預售屋解約：違約金上限 15%、貸款不足怎麼辦、能不能換約，與 2,213 筆解約資料

預售屋解約，誰違約差很多。買方不依約付款，賣方最多沒收房地總價款的 15%；賣方違約則要賠買方至少 15%。 貸款核不下來不一定算違約，要看是誰的責任、差額多大。簽約後原則上不能換約轉售。 實價登錄自 2023 年 7 月起陸續出現解約紀錄，到 2026-08 共 2,213 筆，簽約到解約的中位數是 153 天。

違約金：買方最多被沒收 15%

內政部公告的預售屋買賣定型化契約應記載事項第二十四點「違約之處罰」：

• 買方違約（違反付款條件及方式）：賣方得沒收房地總價款一定比例的金額，最高不得超過 15%；沒收金額超過已繳價款的，以已繳價款為限，雙方並得解除契約。
• 賣方違約（例如逾期開工或取得使用執照、違反瑕疵擔保）：買方解約時，賣方要退還已繳價款與遲延利息，並賠償房地總價款一定比例的違約金，不得低於 15%（超過已繳價款的，以已繳價款為限）。
• 雙方除了上面的請求，不得另行請求其他損害賠償。

付款逾期也有程序：逾期 5 日起加付每日萬分之二的遲延利息；逾期 2 個月（或使用執照核發後逾 1 個月）不繳，賣方以存證信函等書面催繳、送達 7 日內仍未繳，才進入違約處理（應記載事項第九點）。

貸款沒過算違約嗎

應記載事項第十八點處理的是「由賣方洽定辦理的貸款」金額少於預定貸款金額的情況，依責任歸屬分三種：

• 不可歸責於雙方：差額在預定貸款金額 30% 以內，賣方同意以原承諾貸款相同年限及條件由買方分期清償；差額超過 30%，可以縮短償還期限（不得少於 7 年）按月分期，或雙方得解除契約。
• 可歸責於賣方：差額由賣方以原承諾的年限及條件讓買方分期清償；賣方補不足時，買方有權解約。
• 可歸責於買方：買方要在接到通知後一定期間（不得少於 30 天）內一次補足差額，或經賣方同意分期補足。

實際條款以你簽的契約為準。

可以換約、轉賣嗎

• 原則上不行：平均地權條例第 47-4 條規定，預售屋或新建成屋的買受人簽約後不得讓與或轉售契約，也不得自行或委託刊登讓與、轉售廣告（112 年 7 月 1 日施行）。
• 例外：配偶、直系血親或二親等內旁系血親間可以；其他中央主管機關公告的情形，經地方主管機關核准也可以，但全國每 2 年以 1 戶（棟）為限。
• 罰則：違反者處 50 萬～300 萬元，有交易的按戶（棟）處罰；建商同意或協助轉售也一樣（第 81-3 條）。
• 紅單也不能賣：收定金時建商要給的書面契據，買受人不得轉售給第三人（第 47-3 條），違者按戶處 15 萬～100 萬元（第 81-2 條）。

解約會出現在實價登錄

銷售預售屋者在簽訂或解除買賣契約之日起 30 日內要申報（平均地權條例第 47-3 條第 2 項）， 所以解約會記在原本那筆預售成交的「解約情形」欄。本站建案頁的預售成交會標出「已解約」與解約日期； 看建案的成交行情時，要把這些排除。

2023 年以來的解約

2024 年簽約的預售成交解約最多，1,697 筆、約 1.3%。解約集中在 2024 年下半年到 2025 年夏天，最多的是 2025-06（182 筆）。 簽約到解約的時間：中位數 153 天，中間一半落在 61～294 天；30 天內就解約的有 260 筆，超過一年的有 336 筆。

資料限制：2025 年 9 月以後的解約，在開放資料裡每月只剩個位數。我們已重新下載各季資料比對過，很可能是開放資料的更新方式所致，不能據此判斷解約變少；最新的解約請以內政部實價登錄網站查詢為準。 2023 年以前的資料沒有解約紀錄，不列入比較。

各縣市（2023～2024 年簽約）

只列 2023～2024 年預售成交至少 2,000 筆的縣市。

解約最多的建案

解約 15 筆以上的建案。解約多不代表建案有問題，也可能是買方資金或貸款條件改變；個案原因請看建案資訊與契約。

資料與方法

• 來源：內政部實價登錄預售屋買賣，2021 年 7 月以後簽約的現行資料，快照 2026-10-03，最新簽約日 2026-08-20。
• 解約：「解約情形」欄開頭為民國日期加「全部解約」或「部分解約」者（部分解約 3 筆），同一筆多次紀錄取第一個日期；欄位錯位的少數資料不算。
• 法條：平均地權條例第 47-3、47-4、81-2、81-3 條（全國法規資料庫，2026-10-03 查詢）。契約條款：預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項第九、十八、二十、二十四點（112 年 7 月 1 日生效版，行政院消費者保護處公布）。
• 分析程式：scripts/content/presale_cancel.py。