近一年中位單價
28.5萬/坪
-3.7%一年近三年 29.9
近一年成交
223筆
-48.4%一年近 3 月 -21%
租金報酬率
2.89%
月租 688 元/坪・332 筆
vs 新案
-23%
交屋壓力 3.53・18 新案
Trend
價格走勢
實線＝善化區 中位單價、虛線＝台南市、柱＝成交量。
Score
這區的成績單
六科各拿幾分（同縣市相對排名）。
Fundamentals
人在搬進來嗎？
需求端基本面：戶數、人口、淨遷入。這些目前不進評分——先攤開，等回測證明有預測力再納入。
戶數年增
+2.1%
23,627 戶
人口年增
+0.3%
53,950 人
淨遷入率（12 個月）
+0.68%
+367 人
自然增減（12 個月）
-185
人・資料 2026-08
資料：內政部戶政司村里月統計，彙總到行政區。API 只保留最近 15 個月與 2019 / 2020 年 1 月，年增自 2026-06 起可算；之後每月累積。
Supply
這區的交屋時程
約三年前簽約的預售戶數，依預估交屋季排列；深色＝未來。未來一年約 788 戶，是近一年中古成交的 3.53 倍。只作供給背景，不計分。
Communities
社區：價格 vs 殖利率
每點一個社區（近一年 ≥3 筆），點大小＝成交量。左上＝便宜又划算；點一下進社區。
Index
房價指數
重複交易（同一戶前後成交）與中位數對照。
模型回測誤差中位 11.81%・±10% 內 44.85%
中位數：每月成交單價中位數，會被當月成交的物件組成影響（大坪數多就偏低）。
重複交易：同一戶前後兩次成交的漲跌幅，去掉「不同房子」的干擾；樣本少的期別波動大。
Hedonic：把坪數、屋齡、樓層、型態、社區等控制住後，剩下的純時間效應。
Deals
這區的低估成交
比同社區近一年中位便宜 10%+ 且無明顯原因。
| 社區 | 成交 萬/坪 | 折價 | 日期 |
|---|---|---|---|
| 桂田磐古 21.9 坪・18/26F | 26.6 | -14% | 03/26 |
| 台南市善化區興農路381號 24.7 坪・4/7F | 26.7 | -10% | 03/19 |
| 社區 | 區域 | 萬/坪(1年) | 一年漲跌 | 近一年筆數 | 屋齡 |
|---|---|---|---|---|---|
| 鄉景御品 台南市善化區溪尾102號 | 台南市善化區 | 21.4 | -11.7% | 13 | 1年 |
| 森億居NO.3 台南市善化區東勢寮51-5號 | 台南市善化區 | 20.2 | -6.9% | 9 | 1年 |
| 桂田磐古 台南市善化區民權路52號 | 台南市善化區 | 31.0 | -1.7% | 8 | 3年 |
| 台南市善化區興農路385號 | 台南市善化區 | 29.8 | +3.3% | 6 | 8年 |
| 台南市善化區西拉雅大道362號 | 台南市善化區 | 32.4 | -12.1% | 6 | 5年 |
| 台南市善化區陽光北一路90巷13號 | 台南市善化區 | 44.1 | -3.7% | 5 | 4年 |
| 恆鵬陽光四季 台南市善化區陽光大道447號 | 台南市善化區 | 32.6 | — | 5 | 1年 |
| 台南市善化區陽光大道591號 | 台南市善化區 | 28.7 | -9.9% | 4 | 7年 |
| 台南市善化區龍目井路88號 | 台南市善化區 | 26.9 | -11.6% | 3 | 9年 |
| 植風景 台南市善化區目加溜灣大道505號 | 台南市善化區 | 32.2 | -8.1% | 3 | 3年 |
| 上禾2 台南市善化區成功路3巷22弄2號 | 台南市善化區 | 29.9 | — | 3 | 1年 |
Latest
最新成交
| 日期 | 地址 | 社區 | 萬/坪 | 總價(萬) | 坪 | 樓層 | 型態 | 屋齡 | 格局 | 車位 | 備註 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2026/08/13 | 台南市善化區陽光大道445號 | 恆鵬陽光四季 | 30.7 | 1,295 | 32.5 | 5/5F | 華廈 | 2年 | 2房2廳2衛 | — | |
| 2026/08/10 | 臺南市善化區什乃１７之１８號六樓之６ | — | 23.6 | 790 | 33.4 | 6/7F | 華廈 | 1年 | 3房2廳2衛 | — | |
| 2026/08/08 | 什美段913地號 | — | 6.1 | 260 | 0.0 | — | 其他 | — | 0房0廳0衛 | — | |
| 2026/08/07 | 臺南市善化區茄拔３１之３號四樓之５ | — | 27.2 | 1,011 | 32.4 | 4/8F | 華廈 | 1年 | 3房2廳2衛 | 一樓平面 130萬 | |
| 2026/08/02 | 臺南市善化區茄拔３１之５號二樓之５ | — | 26.2 | 1,060 | 35.5 | 2/8F | 華廈 | 1年 | 3房2廳2衛 | 一樓平面 130萬 | |
| 2026/07/27 | 臺南市善化區小新里成功新村５號四樓 | — | 12.1 | 395 | 32.5 | 4/8F | 華廈 | 32年 | 2房2廳1衛 | — | |
| 2026/07/21 | 台南市善化區溪尾157號 | — | 31.9 | 920 | 28.8 | — | 透天厝 | — | 4房2廳3衛 | — | 含增建 |
| 2026/07/18 | 台南市善化區小新營5-15號 | 皇邑 | 28.0 | 945 | 30.2 | 3/7F | 華廈 | 0年 | 3房2廳2衛 | 其他 98萬 | 預售分件 |
| 2026/07/13 | 台南市善化區西拉雅大道330號 | #475652 | 33.5 | 1,180 | 30.8 | 15/15F | 住宅大樓 | 5年 | 3房2廳2衛 | 坡道平面 150萬 | 含增建 |
| 2026/07/12 | 台南市善化區小新營102-15號 | #567757 | 29.6 | 880 | 25.6 | 6/6F | 華廈 | 6年 | 2房2廳2衛 | — | |
| 2026/07/08 | 台南市善化區陽光二路151巷9號 | #475661 | 31.2 | 1,850 | 59.3 | — | 透天厝 | 14年 | 4房2廳4衛 | — | |
| 2026/06/22 | 台南市善化區蓮潭路3號 | #475649 | 34.9 | 1,190 | 29.2 | 8/13F | 住宅大樓 | 8年 | 2房2廳2衛 | 坡道平面 170萬 | |
| 2026/05/27 | 成功段509-104地號 | — | 0.0 | 5 | 0.0 | — | 其他 | — | 0房0廳0衛 | — | |
| 2026/05/25 | 台南市善化區東勢寮131-7號 | #567798 | 31.8 | 1,660 | 52.3 | — | 透天厝 | 4年 | 4房2廳4衛 | — | |
| 2026/05/22 | 臺南市善化區東勢宅１００號二樓之２ | — | 22.7 | 740 | 32.6 | 2/7F | 華廈 | 2年 | 4房2廳2衛 | — | |
| 2026/05/21 | 台南市善化區陽光三路328巷13號 | — | 29.4 | 1,752 | 59.7 | — | 透天厝 | 16年 | 4房2廳4衛 | — | |
| 2026/05/17 | 善成段571地號 | — | 23.9 | 954 | 0.0 | — | 其他 | — | 0房0廳0衛 | — | |
| 2026/05/16 | 善南段229-1地號 | — | 15.5 | 16 | 0.0 | — | 其他 | — | 0房0廳0衛 | — | |
| 2026/05/13 | 台南市善化區民權路52號 | 桂田磐古 | 30.7 | 1,127 | 24.7 | 17/26F | 住宅大樓 | 3年 | 2房2廳1衛 | — | |
| 2026/05/13 | 臺南市善化區茄拔１０６之１號 | — | 26.4 | 1,350 | 51.2 | — | 透天厝 | 1年 | 3房2廳4衛 | — | |
| 2026/05/12 | 台南市善化區光明路43號 | — | 25.2 | 1,950 | 77.5 | — | 透天厝 | 30年 | 5房1廳3衛 | — | |
| 2026/05/12 | 北小新段1035-1地號 | — | 4.8 | 446 | 0.0 | — | 其他 | — | 0房0廳0衛 | — | |
| 2026/05/10 | 臺南市善化區茄拔３１之１號八樓之２ | — | 29.1 | 822 | 23.7 | 8/9F | 華廈 | 1年 | 2房2廳1衛 | 坡道平面 130萬 | |
| 2026/05/08 | 臺南市善化區什乃１７之１８號四樓之７ | — | 22.3 | 773 | 29.3 | 4/7F | 華廈 | 1年 | 3房2廳2衛 | 一樓平面 120萬 | |
| 2026/05/07 | 大成段1338地號 | — | 2.5 | 199 | 0.0 | — | 其他 | — | 0房0廳0衛 | — | |
| 2026/05/06 | 六分段284地號 | — | 0.3 | 1,700 | 0.0 | — | 其他 | — | 0房0廳0衛 | — | |
| 2026/05/06 | 台南市善化區小新營10-23號 | #567756 | 35.9 | 860 | 23.9 | 5/7F | 華廈 | 1年 | 2房2廳1衛 | 一樓平面 170萬 | |
| 2026/05/05 | 台南市善化區燈會街1巷31號 | #567832 | 35.3 | 2,151 | 61.0 | — | 透天厝 | 6年 | 3房2廳4衛 | — | 含增建 |
| 2026/05/01 | 台南市善化區燈會街18巷11號 | #567831 | 37.4 | 1,736 | 46.4 | — | 透天厝 | 7年 | 4房2廳4衛 | — | 含增建 |
| 2026/04/27 | 台南市善化區興農路385號 | #567852 | 33.9 | 868 | 25.6 | 5/7F | 華廈 | 8年 | 2房2廳2衛 | — | 含增建 |