重購退稅條件：賣屋 2 年內再買自住，房地合一稅、土地增值稅怎麼退？5 年內不能賣，沒有一生一次

賣掉自住的房子，2 年內再買自住的，已繳的稅可以退；先買後賣，2 年內賣掉舊的也適用。 房地合一稅按重購價額占出售價額的比例退（所得稅法第 14 條之 8），土地增值稅退還新購土地地價不足支付的部分（土地稅法第 35 條）。 重購的房子 5 年內再賣或改作其他用途，要追繳退過的稅。法條沒有次數限制；常聽到的「一生一次」，是土地增值稅自用住宅 10% 的稅率。

三種重購退稅比較

房地合一稅重購退稅怎麼算

退稅額＝已繳的房地合一稅 × 重購價額 ÷ 出售價額，比例超過 100% 以 100% 計（第 14 條之 8）。例如：

• 1,500 萬賣掉、繳了 30 萬，2 年內用 2,000 萬買自住的：重購價額比出售價額高，30 萬全退。
• 同樣 1,500 萬賣掉、繳 30 萬，換一間 1,200 萬的：退 30 萬 × 1,200 ÷ 1,500＝24 萬。

自住的認定：本人、配偶或未成年子女要在賣掉的和買進的兩間房屋都辦竣戶籍登記並實際居住，而且沒有出租、供營業或執行業務使用；配偶一方賣、用另一方的名義重購也適用（房地合一課徵所得稅申報作業要點第 20 點）。 房地合一的稅率與自住 400 萬免稅，見房地合一稅率與試算。

土地增值稅重購退稅怎麼算

條文的算法是：新購土地地價超過「原出售土地地價扣除已繳土地增值稅後的餘額」，就在已繳稅額內，退還不足支付新購土地地價的數額（第 35 條）。例如原出售土地地價 300 萬、繳了 20 萬土增稅，餘額 280 萬； 新買的土地地價 290 萬，退 10 萬；新買的地價 320 萬，超過的 40 萬大於已繳的 20 萬，20 萬全退；新買的只有 250 萬，就沒得退。

• 向原出售土地所在地的稽徵機關申請，附原出售和重購土地登記時的契約文件影本；重購土地在別的縣市，由受理機關函查後辦理（土地稅法施行細則第 55 條）。
• 重購的是土地：新買的房子土地持分小（例如從公寓換到大樓），新購土地地價可能反而比較低，就退不到。

重購退稅試算

常見問題

• 重購退稅是一生一次嗎？所得稅法第 14 條之 8 和土地稅法第 35 條都沒有次數限制。「一生一次」是土地增值稅自用住宅 10% 稅率（土地稅法第 34 條），用過以後再賣，要符合一生一屋的條件才能再用 10%。
• 先買後賣可以嗎？可以。房地合一是先買後 2 年內出售，申報時直接扣抵；土地增值稅是先購買土地後 2 年內出售，準用重購退稅的規定（第 35 條第 2 項）。
• 為什麼 5 年內不能賣？兩種退稅都規定，重購的房地 5 年內改作其他用途或再移轉，要追繳原退還或扣抵的稅（所得稅法第 14 條之 8 第 3 項、土地稅法第 37 條）。
• 換小一點的房子還能退嗎？房地合一按比例退；土地增值稅要看新購土地地價夠不夠高。

資料與方法

• 法條：所得稅法第 14-8、17-2 條，土地稅法第 34、35、37 條，土地稅法施行細則第 55 條（全國法規資料庫，2026-10-03 查詢，皆為現行條文）；房地合一課徵所得稅申報作業要點第 20 點（財政部 115 年 4 月 21 日台財稅字第11504560890號令修正）。
• 本篇只整理法規，沒有使用本站成交資料；例子的金額是說明算法用的假設數字。實際退稅額以稽徵機關核定為準。