房屋稅、地價稅怎麼算？自住與非自住稅率表、繳納時間、自用住宅申請，加上買房到賣房的 6 種稅

房屋稅＝房屋現值 × 稅率：自住 1.2%，全國只有一戶且現值不高的 1%，非自住依全國持有戶數 2%～4.8%，每年 5 月繳（房屋稅條例第 5 條、第 6 條之 1）。地價稅＝申報地價 × 稅率：自用住宅 2‰，一般用地 10‰ 起，每年 11 月繳（土地稅法第 16、17、40 條）。 兩種稅都不是用市價或成交價算。我們用 115 年公告地價算實價登錄近一年的成交：台北市大樓一戶的地價稅中位數，申請自用住宅一年約 2,464 元，沒申請約 12,319 元； 新北市大樓約 742 元與 3,709 元。

買房、持有、賣房要繳哪些稅

每年固定要繳的是房屋稅和地價稅；契稅、印花稅只在買的時候繳一次，土地增值稅和房地合一稅在賣的時候繳。賣了 2 年內再買自住的可以退稅，見重購退稅條件；房子要給子女，贈與和繼承的稅見房屋贈與稅、遺產稅怎麼算。下面先講每年都會收到稅單的兩種。

房屋稅怎麼算：房屋現值 × 稅率

房屋現值不是市價。它是稅捐稽徵機關依不動產評價委員會評定的標準核計，評定時看建材等級、耐用年數與折舊、所在街道的商業交通情形，並比較實價登錄交易價格減去土地價格的部分； 標準價格每 3 年重新評定，每年依耐用年數折舊（第 10 條、第 11 條）。核定的現值會通知屋主，有異議可以在接到通知 30 日內申請重新核計。

同一棟房屋一部分住家、一部分營業的，按實際使用面積分別計算，但營業部分最少以全部面積的 1/6 計（同條）。

房屋稅 2.0：非自住按全國持有戶數加稅

房屋稅條例在 113 年 1 月 3 日修正公布，稅率相關條文自 113 年 7 月 1 日施行（第 25 條），俗稱「房屋稅 2.0」或「囤房稅 2.0」。和修正前的第 5 條比：

• 非自住稅率從 1.5%～3.6% 提高到 2%～4.8%。
• 差別稅率從「得」改成「應」：修正前是地方政府得視所有權人持有房屋戶數訂差別稅率；現在縣市應按納稅義務人全國總持有的應稅房屋戶數訂定（第 5 條第 2 項）。
• 多了 1% 的單一自住：自住原本一律 1.2%，現在本人、配偶及未成年子女全國只有一戶、自住、現值在一定金額以下的是 1%。
• 建商待售屋另訂：起課 2 年內 2%～3.6%，超過 2 年改按其他住家用課。

各級距的稅率由縣市自訂，財政部 113 年 4 月 1 日公告的基準如下；縣市可以參考基準訂定（第 5 條第 6 項），沒有訂差別稅率的就照基準課（第 6 條第 4 項）。實際稅率以房屋所在縣市的規定為準。

• 出租申報達一般租金標準、繼承共有：4 戶以內 1.5%、5～6 戶 2.0%、7 戶以上 2.4%。
• 建商待售屋：持有 1 年內 2.0%、1～2 年 2.4%、2～4 年 3.6%、4～5 年 4.2%、超過 5 年 4.8%。

照財政部基準，同一間直轄市的房子，自住 1.2%、空著或借朋友住 3.2%，房屋稅差約 2.7 倍。

自住怎麼認定、怎麼申請

個人持有的住家用房屋，要同時符合三個條件才算自住（住家用房屋供自住及公益出租人出租使用認定標準第 2 條）：

1. 房屋沒有出租或供營業。
2. 本人、配偶或直系親屬實際居住，並在該屋辦好戶籍登記。
3. 本人、配偶及未成年子女全國合計 3 戶以內。

1% 的「一定金額」由縣市訂定（第 5 條第 5 項）。財政部的基準是：把縣市內符合條件的單一自住房屋按現值由高到低排，直轄市與新竹縣、市取第 1% 那一戶、其他縣市取第 0.3% 那一戶，以低於那一戶現值的最大值為門檻。 照這個基準，直轄市大約 99% 的單一自住房屋都在門檻內。

申請期限是每年 3 月 22 日：使用情形變更要在每期房屋稅開徵 40 日前（5 月 1 日往前 40 天）向稅捐稽徵機關申報；改成自住、稅額變少的，逾期申報就從下一期才開始適用（第 7 條第 2 項）。

房屋稅什麼時候繳、誰繳

• 每年 5 月 1 日到 31 日一次繳，以每年 2 月最後一天為納稅義務基準日，課稅期間是前一年 7 月 1 日到當年 6 月 30 日（第 6 條之 1）。2 月底名下有這間房子，就要繳整期。
• 年中買賣：依法由基準日當天的所有人繳；買賣雙方要怎麼分攤，可以在契約裡約定。
• 新建房屋按月計算：當期建造完成的按月比例計課，不滿一個月不計；3 月 1 日到 6 月 30 日完成的，併入下一期課徵（同條）。
• 免徵：自然人持有的住家用房屋，現值在 10 萬元以下的免徵，全國合計以 3 戶為限；縣市重新評定標準價格時，這個門檻按增減程度調整（第 15 條第 1 項第 9 款）。

房屋稅試算

地價稅怎麼算：申報地價 × 面積 × 稅率

地價稅按每個地主在同一個直轄市或縣市裡的地價總額計算（土地稅法第 15 條）。地價總額用的是申報地價： 縣市重新規定地價時，地主沒有在公告期間申報的，以公告地價的 80% 為申報地價（平均地權條例第 16 條）。公告地價每 2 年重新規定一次（第 14 條），115 年是新的一期。

累進起點地價是該縣市土地 7 公畝（約 212 坪）的平均地價，不含工業、礦業、農業用地與免稅土地。一般住宅一戶的土地持分只有幾坪到幾十坪（見下表），名下土地不多的屋主，一般用地就是 10‰。

地價稅自用住宅：2‰ 要自己申請

• 條件：地主或配偶、直系親屬在該地辦竣戶籍登記，沒有出租或營業（第 9 條）；都市土地 3 公畝（約 90.75 坪）、非都市土地 7 公畝以內的部分適用（第 17 條）。
• 只能一處：地主與配偶、未成年受扶養親屬合計只能有一處適用自用住宅稅率（同條第 3 項）。
• 每年 9 月 22 日前申請：要在地價稅開徵 40 日前（11 月 1 日往前 40 天）申請，逾期從申請的次年開始適用；核定後用途沒變就不必再申請，原因消滅要主動申報（第 41 條）。
• 每年 11 月 1 日起一個月內繳，以 8 月 31 日為納稅義務基準日（第 40 條）。

自用住宅 2‰ 和一般用地 10‰ 差 5 倍。買了房子設籍自住卻沒申請，地價稅就是照 10‰ 課。

台北、新北一戶的地價稅大概多少

實價登錄的每筆成交都有移轉的土地地號與持分面積。2025/09～2026/08 台北市、新北市的住宅成交 28,968 筆，其中 28,757 筆的地號全部查得到公告地價。 我們把每一筆的土地持分乘上該地號 115 年的公告地價，算出這一戶的公告地價總額，再照沒申報地價（以 8 成為申報地價）換算地價稅：

• 台北大樓一半在 1,421～4,288 元（自用住宅，中間 50% 的範圍）。
• 公寓的地價稅多半比大樓高：公寓一戶的土地持分比大樓大，兩種都有足夠成交的 30 個行政區裡，有 25 個公寓的地價稅中位數比大樓高。
• 今年的地價稅會比前年高：同一批成交的土地，115 年公告地價總額比 113 年的中位數，台北市高 4.1%（9,320 筆）、新北市高 11.3%（19,055 筆）。申報地價跟著公告地價走，今年 11 月的地價稅大約也高這麼多。
• 這是中位數估算：假設沒有自己申報地價、名下地價總額沒到累進起點；實際稅額以地價稅單為準。

地價稅試算

公告地價可以看地價稅單，或查地號的公告地價；土地持分面積是登記謄本上的土地面積乘上權利範圍。

賣房：土地增值稅與房地合一稅

土地增值稅（詳見土地增值稅怎麼算）：土地移轉時，按土地漲價總數額課徵，繼承免徵（第 28 條）；買賣由賣方繳（第 5 條）。 漲價總數額＝這次申報的移轉現值，減去前次移轉現值（或原規定地價）與改良土地的費用（第 31 條），前次移轉現值要先按物價指數調整（第 32 條）。申報移轉現值的參考是每年 1 月 1 日公告的公告土地現值（平均地權條例第 46 條）。

• 一般稅率：漲價倍數未達 100% 的部分 20%、100%～200% 的部分 30%、200% 以上的部分 40%；持有超過 20、30、40 年，超過最低稅率的部分分別減徵 20%、30%、40%（第 33 條）。
• 自用住宅 10%：都市土地 3 公畝、非都市 7 公畝以內，出售前 1 年內沒有營業或出租；一生只能用一次（第 34 條）。
• 一生一屋：用過一次後，再賣自用住宅還想適用 10%，要同時符合都市土地 1.5 公畝以內、本人與配偶及未成年子女沒有其他房屋、持有 6 年以上、設籍並持有連續滿 6 年、出售前 5 年沒有營業或出租（同條第 5 項）。

房地合一稅：境內居住的個人，持有 2 年以內 45%、2～5 年 35%、5～10 年 20%、超過 10 年 15%；交易所得可以先減掉依公告土地現值計算的土地漲價總數額（所得稅法第 14 條之 4）。 自住房地（設籍並居住連續滿 6 年、交易前 6 年沒有出租或營業、6 年內沒用過）所得 400 萬元以內免稅、超過的部分 10%（第 4 條之 5）。 持有年數與實際轉手的獲利，見房地合一稅率與試算。

房貸利息、房租能不能抵稅

• 購屋借款利息：買自用住宅向金融機構借款付的利息，可以列舉扣除，每一申報戶每年最多 30 萬元，以一屋為限；有申報儲蓄投資特別扣除額的，要先從利息裡減掉（所得稅法第 17 條）。列舉扣除和標準扣除只能擇一，列舉的總額要比標準扣除額高才划算。
• 房屋租金：113 年起，在境內租屋自住、非營業用，付的租金減掉政府補助的部分可以特別扣除，每一申報戶每年最多 18 萬元；本人、配偶或受扶養直系親屬在境內有房屋的不能扣，適用稅率 20% 以上等情形也不能用（同條）。

資料與方法

• 法條：房屋稅條例第 5、6、6-1、7、10、11、15、25 條；住家用房屋供自住及公益出租人出租使用認定標準第 2 條；土地稅法第 5、9、15、16、17、28、31～34、40、41 條；平均地權條例第 14、16、46 條；所得稅法第 4-5、14-4、14-5、17 條；契稅條例第 3 條；印花稅法第 5、7 條（全國法規資料庫，2026-10-03 查詢，皆為現行條文）。房屋稅條例第 5 條修正前的條文，是 103 年 6 月 4 日修正公布的版本（立法院法律系統）。
• 差別稅率與單一自住一定金額：財政部 113 年 4 月 1 日台財稅字第11300547340號公告附件（行政院公報第 30 卷第 60 期），113 年 7 月 1 日生效。各縣市實際稅率以自治條例為準。
• 地價稅估算：實價登錄買賣（不含特殊交易）住宅大樓、華廈、公寓、透天厝，2025-09-01 至 2026-09-01 前；每筆成交移轉的各筆土地持分面積 × 該地號 115 年公告地價（臺北市、新北市政府開放資料）， 只算地號全部查得到公告地價的成交。假設沒有自行申報地價（以公告地價 8 成為申報地價）、名下地價總額未超過累進起點地價。移轉的持分是這次交易的土地，不一定是地主名下全部土地。
• 目前只收錄臺北市、新北市的公告地價，其他縣市沒有估算；前後兩期的比較只算兩期都查得到公告地價的地號。