房子贈與子女還是留給子女繼承？贈與稅、遺產稅怎麼算，加上土增稅、契稅與日後賣房的房地合一稅
ToEstate 資料團隊・發布於 2026-10-03・數字依本站資料庫，資料更新時重算
房子贈與或繼承，稅不是用市價算：土地用公告土地現值、房屋用評定標準價格（遺產及贈與稅法第 10 條）。 用實價登錄近一年的成交算，台北市大樓這一戶的土地公告現值，中位數只有成交價的 21%，公寓是 46%。 115 年贈與稅每位贈與人每年免稅額 244 萬、遺產稅免稅額 1,333 萬，稅率 10%～20%（財政部 114 年 11 月 27 日公告）。 但贈與的房子以後再賣，房地合一稅的成本只能用贈與時的現值；繼承的土地增值稅免徵、持有期間可以合併計算，兩條路要繳的稅差很多。
房子怎麼計價：公告現值只有市價的幾成
遺產和贈與的財產價值，以死亡時或贈與時的時價為準；土地的時價是公告土地現值（或評定標準價格），房屋是評定標準價格（第 10 條）。下表是土地部分占成交價的比例：
| 縣市 | 類型 | 筆數 | 成交總價（中位數） | 土地公告現值（中位數） | 占成交價 |
|---|---|---|---|---|---|
| 台北市 | 住宅大樓 | 4,365 | 2,850 萬 | 586 萬 | 21% |
| 台北市 | 華廈 | 2,560 | 2,450 萬 | 679 萬 | 28% |
| 台北市 | 公寓 | 2,433 | 1,770 萬 | 805 萬 | 46% |
| 台北市 | 透天厝 | 210 | 3,338 萬 | 1,846 萬 | 57% |
| 新北市 | 住宅大樓 | 10,686 | 1,688 萬 | 234 萬 | 14% |
| 新北市 | 華廈 | 2,948 | 1,439 萬 | 256 萬 | 18% |
| 新北市 | 公寓 | 4,808 | 1,038 萬 | 411 萬 | 39% |
| 新北市 | 透天厝 | 747 | 2,045 萬 | 769 萬 | 33% |
「占成交價」是每一筆成交「土地持分 × 115 年公告土地現值 ÷ 成交總價」的中位數，不是兩欄中位數相除。房屋評定現值要另外加上，可以向稅捐稽徵機關申請房屋評定現值證明。
大樓的土地持分小、房屋占的價值高，所以土地部分的比例低；公寓、透天的土地多，比例高。不管哪一種，土地這部分的課稅價值都明顯低於成交價。
贈與稅：每人每年 244 萬免稅
- 算法：贈與人一年內的贈與總額減掉免稅額，115 年的課稅級距：2,811 萬以下 10%；2,811 萬～5,621 萬，281.1 萬加超過部分 15%；超過 5,621 萬，702.6 萬加超過部分 20%（第 19 條、財政部 114 年 11 月 27 日公告）。一年內贈與兩次以上要合併計算。
- 贈與人繳：納稅義務人是贈與人；贈與人行蹤不明、逾期未繳且在國內沒有財產可執行、或死亡時贈與稅還沒核課，才改由受贈人繳（第 7 條）。
- 30 日內申報：一年內贈與超過免稅額，要在超過免稅額的那次贈與後 30 日內申報（第 24 條）。
- 不計入贈與總額：配偶相互贈與、父母在子女婚嫁時贈與 100 萬元以內的財物（第 20 條）。
- 拿錢幫子女買房，算贈與房子：以自己的資金無償為他人購置財產，以贈與論；買的是不動產的，以不動產計價（第 5 條第 3 款），也就是用公告現值、評定現值，不是付出的現金。
- 二親等之間買賣，原則上視為贈與：父母、子女、祖孫、兄弟姊妹之間買賣，除非能提出已支付價款的確實證明，而且價款不是賣方借給或擔保借來的，否則以贈與論（第 5 條第 6 款）。
遺產稅：免稅額 1,333 萬，再減扣除額
- 算法：遺產總額 − 扣除額 − 免稅額＝課稅遺產淨額，115 年的課稅級距：5,621 萬以下 10%；5,621 萬～1 億 1,242 萬，562.1 萬加超過部分 15%；超過 1 億 1,242 萬，1,405.25 萬加超過部分 20%（第 13 條、財政部 114 年 11 月 27 日公告）。
- 115 年扣除額：配偶 553 萬；子女等直系血親卑親屬每人 56 萬，未成年的每距成年一年再加扣 56 萬；父母每人 138 萬；重度以上身心障礙者每人 693 萬；受扶養的兄弟姊妹、祖父母每人 56 萬；喪葬費 138 萬（財政部 114 年 11 月 27 日公告）。
- 繼承人繳，6 個月內申報：納稅義務人是繼承人和受遺贈人（第 6 條），要在被繼承人死亡次日起 6 個月內申報（第 23 條）。
- 死前 2 年內的贈與要併入遺產：被繼承人死亡前 2 年內贈與配偶、各順序繼承人及其配偶的財產，視為遺產（第 15 條）。
- 金額每年依物價調整：免稅額、級距、扣除額遇消費者物價指數累計上漲 10% 以上就調整，財政部每年 12 月底前公告下一年的金額（第 12 條之 1）。
贈與、繼承、買賣：房子過戶給子女，稅差在哪
| 贈與 | 繼承 | 買賣（二親等） | |
|---|---|---|---|
| 贈與稅／遺產稅 | 贈與稅，贈與人繳，超過每年 244 萬才課 | 遺產稅，繼承人繳，全部遺產超過免稅額與扣除額才課 | 能證明付了錢就不是贈與；不能證明就以贈與論 |
| 土地增值稅 | 受贈人繳（土地稅法第 5 條）；配偶間贈與可申請不課（第 28 條之 2） | 免徵（第 28 條） | 賣方繳 |
| 契稅 | 受贈人繳，評定現值的 6%（契稅條例第 3、7 條） | 不用繳：契稅只課買賣、典權、交換、贈與、分割、占有（第 2 條） | 買方繳，6% |
| 以後賣掉：房地合一的成本 | 受贈時的房屋評定現值＋公告土地現值，依物價調整（所得稅法第 14 條之 4） | 繼承時的房屋評定現值＋公告土地現值，依物價調整（同條） | 實際買價 |
| 以後賣掉：持有期間 | 從受贈登記起算（配偶贈與可合併配偶的持有期間） | 可合併被繼承人的持有期間（同條最後一項） | 從買進登記起算 |
持有期間與成本的細節依房地合一課徵所得稅申報作業要點第 4、5、8、12 點（財政部 115 年 4 月 21 日修正）。
- 贈與的房子，以後賣可能多繳很多房地合一稅：成本只能用贈與時的現值，比當初的市價低很多，賣價減掉成本的「所得」就大；持有期間又從受贈才開始算，短期內賣會適用高稅率。房地合一稅率見房地合一稅率與試算。
- 繼承的房子：土地增值稅免徵、不課契稅，持有期間可以合併被繼承人的期間；但成本同樣只能用繼承時的現值。
- 要用哪一種方式，牽涉全家的財產與年齡，金額大的建議先請會計師或地政士試算。
贈與稅、遺產稅試算
房地的價值用公告土地現值乘土地持分，加上房屋評定現值；土地部分可以用土地增值稅那篇的方式查。
減免稅額 244 萬後5,560,000 元
贈與稅556,000 元
免稅額每位贈與人每年 244 萬，父母兩人各自計算。配偶間贈與、子女婚嫁時 100 萬以內不計入贈與總額。
金額依財政部公告的 115 年發生之繼承或贈與案件適用標準；實際稅額以國稅局核定為準。
根據與來源
- 贈與稅
- 每年贈與總額 − 免稅額 → 課稅贈與淨額，按 10%／15%／20% 累進（遺產及贈與稅法第 19 條、第 22 條）。
- 遺產稅
- 遺產總額 − 扣除額 − 免稅額 → 課稅遺產淨額，按 10%／15%／20% 累進（第 13 條、第 17 條、第 18 條）。
- 金額
- 法條寫的免稅額、級距、扣除額每年依物價調整（第 12 條之 1）。這裡用財政部 114 年 11 月 27 日台財稅字第11404671540號公告、115 年發生的案件適用的金額（行政院公報第 31 卷第 225 期）。
- 房地怎麼算
- 土地用公告土地現值，房屋用評定標準價格，不是市價（第 10 條第 3 項）。
- 查證
- 全國法規資料庫現行條文，2026-10-04 以 TaiLexi 逐條核對。
資料與方法
- 法條：遺產及贈與稅法第 5、6、7、10、12-1、13、15、19、20、22、23、24 條；土地稅法第 5、28、28-2 條；契稅條例第 2、3、7 條；所得稅法第 4-5、14-4 條（全國法規資料庫，2026-10-03 查詢，皆為現行條文）。
- 115 年金額：財政部 114 年 11 月 27 日台財稅字第11404671540號公告（行政院公報第 31 卷第 225 期）。房地合一的持有期間與成本：房地合一課徵所得稅申報作業要點（財政部 115 年 4 月 21 日台財稅字第11504560890號令修正）。
- 土地公告現值占比：實價登錄買賣（不含特殊交易）台北市、新北市住宅，2025-09-01 至 2026-09-01 前；每筆成交移轉的土地持分 × 該地號 115 年公告土地現值（臺北市、新北市政府開放資料）÷ 成交總價，取中位數。不含房屋評定現值；其他縣市尚未收錄公告土地現值。