台中市房價指數基期 2016-01 = 100

同一份實價登錄，用三種方法算：中位數最直覺但會被「這個月剛好賣了什麼房子」帶偏；重複交易只看同一戶前後兩次成交，最貼近「我的房子漲了多少」；Hedonic 把坪數、屋齡、樓層、型態、社區都控制住，剩下純時間效應。三條線走向一致就可信，分歧就是市場組成在變。

中位數指數・2101-10

87.7

資料不足

重複交易指數・2026-08

152.0

一年 -4.3%

Hedonic指數・2026-08

187.5

一年 +2.5%

三種指數對照

拖曳下方滑桿縮放；點色塊隱藏/顯示

模型回測誤差中位 11.18%・±10% 內 45.96%

中位數：每月成交單價中位數，會被當月成交的物件組成影響（大坪數多就偏低）。

重複交易：同一戶前後兩次成交的漲跌幅，去掉「不同房子」的干擾；樣本少的期別波動大。

Hedonic：把坪數、屋齡、樓層、型態、社區等控制住後，剩下的純時間效應。

每縣市一個模型；用最近 6 個月「模型沒看過」的成交當考卷。MdAPE = 估價誤差百分比的中位數；±10% 內 = 有多少比例的估價落在實際成交價正負 10% 之內。

縣市	訓練筆數	測試筆數	誤差中位	±10% 內	偏誤	R²
新北市	407,742	3,360	10.77%	46.82%	-2.2%	0.830
台中市	306,948	2,415	11.18%	45.96%	-0.1%	0.710
高雄市	301,272	2,835	13.04%	40.53%	0.1%	0.722
桃園市	298,327	2,293	11.41%	44.61%	-1.3%	0.739
台北市	176,653	1,521	10.33%	48.78%	-0.5%	0.708
台南市	160,831	1,661	11.81%	44.85%	-0.3%	0.706
新竹縣	70,471	428	10.98%	45.33%	-0.8%	0.813
彰化縣	57,543	529	17.75%	30.81%	8.9%	0.593
新竹市	53,658	314	12.1%	44.9%	-0.8%	0.719
屏東縣	52,548	510	15.9%	38.43%	1.5%	0.613
宜蘭縣	49,190	493	15.85%	31.44%	3.1%	0.607
基隆市	47,306	394	14.45%	35.79%	-1.6%	0.607
苗栗縣	38,764	326	14.24%	37.73%	4.2%	0.639
雲林縣	31,636	329	19.01%	29.48%	2.4%	0.570
花蓮縣	29,146	257	16.15%	34.63%	-6.0%	0.629
嘉義市	27,434	267	17.06%	30.34%	-4.8%	0.568
嘉義縣	23,739	224	18.12%	29.91%	4.6%	0.594
南投縣	23,147	235	17.75%	29.36%	-6.8%	0.543
台東縣	11,077	112	21.4%	21.43%	-11.6%	0.694
金門縣	5,540	59	10.01%	49.15%	2.2%	0.454
澎湖縣	3,066	35	11.43%	48.57%	4.0%	0.397

台中市模型 v4・訓練於 2026/09/26・測試期自 2026-03-01

中位數指數: 把當月所有成交的單價排一排取中間那個。簡單，但這個月若剛好多賣了幾間豪宅，指數就跳上去，跟「房價漲了」不是同一回事。
重複交易指數（Case-Shiller 作法）: 只用「同一戶」前後兩次成交（間隔 ≥ 180 天、漲跌幅在 0.4–2.5 倍內），問「同一間房子隔幾年賣，價差多少」，再用最小平方法把所有配對拼成一條走勢。不會被房子組成干擾，代價是樣本少：全台 140,876 個期別點、社區層只做 ≥ 15 對的社區。
Hedonic（特徵價格）: 把每筆成交拆成「坪數 × 屋齡 × 樓層 × 型態 × 車位 × 電梯 × 管理 × 社區 × 500m 網格 × 成交月份」，用迴歸算每個因素各值多少錢。成交月份那項就是指數；把一間房的特徵代回去就是模型估價。同一個模型同時產出指數與估價，所以回測誤差也適用於指數的可信度。
開價分析怎麼用: 「開價分析」頁同時跑比較法（找最像的 20 筆）與 Hedonic 模型；兩者差 8% 以內視為一致、信心高；分歧就明講原因（案例少 → 模型權重高；案例多 → 以實際成交為主）。

指數涵蓋：社區（季）1935 條、社區（年）4515 條、縣市（月）21 條、行政區（季）166 條。資料：內政部實價登錄。非估價報告。