土地增值稅怎麼算？按公告現值、先扣物價：稅率 20%～40%、自用住宅 10%、一生一次與一生一屋，加上試算
土地增值稅＝土地漲價總數額 × 稅率，買賣由賣方繳（土地稅法第 5 條）。漲價總數額是這次申報的移轉現值，減掉前次移轉現值（要先按物價指數調整）和改良費用（第 31、32 條）， 而申報移轉現值通常就是公告土地現值，不是成交價。一般稅率依漲價倍數 20%、30%、40%，自用住宅 10%（第 33、34 條）。 我們用台北、新北近一年 26,771 筆住宅成交試算「105 年買、今年賣」：台北市大樓的土地公告現值十年漲 16.5%，還不到同期物價的 17.2%，57% 的成交漲價總數額是 0，不用繳；新北市大樓漲 31.6%，土增稅中位數一般稅率約 42,123 元、自用住宅約 21,062 元。
土地增值稅怎麼算
- 算漲價總數額：申報移轉現值 −（前次移轉現值 × 物價指數）− 改良土地費用。第一次移轉的土地，用原規定地價代替前次移轉現值（第 31 條）。
- 看漲價倍數：漲價總數額 ÷（前次移轉現值 × 物價指數），決定適用哪一級稅率（第 33 條）。
- 套稅率：自用住宅一律 10%；一般用地用下表。
| 漲價倍數 | 持有 20 年以下 | 超過 20 年 | 超過 30 年 | 超過 40 年 |
|---|---|---|---|---|
| 未達 100% | G × 20% | G × 20% | G × 20% | G × 20% |
| 100%～未達 200% | G × 30% − B × 10% | G × 28% − B × 8% | G × 27% − B × 7% | G × 26% − B × 6% |
| 200% 以上 | G × 40% − B × 30% | G × 36% − B × 24% | G × 34% − B × 21% | G × 32% − B × 18% |
G＝漲價總數額，B＝前次移轉現值 × 物價指數。漲價未達 1 倍的部分 20%、1～2 倍的部分 30%、2 倍以上的部分 40%；持有超過 20、30、40 年，超過最低稅率的部分分別減徵 20%、30%、40%，依第 33 條換算成上表的速算公式。
- 申報移轉現值：訂約後 30 日內申報的，以訂約日當期的公告土地現值為準；逾期申報以收件日當期為準；法院或行政執行分署拍賣的，以拍定日當期為準，拍定價額低於公告土地現值時用拍定價額（第 30 條）。自己申報得比公告土地現值高的，照申報的數字課。
- 公告土地現值每年 1 月 1 日公告（平均地權條例第 46 條），所以同一塊地在年底和隔年初簽約，申報移轉現值可能不同。
- 物價指數：原規定地價和前次移轉現值，遇物價變動要先按政府發布的物價指數調整（第 32 條）。物價漲得比公告土地現值快，漲價總數額就可能是 0。
自用住宅 10%：一生一次、一生一屋
- 條件：出售自用住宅用地，都市土地 3 公畝、非都市土地 7 公畝以內的部分按 10% 課；出售前 1 年內曾經營業或出租的不適用（第 34 條）。自用住宅用地是地主或配偶、直系親屬在該地設籍，且沒有出租或營業（第 9 條）。
- 一生一次：按 10% 繳土地增值稅，以一次為限（第 34 條第 4 項）。
- 一生一屋：用過一次以後再賣自用住宅，同時符合下面 5 個條件，仍可再用 10%（第 34 條第 5 項）：都市土地 1.5 公畝（非都市 3.5 公畝）以內；本人、配偶及未成年子女沒有這間以外的房屋；持有 6 年以上；本人或配偶、未成年子女在該地設籍，並持有這間自用住宅連續滿 6 年；出售前 5 年內沒有營業或出租。
- 要自己申請：在土地現值申報書註明「自用住宅」並附建物證明文件；沒註明的，可以在繳納期間屆滿前補申請，逾期就不能適用（第 34 條之 1）。
誰繳、什麼時候申報
- 誰繳：買賣、交換等有償移轉是原所有權人（賣方）；贈與等無償移轉是取得所有權的人（受贈人）（第 5 條）。
- 繼承免徵：因繼承而移轉的土地免徵土地增值稅（第 28 條）；以後繼承人再賣，漲價從被繼承人死亡時的公告土地現值起算（土地稅法施行細則第 48 條）。
- 配偶贈與可以申請不課：再移轉時，以第一次不課徵前的原地價計算漲價總數額（第 28 條之 2）。
- 30 日內申報：買賣雙方要在訂約後 30 日內共同申報土地移轉現值；稽徵機關 7 日內核定稅額，申請自用住宅稅率的可延長到 20 日；繳完土地增值稅才能辦移轉登記（第 49 條）。
台北、新北：105 年買、今年賣，土增稅大概多少
我們用實價登錄近一年台北、新北的住宅成交，把每一筆的土地持分乘上 105 年和 115 年的公告土地現值，假設這一戶在 105 年買進、今年賣出，都以公告土地現值申報、沒有改良費用： 前次移轉現值按主計總處消費者物價指數調整（105 年平均 95.86 → 115 年 8 月 112.32，上漲 17.2%），再照第 33、34 條計算。
| 縣市 | 類型 | 筆數 | 公告現值十年漲幅 | 漲價為 0 的比例 | 一般稅率（中位數） | 自用住宅（中位數） |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 台北市 | 住宅大樓 | 3,987 | 16.5% | 57% | 0 元 | 0 元 |
| 台北市 | 華廈 | 2,533 | 15.1% | 66% | 0 元 | 0 元 |
| 台北市 | 公寓 | 2,401 | 13.6% | 75% | 0 元 | 0 元 |
| 台北市 | 透天厝 | 210 | 13.2% | 82% | 0 元 | 0 元 |
| 新北市 | 住宅大樓 | 9,903 | 31.6% | 22% | 42,123 元 | 21,062 元 |
| 新北市 | 華廈 | 2,603 | 29.3% | 13% | 41,288 元 | 20,644 元 |
| 新北市 | 公寓 | 4,547 | 27.7% | 16% | 63,097 元 | 31,549 元 |
| 新北市 | 透天厝 | 587 | 29.6% | 18% | 137,301 元 | 68,650 元 |
- 台北：公告現值漲得比物價慢。十年漲幅中位數 16.5%，物價漲 17.2%，扣掉物價後一半以上的成交沒有漲價，土增稅是 0。
- 新北：漲得比物價快，大樓十年漲 31.6%，一戶的土增稅中位數一般稅率 42,123 元、自用住宅 21,062 元，和成交總價中位數 1,690 萬元相比很小。
- 土增稅看的是公告現值，不是房價。房子賺的錢主要落在房地合一稅，見下一段。
台北市各行政區：公告現值十年漲幅與土增稅中位數（12 區）
| 行政區 | 大樓 漲幅 | 大樓 一般 | 大樓 自用 | 公寓 漲幅 | 公寓 一般 |
|---|---|---|---|---|---|
| 中山區 | 18.6% | 8,398 元 | 4,199 元 | 18.4% | 20,332 元 |
| 中正區 | 18.3% | 9,694 元 | 4,847 元 | 16.6% | 0 元 |
| 南港區 | 17.3% | 2,816 元 | 1,408 元 | 13.4% | 0 元 |
| 大同區 | 17.1% | 0 元 | 0 元 | 16.3% | 0 元 |
| 松山區 | 16.8% | 0 元 | 0 元 | 14.4% | 0 元 |
| 信義區 | 16.3% | 0 元 | 0 元 | 17.0% | 0 元 |
| 大安區 | 16.0% | 0 元 | 0 元 | 13.5% | 0 元 |
| 北投區 | 14.2% | 0 元 | 0 元 | 4.4% | 0 元 |
| 內湖區 | 13.5% | 0 元 | 0 元 | 14.6% | 0 元 |
| 文山區 | 12.4% | 0 元 | 0 元 | 10.5% | 0 元 |
| 萬華區 | 12.3% | 0 元 | 0 元 | 10.1% | 0 元 |
| 士林區 | 10.2% | 0 元 | 0 元 | 10.4% | 0 元 |
依大樓漲幅排序；近一年成交 30 筆以上的類型才列，「—」是成交不足。
新北市各行政區：公告現值十年漲幅與土增稅中位數（19 區）
| 行政區 | 大樓 漲幅 | 大樓 一般 | 大樓 自用 | 公寓 漲幅 | 公寓 一般 |
|---|---|---|---|---|---|
| 三峽區 | 52.0% | 69,549 元 | 34,775 元 | — | — |
| 淡水區 | 46.5% | 60,153 元 | 30,077 元 | 22.2% | 7,110 元 |
| 汐止區 | 46.2% | 57,747 元 | 28,874 元 | 39.7% | 99,913 元 |
| 林口區 | 45.1% | 129,852 元 | 64,926 元 | 38.3% | 78,243 元 |
| 樹林區 | 36.0% | 68,233 元 | 34,116 元 | 34.2% | 65,999 元 |
| 八里區 | 35.7% | 26,477 元 | 13,238 元 | — | — |
| 鶯歌區 | 33.7% | 64,746 元 | 32,373 元 | 30.9% | 26,462 元 |
| 泰山區 | 30.9% | 66,299 元 | 33,149 元 | 34.5% | 74,661 元 |
| 新莊區 | 29.6% | 28,488 元 | 14,244 元 | 35.0% | 101,942 元 |
| 新店區 | 29.3% | 36,865 元 | 18,432 元 | 21.2% | 17,284 元 |
| 中和區 | 27.5% | 32,741 元 | 16,371 元 | 28.0% | 83,096 元 |
| 土城區 | 27.4% | 32,073 元 | 16,036 元 | 20.9% | 17,584 元 |
| 板橋區 | 26.1% | 25,652 元 | 12,826 元 | 24.6% | 47,238 元 |
| 三重區 | 24.4% | 34,583 元 | 17,292 元 | 32.8% | 92,713 元 |
| 蘆洲區 | 19.4% | 9,559 元 | 4,780 元 | 22.6% | 31,693 元 |
| 永和區 | 15.5% | 0 元 | 0 元 | 23.8% | 64,271 元 |
| 五股區 | -2.7% | 0 元 | 0 元 | 36.3% | 70,318 元 |
| 瑞芳區 | — | — | — | 6.8% | 0 元 |
| 萬里區 | — | — | — | 14.7% | 0 元 |
依大樓漲幅排序；近一年成交 30 筆以上的類型才列，「—」是成交不足。
土地增值稅試算
前次移轉現值與這次的公告土地現值，可以看當初的土地增值稅單、土地登記謄本，或查地號的公告土地現值；持分面積是登記的土地面積乘上權利範圍。
物價指數預設用主計總處消費者物價指數：105 年平均對 115 年 8 月；稅單上的官方指數依移轉年月計算，有稅單就填稅單的數字。持有年數用年份相減估算。自用住宅只算都市土地 3 公畝以內的部分，實際稅額以稽徵機關核定為準。
- 算法
- 漲價總數額＝申報移轉現值 −（前次移轉現值 × 物價指數）− 改良土地費用（土地稅法第 31 條、第 32 條）。
- 稅率
- 依漲價倍數 20%／30%／40%，持有超過 20、30、40 年的，超過 20% 的部分減徵 20%／30%／40%（第 33 條）；自用住宅用地 10%（第 34 條）。
- 物價指數
- 行政院主計總處消費者物價指數（民國 110 年＝100），前次移轉那年的年平均對 115 年 8 月（112.32）；稅單的官方指數依移轉年月計算。
- 查證
- 全國法規資料庫現行條文，2026-10-04 以 TaiLexi 逐條核對。
土增稅和房地合一稅會重複課嗎
不會重複課同一段漲價。房地合一稅計算所得時，可以先減掉依公告土地現值計算的土地漲價總數額，剩下的才按稅率課（所得稅法第 14 條之 4 第 3 項）。 已繳的土地增值稅，除了這次申報移轉現值高於公告土地現值那一段對應的稅額，不能再列為房地合一的費用。持有期間與稅率見房地合一稅率與試算。
賣了再買，可以退土增稅
自用住宅用地賣掉後 2 年內再買自用住宅用地（或先買後賣），新買的土地地價超過原出售土地地價扣掉已繳土增稅後的餘額，可以申請退還已繳的土地增值稅；重購的土地 5 年內再移轉或改作他用要追繳（第 35、37 條）。 條件與房地合一的重購退稅比較，見重購退稅條件。
資料與方法
- 法條：土地稅法第 5、9、28、28-2、30～34、34-1、35、37、49 條，土地稅法施行細則第 48 條，平均地權條例第 46 條，所得稅法第 14-4 條（全國法規資料庫，2026-10-03 查詢，皆為現行條文）。速算公式依第 33 條各級稅率與減徵規定換算。
- 試算：實價登錄買賣（不含特殊交易）台北市、新北市住宅大樓、華廈、公寓、透天厝，2025-09-01 至 2026-09-01 前，每筆成交移轉的各筆土地持分 × 該地號 105 年與 115 年公告土地現值（臺北市、新北市政府開放資料），兩期都查得到的 26,771 筆。 假設 105 年取得、以公告土地現值申報、沒有改良費用、持有未滿 20 年；物價指數用行政院主計總處消費者物價指數（105 年平均對 115 年 8 月），官方稅單依移轉年月的指數計算，會有些微差異。
- 土地持分是這次交易移轉的面積；同一戶實際的前次移轉年份與申報現值各不相同，這裡是「如果十年前買」的假設試算，不是實際繳稅資料。目前只收錄台北市、新北市的公告土地現值。