延遲交屋怎麼賠？預售屋每天萬分之五、中古屋萬分之二，以及法院怎麼判

預售屋：建商逾期取得使用執照、或逾期通知交屋，每天按已繳房地價款的萬分之五付遲延利息。中古屋：賣方可歸責而沒有如期交屋，每天按已付價款萬分之二賠償。法院認為萬分之五「難謂過高」，一件案子判建商付 79 萬 7,805 元；但疫情期間建材延遲到貨，依契約的不可抗力條款可以順延工期。

預售屋：兩段遲延，都是萬分之五

依內政部公告的預售屋買賣定型化契約應記載事項（112 年 7 月 1 日生效版）：

• 逾期取得使用執照：契約要寫明開工與取得使用執照的期限；逾期每一日按已繳房地價款萬分之五付遲延利息，逾期 3 個月仍未取得，視同賣方違約（第十二點）。
• 逾期通知交屋：賣方要在領得使用執照後 6 個月內通知交屋，逾期每日同樣按萬分之五付遲延利息（第十五點）。
• 沒寫進契約也算：主管機關公告的應記載事項，雖未記載於定型化契約，仍構成契約內容（消費者保護法第 17 條）。

交屋流程的其他期限（驗屋、交屋保留款、移轉登記）見預售屋交屋流程；我們算過 4,384 個已完工建案，從簽約到完工的中位數約 21 個月。

遲延賠償試算

法院怎麼判

• 萬分之五不算過高，不能請求酌減：一件總價 670 萬元的預售屋，約定 109 年 3 月 31 日前取得使用執照、實際 8 月 31 日才取得（遲延 153 日）；交屋又比「領照後 6 個月」晚了 200 日。 法院按已繳價款萬分之五計算，連同交屋前的貸款利息，判建商付 79 萬 7,805 元；並認為萬分之五是主管機關依消保法授權所定，「難謂該違約金約定過高」，不予酌減。 6 個月是從實際領照日起算，不是從約定的領照期限起算（臺中高分院 111 年度上易字第 472 號，不得上訴）。
• 疫情缺料，依不可抗力條款可以順延：建案的拋光磚自印度進口，原訂 109 年 4 月 16 日交貨，因封鎖延到 10 月 22 日才到台灣；建商收到磁磚後不到 1 個月就取得使用執照。 法院認為這是簽約時無法預見的事變，依契約「因天災、事變等不可抗力之事由，致賣方不能施工者其停工期間」不計入工期的約定，工期延長 6 個月，建商沒有遲延；買方主張應改用其他磁磚，法院考量外觀一致與當時缺工缺料，也不採（臺中高分院 111 年度上易字第 479 號，不得上訴）。
• 通知交屋時，房子要能入住：賣方「於通知交屋時，系爭房屋即應處於適合入住之狀態，倘仍有影響居住之瑕疵存在」，就欠缺可通知交屋的要件（臺灣高等法院 113 年度消上字第 18 號）。
• 不能拿「買方還沒付清」當理由不通知：最高法院說明，「通知交屋與交屋，二者不同」，賣方有先為通知交屋的義務，與買方是否繳交價金「並無互為對待給付之關係」（最高法院 110 年度台上字第 1918 號）。

中古屋：賣方延遲交屋、買方延遲付款

依內政部成屋買賣定型化契約應記載事項（114 年 12 月 19 日修正公告）：

• 賣方延遲交屋：因可歸責於賣方的事由，沒有在約定日期交屋，買方可以請求自應交付日起至交付日止，每日按已支付全部價款萬分之二計算的賠償（第十點）。
• 賣方嚴重違約可以解約：賣方違反交屋或所有權移轉的約定，經買方定期催告仍未解決，買方可以解約；賣方要退還已付價款並加計每日萬分之二，另付與已付價款同額的違約金，但以房地總價款 15% 為限，買方不得另外請求損害賠償（第十二點）。
• 買方延遲付款：逾期 5 日仍未付清期款，自應給付日起每日按萬分之二付遲延利息；逾期 1 個月，經賣方書面催告、送達後逾 7 日仍未支付，賣方可以解約並沒收已付價款作為違約金，但以房地總價款 15% 為限（第十二點）。

資料與方法

• 契約條款：預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項（112 年 6 月 19 日修正公告、7 月 1 日生效）第十二、十五點；成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項（114 年 12 月 19 日修正公告）第十、十二點（內政部主管法規共用系統，2026-10-03 查閱）。
• 判決：最高法院 110 年度台上字第 1918 號；臺灣高等法院臺中分院 111 年度上易字第 472 號、第 479 號；臺灣高等法院 113 年度消上字第 18 號（司法院裁判書系統原文，審級以司法院歷審資料查核）。
• 本篇只整理契約規定與判決，個案請洽律師；試算只算單一期間、已繳金額不變的情況。