度家繼訴字第 72 號）。 訴訟、遺產分割、抵押、公司資產等需要正式估價報告的場合，請洽不動產估價師（不動產估價師法第 14 條）。