預售屋頭期款、付款流程與履約保證：簽約款之外要照工程進度付，五種履約擔保差在哪
ToEstate 資料團隊・發布於 2026-10-03・數字依本站資料庫，資料更新時重算
預售屋除了簽約款與開工款，其他價款要依已完成的工程進度付，每次付款間隔至少 20 天；建商沒有依工程進度訂付款條件的，買方可以等工程全部完工再一次付（應記載事項第八點）。 應記載事項沒有規定簽約款、開工款（俗稱頭期款）要付多少，要看各建案契約的付款明細表。預售屋都要辦履約擔保，共有五種方式擇一（第七之一點）。
付款流程：簽約、開工，之後照工程進度
- 定金（紅單）：建商收定金或類似名目的金額，要以書面契據確立買賣標的物與價金，不得約定保留出售、保留簽約權利等不利買方的事項；買方不得把書面契據轉售給第三人（平均地權條例第 47 條之 3）。違反的，按戶處 15 萬～100 萬元（第 81 條之 2）。
- 簽約款、開工款：應記載事項沒有規定金額或成數，要看契約的付款明細表。
- 工程期款：依已完成的工程進度、在該期工程完工後繳款，每次間隔 20 天以上（第八點）。
- 交屋款與貸款：完工取得使用執照後驗收、辦貸款、交屋。驗收發現瑕疵的，買方有權從自備款保留房地總價 5% 作為交屋保留款，修繕完成並複驗合格後再付（第十三點），見預售屋交屋流程。我們統計的已完工建案，從簽約到完工的中位數約 21 個月。
逾期付款怎麼處理
- 逾期 5 天：仍未繳清期款或票據無法兌現，按逾期期款每日萬分之二加付遲延利息（第九點）。
- 逾期 2 個月，或使用執照核發後逾 1 個月：經賣方以存證信函或其他書面催繳，送達 7 日內仍未繳，依違約處罰處理（同點）；違約處罰與 15% 上限見預售屋解約。
五種履約擔保
應記載事項第七之一點規定「本預售屋應辦理履約擔保」，以下五種擇一，契約上會勾選是哪一種：
| 方式 | 內容 |
|---|---|
| 不動產開發信託 | 建商或起造人把建案土地與興建資金信託給金融機構或經許可的信託業者，興建資金依工程進度專款專用；簽約時賣方要給買方信託證明文件或影本。 |
| 價金返還之保證 | 由金融機構承作價金返還保證，保證費用由賣方負擔；賣方要給買方保證契約影本。 |
| 價金信託 | 價金交付信託、設專款專用帳戶，由受託機構依信託契約辦理工程款交付與稅費。受益人是賣方而不是買方，但賣方未依約完工或交屋時，受益權歸屬買方；賣方要給買方信託契約影本。 |
| 同業連帶擔保 | 建商與同業同級公司相互連帶擔保；賣方未依約完工或交屋，買方可持契約請擔保公司完成建案後交屋，擔保公司不得異議或要求費用。 |
| 公會辦理連帶保證協定 | 建案加入不動產開發商業同業公會辦理的連帶保證協定；賣方未依約完工或交屋，買方可請加入協定的公司共同完成後交屋。 |
- 差別在保護方式：信託類（不動產開發信託、價金信託）是控管資金用途；價金返還保證是由金融機構保證返還價金；同業連帶擔保與公會連帶保證是由其他建商接手蓋完再交屋。
- 簽約時要拿到文件：每一種都規定賣方要提供信託證明、保證契約、信託契約或連帶擔保書面的影本，簽約時可以要求。
資料與方法
- 契約條款：預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項（112 年 6 月 19 日修正公告、7 月 1 日生效）第七之一、八、九點（內政部主管法規共用系統，2026-10-03 查閱）。
- 法條：平均地權條例第 47 條之 3、第 81 條之 2（全國法規資料庫，2026-10-03 查詢，現行條文）。
- 簽約到完工的月數來自預售屋交屋流程的實價登錄分析。