近一年中位單價
22.3萬/坪
-8.4%一年近三年 23.7
近一年成交
318筆
-34.9%一年近 3 月 -14%
租金報酬率
2.68%
月租 499 元/坪・546 筆
vs 新案
-24%
交屋壓力 0.29・8 新案
Trend
價格走勢
實線＝南區 中位單價、虛線＝台南市、柱＝成交量。
Score
這區的成績單
六科各拿幾分（同縣市相對排名）。
Fundamentals
人在搬進來嗎？
需求端基本面：戶數、人口、淨遷入。這些目前不進評分——先攤開，等回測證明有預測力再納入。
戶數年增
+0.2%
50,546 戶
人口年增
-1.0%
118,288 人
淨遷入率（12 個月）
-0.36%
-424 人
自然增減（12 個月）
-822
人・資料 2026-08
資料：內政部戶政司村里月統計，彙總到行政區。API 只保留最近 15 個月與 2019 / 2020 年 1 月，年增自 2026-06 起可算；之後每月累積。
Supply
這區的交屋時程
約三年前簽約的預售戶數，依預估交屋季排列；深色＝未來。未來一年約 92 戶，是近一年中古成交的 0.29 倍。只作供給背景，不計分。
Communities
社區：價格 vs 殖利率
每點一個社區（近一年 ≥3 筆），點大小＝成交量。左上＝便宜又划算；點一下進社區。
Index
房價指數
重複交易（同一戶前後成交）與中位數對照。
模型回測誤差中位 11.81%・±10% 內 44.85%
中位數：每月成交單價中位數，會被當月成交的物件組成影響（大坪數多就偏低）。
重複交易：同一戶前後兩次成交的漲跌幅，去掉「不同房子」的干擾；樣本少的期別波動大。
Hedonic：把坪數、屋齡、樓層、型態、社區等控制住後，剩下的純時間效應。
Deals
這區的低估成交
比同社區近一年中位便宜 10%+ 且無明顯原因。
| 社區 | 成交 萬/坪 | 折價 | 日期 |
|---|---|---|---|
| 世界好美麗 34 坪・6/7F | 21.9 | -18% | 04/06 |
| 台南市南區大成路1段106號 52.5 坪・6/7F | 20.6 | -26% | 01/29 |
| 台南市南區大同路2段164巷3號 46 坪・4/13F | 15.3 | -16% | 01/15 |
| 社區 | 區域 | 萬/坪(1年) | 一年漲跌 | 近一年筆數 | 屋齡 |
|---|---|---|---|---|---|
| 台南市南區大同路2段112巷11號 | 台南市南區 | 18.2 | -5.3% | 16 | 27年 |
| 台南市南區新建路41巷6-3號 | 台南市南區 | 12.4 | -13.5% | 13 | 44年 |
| MIHO 台南市南區萬年七街157號 | 台南市南區 | 29.3 | +0.3% | 11 | 1年 |
| 台南市南區大成路1段66號 | 台南市南區 | 27.7 | -7.9% | 6 | 10年 |
| 台南市南區中華南路2段302巷4弄5號 | 台南市南區 | 14.6 | +8.3% | 6 | 44年 |
| 世界好美麗 台南市南區水交社路20巷11號 | 台南市南區 | 26.8 | -23.6% | 6 | 8年 |
| 台南市南區埕路291巷41弄59號 | 台南市南區 | 33.8 | — | 5 | 1年 |
| 台南市南區明興路119巷1號 | 台南市南區 | 15.6 | +4.2% | 4 | 31年 |
| 台南市南區萬年七街169號 | 台南市南區 | 24.1 | -1.2% | 4 | 8年 |
| 台南市南區萬年一街286巷12號 | 台南市南區 | 30.2 | -2.1% | 4 | 3年 |
| 台南市南區興昌路57號 | 台南市南區 | 26.0 | -0.2% | 4 | 10年 |
| CASA 台南市南區萬年七街28號 | 台南市南區 | 26.2 | +5.3% | 4 | 2年 |
| 台南市南區府緯街86號 | 台南市南區 | 18.8 | -14.6% | 3 | 34年 |
| 台南市南區水交社路80巷28號 | 台南市南區 | 29.3 | +7.6% | 3 | 12年 |
| 台南市南區永春街15號 | 台南市南區 | 20.0 | — | 3 | 36年 |
| 森安邦 台南市南區中華西路1段48號 | 台南市南區 | 30.0 | -0.4% | 3 | 2年 |
| 台南市南區府緯街132號 | 台南市南區 | 24.6 | -10.9% | 3 | 32年 |
Latest
最新成交
| 日期 | 地址 | 社區 | 萬/坪 | 總價(萬) | 坪 | 樓層 | 型態 | 屋齡 | 格局 | 車位 | 備註 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2026/09/03 | 台南市南區惠南街109巷20號 | #475439 | 19.9 | 135 | 6.8 | 3/6F | 華廈 | 36年 | 1房0廳1衛 | — | |
| 2026/08/31 | 台南市南區新建路49巷8-2號 | #475350 | 10.8 | 305 | 28.3 | 3/5F | 公寓 | 43年 | 3房2廳2衛 | — | |
| 2026/08/28 | 台南市南區新愛路9號 | — | 72.9 | 11,600 | 159.1 | — | 透天厝 | 49年 | 2房1廳2衛 | — | |
| 2026/08/11 | 台南市南區西門路1段333巷24號 | — | 34.7 | 1,050 | 30.3 | — | 透天厝 | 52年 | 2房1廳3衛 | — | 含增建 |
| 2026/08/10 | 鹽埕段233-3地號 | — | 36.1 | 642 | 0.0 | — | 其他 | — | 0房0廳0衛 | — | |
| 2026/08/10 | 鹽埕段233-3地號 | — | 36.1 | 642 | 0.0 | — | 其他 | — | 0房0廳0衛 | — | |
| 2026/08/10 | 鹽埕段233-3地號 | — | 36.1 | 642 | 0.0 | — | 其他 | — | 0房0廳0衛 | — | |
| 2026/08/10 | 鹽埕段233-3地號 | — | 36.1 | 642 | 0.0 | — | 其他 | — | 0房0廳0衛 | — | |
| 2026/08/10 | 鹽埕段233-3地號 | — | 36.1 | 642 | 0.0 | — | 其他 | — | 0房0廳0衛 | — | |
| 2026/08/06 | 台南市南區健康路2段467號 | #567492 | 30.0 | 8,200 | 273.1 | — | 透天厝 | 5年 | 4房5廳11衛 | — | |
| 2026/08/04 | 台南市南區文南路95號 | — | 43.7 | 3,550 | 81.2 | — | 透天厝 | 7年 | 3房4廳4衛 | — | |
| 2026/07/31 | 台南市南區西門路1段471巷6號 | — | 36.4 | 2,800 | 76.9 | — | 透天厝 | 46年 | 29房0廳29衛 | — | 含增建 |
| 2026/07/30 | 台南市南區德興路123巷33號 | — | 20.3 | 700 | 34.5 | — | 透天厝 | 46年 | 4房2廳2衛 | — | 含增建 |
| 2026/07/28 | 台南市南區省躬二街52-7號 | — | 32.6 | 1,870 | 57.3 | — | 透天厝 | 1年 | 5房2廳5衛 | — | |
| 2026/07/09 | 台南市南區金華路1段484巷217弄1號 | — | 29.2 | 1,700 | 58.2 | — | 透天厝 | 23年 | 4房2廳3衛 | — | 含增建 |
| 2026/07/06 | 台南市南區新建路16巷4-4號 | #567555 | 12.0 | 338 | 28.2 | 5/5F | 公寓 | 43年 | 3房2廳2衛 | — | |
| 2026/06/19 | 台南市南區聖南街71號 | #567649 | 18.0 | 270 | 15.0 | 2/5F | 公寓 | 41年 | 2房1廳1衛 | — | |
| 2026/06/16 | 台南市南區聖南街71號 | #567649 | 20.8 | 330 | 15.8 | 2/5F | 公寓 | 41年 | 2房1廳1衛 | — | |
| 2026/06/13 | 台南市南區西門路1段361巷5號 | — | 14.4 | 705 | 48.8 | — | 透天厝 | 46年 | 4房2廳3衛 | — | 含增建 |
| 2026/05/21 | 台南市南區興隆路326號 | — | 42.0 | 2,700 | 64.3 | — | 透天厝 | 2年 | 4房2廳5衛 | — | 含增建 |
| 2026/05/20 | 台南市南區萬年一街169號 | 福灣寬庭7 | 26.5 | 720 | 22.7 | 2/5F | 華廈 | 4年 | 2房2廳1衛 | — | |
| 2026/05/19 | 台南市南區三官路7巷19號 | #567488 | 13.0 | 320 | 24.7 | 1/5F | 公寓 | 45年 | 1房1廳1衛 | — | 含增建 |
| 2026/05/11 | 台南市南區興隆路302巷29號 | — | 36.8 | 2,080 | 56.5 | — | 透天厝 | 2年 | 4房2廳5衛 | — | 含增建 |
| 2026/05/11 | 台南市南區西門路1段352巷8號 | — | 16.5 | 1,105 | 66.9 | — | 透天厝 | 48年 | 3房2廳4衛 | — | 含增建 |
| 2026/05/08 | 鹽埕段677-1333地號 | — | 0.0 | 4 | 0.0 | — | 其他 | — | 0房0廳0衛 | — | |
| 2026/05/05 | 中和段1154地號 | — | 6.7 | 155 | 0.0 | — | 其他 | — | 0房0廳0衛 | — | 含增建 |
| 2026/05/04 | 台南市南區仁南二街12號 | #475355 | 22.6 | 950 | 37.8 | 6/6F | 華廈 | 23年 | 3房2廳2衛 | — | 含增建 |
| 2026/05/04 | 台南市南區鹽埕路291巷34-4號 | #567713 | 7.1 | 185 | 26.2 | 5/5F | 公寓 | 45年 | 2房1廳2衛 | — | 含增建 |
| 2026/05/04 | 台南市南區永成路3段25巷46號 | #475434 | 16.4 | 400 | 24.4 | 3/5F | 公寓 | 44年 | 3房2廳1衛 | — | |
| 2026/05/03 | 台南市南區新建路3巷22-4號 | #475462 | 11.4 | 260 | 22.8 | 5/5F | 公寓 | 43年 | 3房2廳1衛 | — |