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森大直

台北市內湖區文湖街21巷91弄9號・華廈・10 樓・屋齡 8 年・4 棟・別名：森大直管理委員會

近一年中位單價

72.2萬/坪

+1.3%vs 內湖區n=13

一年漲跌

-15.0%

近三年中位 72.9 萬/坪

近一年成交

13筆

+300.0%vs 前一年近半年 +86%

租金報酬率

2.62%

月租 1574 元/坪・1 筆

價格走勢

歷史區間 61.4–89.3 萬/坪・2018/12～2026/03・共 46 筆

這個社區的房價指數

重複交易＝同一戶前後成交的漲跌，不受哪一戶剛好成交影響・方法說明

中位數：每月成交單價中位數，會被當月成交的物件組成影響（大坪數多就偏低）。

重複交易：同一戶前後兩次成交的漲跌幅，去掉「不同房子」的干擾；樣本少的期別波動大。

Hedonic：把坪數、屋齡、樓層、型態、社區等控制住後，剩下的純時間效應。

持有分析同一戶前後兩次成交・15 對（近三年 15 對）

中位持有

6.0 年

中位總報酬

-4.5%

中位年化報酬

-0.7%

近三年賣出 -0.7%

賠售比例

80%

兩年內轉手

13%

短進短出比例

戶	買進	萬/坪	賣出	萬/坪	持有	報酬
文湖街21巷91弄9號	2025/07/30	83.1	2026/02/21	72.9	0.6 年	-12.2%
文湖街21巷91弄13號	2019/02/23	73.6	2026/02/15	70.4	7 年	-4.3%
文湖街21巷91弄13號	2020/01/21	73.6	2026/01/31	66.7	6 年	-9.4%
文湖街21巷91弄13號	2020/10/29	78.3	2026/01/30	71.3	5.3 年	-9%
文湖街21巷91弄11號	2020/03/31	73.6	2026/01/17	72.2	5.8 年	-2%
文湖街21巷91弄11號	2019/12/25	73.8	2025/12/27	67.0	6 年	-9.2%
文湖街21巷91弄9號	2019/01/30	73.7	2025/12/25	71.2	6.9 年	-3.4%
文湖街21巷91弄11號	2019/01/30	73.8	2025/09/21	74.6	6.6 年	+1.2%

這間合理嗎？

買賣成交紀錄最近 100 筆

顯示 6 筆特殊交易（親友、僅車位等）

日期	地址	萬/坪	總價(萬)	坪	樓層	型態	屋齡	格局	車位	備註
2026/03/09	台北市內湖區文湖街21巷91弄9號	80.6	2,572	31.9	4/10F	華廈	8年	2房2廳2衛	塔式車位 210萬	含增建
2026/02/21	台北市內湖區文湖街21巷91弄9號	72.9	2,380	29.9	6/10F	華廈	8年	1房2廳1衛	塔式車位 200萬	含增建
2026/02/15	台北市內湖區文湖街21巷91弄13號	70.4	2,788	36.7	8/10F	華廈	8年	1房1廳1衛	塔式車位 200萬	含增建
2026/01/31	台北市內湖區文湖街21巷91弄13號	66.7	2,650	36.7	4/10F	華廈	8年	0房0廳1衛	塔式車位 200萬	含增建
2026/01/30	台北市內湖區文湖街21巷91弄13號	71.3	2,820	36.7	10/10F	華廈	8年	0房1廳1衛	塔式車位 200萬	含增建
2026/01/30	台北市內湖區文湖街21巷91弄9號	76.9	2,500	29.9	2/10F	華廈	8年	2房2廳1衛	塔式車位 200萬	含增建
2026/01/20	台北市內湖區文湖街21巷91弄11號	69.6	2,280	29.9	2/10F	華廈	8年	1房1廳1衛	塔式車位 200萬	含增建
2026/01/20	台北市內湖區文湖街21巷91弄9號	79.3	2,500	29.0	1/10F	華廈	8年	0房0廳1衛	塔式車位 200萬	含增建
2026/01/17	台北市內湖區文湖街21巷91弄11號	72.2	2,300	31.9	4/10F	華廈	8年	0房0廳0衛	—	含增建
2026/01/01	台北市內湖區文湖街21巷91弄7號	81.8	2,600	31.8	6/10F	華廈	8年	0房0廳0衛	—
2025/12/27	台北市內湖區文湖街21巷91弄11號	67.0	2,200	29.9	5/10F	華廈	8年	1房1廳1衛	塔式車位 200萬	含增建
2025/12/25	台北市內湖區文湖街21巷91弄9號	71.2	2,330	29.9	8/10F	華廈	8年	1房1廳1衛	塔式車位 200萬	含增建
2025/12/20	台北市內湖區文湖街21巷91弄7號	77.1	2,450	31.8	8/10F	華廈	8年	0房0廳0衛	—
2025/09/21	台北市內湖區文湖街21巷91弄11號	74.6	2,378	29.9	8/10F	華廈	8年	1房1廳1衛	—	含增建
2025/08/05	台北市內湖區文湖街21巷91弄11號	72.3	2,368	29.9	9/10F	華廈	8年	1房0廳0衛	塔式車位 210萬	含增建
2025/07/30	台北市內湖區文湖街21巷91弄9號	83.1	2,650	31.9	6/10F	華廈	8年	2房2廳1衛	—
2025/05/30	台北市內湖區文湖街21巷91弄11號	72.2	2,300	31.9	6/10F	華廈	7年	0房1廳1衛	—
2025/05/13	台北市內湖區文湖街21巷91弄9號	73.2	2,400	29.9	10/10F	華廈	7年	1房2廳1衛	塔式車位 210萬	含增建
2025/05/05	台北市內湖區文湖街21巷91弄13號	61.4	2,380	38.8	6/10F	華廈	7年	0房0廳0衛	—
2025/04/27	台北市內湖區文湖街21巷91弄9號	71.6	2,350	29.9	9/10F	華廈	7年	0房0廳1衛	塔式車位 210萬	含增建
2025/03/24	台北市內湖區文湖街21巷91弄9號	89.3	2,850	31.9	3/10F	華廈	7年	2房1廳1衛	—
2025/02/28	台北市內湖區文湖街21巷91弄7號	70.2	2,300	29.8	4/10F	華廈	7年	0房0廳0衛	塔式車位 210萬	含增建
2025/01/17	台北市內湖區文湖街21巷91弄7號	88.1	2,800	31.8	3/10F	華廈	7年	2房1廳1衛	—
2024/12/25	台北市內湖區文湖街21巷91弄7號	79.4	2,523	31.8	4/10F	華廈	7年	2房1廳1衛	—
2024/10/29	台北市內湖區文湖街21巷91弄7號	84.9	2,700	31.8	5/10F	華廈	7年	3房1廳1衛	其他 180萬
2023/08/11	台北市內湖區文湖街21巷91弄7號	78.4	2,493	31.8	4/10F	華廈	6年	2房1廳1衛	—
2020/10/29	台北市內湖區文湖街21巷91弄13號	78.3	3,036	38.8	10/10F	華廈	3年	2房1廳1衛	—
2020/07/16	台北市內湖區文湖街21巷91弄13號	74.0	2,866	38.8	6/10F	華廈	3年	2房1廳1衛	—
2020/04/10	台北市內湖區文湖街21巷91弄13號	73.6	2,852	38.8	5/10F	華廈	2年	2房1廳1衛	—
2020/03/31	台北市內湖區文湖街21巷91弄11號	73.6	2,346	31.9	4/10F	華廈	2年	2房2廳1衛	—
2020/02/03	台北市內湖區文湖街21巷91弄13號	73.6	2,852	38.8	3/10F	華廈	2年	2房1廳1衛	—
2020/01/21	台北市內湖區文湖街21巷91弄13號	73.6	2,852	38.8	4/10F	華廈	2年	2房1廳1衛	—
2019/12/25	台北市內湖區文湖街21巷91弄11號	73.8	2,351	31.9	5/10F	華廈	2年	2房1廳1衛	—
2019/12/25	台北市內湖區文湖街21巷91弄11號	73.8	2,351	31.9	6/10F	華廈	2年	2房1廳1衛	—
2019/07/11	台北市內湖區文湖街21巷91弄9號	78.4	2,502	31.9	10/10F	華廈	2年	2房1廳1衛	—
2019/03/25	台北市內湖區文湖街21巷91弄9號	73.7	2,353	31.9	7/10F	華廈	1年	2房1廳1衛	—
2019/03/11	台北市內湖區文湖街21巷91弄11號	73.6	2,344	31.9	3/10F	華廈	1年	2房1廳1衛	—
2019/02/27	台北市內湖區文湖街21巷91弄7號	75.6	2,404	31.8	9/10F	華廈	1年	0房0廳0衛	—
2019/02/23	台北市內湖區文湖街21巷91弄13號	73.6	2,852	38.8	8/10F	華廈	1年	0房0廳0衛	—
2019/01/30	台北市內湖區文湖街21巷91弄11號	73.8	2,351	31.9	8/10F	華廈	1年	0房0廳0衛	—
2019/01/30	台北市內湖區文湖街21巷91弄9號	73.7	2,353	31.9	8/10F	華廈	1年	0房0廳0衛	—
2019/01/24	台北市內湖區文湖街21巷91弄9號	78.0	2,489	31.9	6/10F	華廈	1年	2房1廳1衛	—
2019/01/04	台北市內湖區文湖街21巷91弄7號	78.4	2,493	31.8	10/10F	華廈	1年	2房1廳1衛	—
2019/01/03	台北市內湖區文湖街21巷91弄11號	75.6	2,410	31.9	9/10F	華廈	1年	2房1廳1衛	—
2019/01/03	台北市內湖區文湖街21巷91弄9號	75.6	2,413	31.9	9/10F	華廈	1年	2房1廳1衛	—
2018/12/17	台北市內湖區文湖街21巷91弄11號	78.4	2,500	31.9	10/10F	華廈	1年	2房1廳1衛	—