近一年中位單價
33.9萬/坪
-12.0%一年近三年 35.1
近一年成交
515筆
-52.3%一年近 3 月 -11%
租金報酬率
2.37%
月租 668 元/坪・991 筆
vs 新案
-37%
交屋壓力 1.22・12 新案
Trend
價格走勢
實線＝鼓山區 中位單價、虛線＝高雄市、柱＝成交量。
Score
這區的成績單
六科各拿幾分（同縣市相對排名）。
Fundamentals
人在搬進來嗎？
需求端基本面：戶數、人口、淨遷入。這些目前不進評分——先攤開，等回測證明有預測力再納入。
戶數年增
+0.2%
64,919 戶
人口年增
-0.6%
140,190 人
淨遷入率（12 個月）
-0.21%
-294 人
自然增減（12 個月）
-526
人・資料 2026-08
資料：內政部戶政司村里月統計，彙總到行政區。API 只保留最近 15 個月與 2019 / 2020 年 1 月，年增自 2026-06 起可算；之後每月累積。
Supply
這區的交屋時程
約三年前簽約的預售戶數，依預估交屋季排列；深色＝未來。未來一年約 628 戶，是近一年中古成交的 1.22 倍。只作供給背景，不計分。
Communities
社區：價格 vs 殖利率
每點一個社區（近一年 ≥3 筆），點大小＝成交量。左上＝便宜又划算；點一下進社區。
Index
房價指數
重複交易（同一戶前後成交）與中位數對照。
模型回測誤差中位 13.04%・±10% 內 40.53%
中位數：每月成交單價中位數，會被當月成交的物件組成影響（大坪數多就偏低）。
重複交易：同一戶前後兩次成交的漲跌幅，去掉「不同房子」的干擾；樣本少的期別波動大。
Hedonic：把坪數、屋齡、樓層、型態、社區等控制住後，剩下的純時間效應。
Deals
這區的低估成交
比同社區近一年中位便宜 10%+ 且無明顯原因。
| 社區 | 成交 萬/坪 | 折價 | 日期 |
|---|---|---|---|
| 高雄市鼓山區厚德路166號 35 坪・6/14F | 17.5 | -31% | 08/13 |
| 高雄市鼓山區美術東六街161號 30.8 坪・9/29F | 45.0 | -10% | 07/12 |
| 御之苑 70.9 坪・15/27F | 43.7 | -19% | 07/05 |
| 高雄市鼓山區馬卡道路416號 26.9 坪・6/13F | 31.5 | -12% | 07/04 |
| 御之苑 83 坪・4/27F | 39.0 | -28% | 03/31 |
| 高雄市鼓山區文忠路108號 32.8 坪・4/16F | 19.1 | -16% | 03/16 |
| 高雄市鼓山區厚德路170號 34.5 坪・11/14F | 22.7 | -10% | 03/09 |
| 高雄市鼓山區明誠三路669號 26.8 坪・8/14F | 30.9 | -11% | 02/28 |
| 社區 | 區域 | 萬/坪(1年) | 一年漲跌 | 近一年筆數 | 屋齡 |
|---|---|---|---|---|---|
| 高雄市鼓山區美術東四路458號 | 高雄市鼓山區 | 29.3 | -6.3% | 16 | 20年 |
| 美術白天鵝 高雄市鼓山區美術東四路700號 | 高雄市鼓山區 | 38.5 | -6.6% | 13 | 3年 |
| 惟美術 高雄市鼓山區美術東四路41號 | 高雄市鼓山區 | 49.4 | -1.5% | 12 | 2年 |
| 高雄市鼓山區文忠路108號 | 高雄市鼓山區 | 22.9 | +2.0% | 8 | 29年 |
| 美樹香榭 高雄市鼓山區明誠四路158號 | 高雄市鼓山區 | 36.5 | -9.0% | 7 | 3年 |
| 高雄市鼓山區裕興路61號 | 高雄市鼓山區 | 46.1 | — | 7 | 1年 |
| 御之苑 高雄市鼓山區馬卡道路78號 | 高雄市鼓山區 | 53.9 | +0.1% | 7 | 3年 |
| 高雄市鼓山區明誠三路681號 | 高雄市鼓山區 | 32.1 | -11.1% | 6 | 18年 |
| 高雄市鼓山區美術東二路46號 | 高雄市鼓山區 | 35.5 | -5.1% | 6 | 22年 |
| 高雄市鼓山區大順一路1041巷3號 | 高雄市鼓山區 | 23.1 | -9.1% | 6 | 31年 |
| 高雄市鼓山區美術南五街282號 | 高雄市鼓山區 | 36.0 | -8.9% | 6 | 21年 |
| 高雄市鼓山區厚德路166號 | 高雄市鼓山區 | 25.3 | -12.4% | 5 | 23年 |
| 高雄市鼓山區明誠三路657號 | 高雄市鼓山區 | 34.9 | -13.7% | 5 | 22年 |
| 高雄市鼓山區美術北三路208號 | 高雄市鼓山區 | 36.1 | -4.6% | 5 | 11年 |
| 高雄市鼓山區河西一路1447號 | 高雄市鼓山區 | 34.6 | -5.4% | 5 | 19年 |
| 高雄市鼓山區鼓山三路266號 | 高雄市鼓山區 | 34.1 | -5.3% | 5 | 20年 |
| 高雄市鼓山區龍勝路92號 | 高雄市鼓山區 | 31.8 | -11.5% | 5 | 20年 |
| 高雄市鼓山區美術東六街161號 | 高雄市鼓山區 | 50.1 | -0.4% | 5 | 3年 |
| 高雄市鼓山區博愛二路343號 | 高雄市鼓山區 | 33.1 | +9.9% | 4 | 32年 |
| 仰德美術館 高雄市鼓山區美術南三路273號 | 高雄市鼓山區 | 53.1 | -0.3% | 4 | 1年 |
| 鑫巨蛋2 高雄市鼓山區文信路308號 | 高雄市鼓山區 | 45.8 | +10.2% | 4 | 1年 |
| 高雄市鼓山區鼓山一路133巷18號 | 高雄市鼓山區 | 29.2 | -18.6% | 4 | 15年 |
| 高雄市鼓山區美術東四路445號 | 高雄市鼓山區 | 34.6 | +8.3% | 4 | 21年 |
| 高雄市鼓山區美術東四路230號 | 高雄市鼓山區 | 33.3 | -10.3% | 4 | 20年 |
| 高雄市鼓山區美術北三路31號 | 高雄市鼓山區 | 35.3 | -5.0% | 4 | 20年 |
| 高雄市鼓山區美術北三路246號 | 高雄市鼓山區 | 33.0 | +4.6% | 4 | 11年 |
| 高雄市鼓山區明誠四路25號 | 高雄市鼓山區 | 38.8 | -2.3% | 4 | 8年 |
| 高雄市鼓山區文忠路117號 | 高雄市鼓山區 | 26.9 | -16.5% | 4 | 32年 |
| 高雄市鼓山區龍德路253號 | 高雄市鼓山區 | 34.9 | +16.8% | 4 | 21年 |
| 高雄市鼓山區美術北五街57號 | 高雄市鼓山區 | 28.5 | -12.9% | 3 | 23年 |
| 高雄市鼓山區美術北五街72號 | 高雄市鼓山區 | 42.3 | +7.5% | 3 | 8年 |
| 高雄市鼓山區美術南五街206號 | 高雄市鼓山區 | 33.5 | -5.7% | 3 | 11年 |
| 高雄市鼓山區美術東六街212號 | 高雄市鼓山區 | 31.6 | -1.6% | 3 | 22年 |
| 高雄市鼓山區龍水二路15號 | 高雄市鼓山區 | 33.4 | -10.4% | 3 | 12年 |
| 高雄市鼓山區美術東六街256號 | 高雄市鼓山區 | 36.5 | -8.9% | 3 | 12年 |
| 高雄市鼓山區裕國街85號 | 高雄市鼓山區 | 38.4 | -3.0% | 3 | 20年 |
| 高雄市鼓山區裕國街320號 | 高雄市鼓山區 | 42.3 | -35.0% | 3 | 22年 |
| 高雄市鼓山區中華一路2222號 | 高雄市鼓山區 | 23.4 | +10.2% | 3 | 32年 |
| 高雄市鼓山區裕誠路1793號 | 高雄市鼓山區 | 45.0 | -3.5% | 3 | 12年 |
| 高雄市鼓山區大順一路620號 | 高雄市鼓山區 | 40.5 | -7.0% | 3 | 13年 |
Latest
最新成交
| 日期 | 地址 | 社區 | 萬/坪 | 總價(萬) | 坪 | 樓層 | 型態 | 屋齡 | 格局 | 車位 | 備註 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2026/08/19 | 高雄市鼓山區鼓山三路50巷30-1號 | #513296 | 14.6 | 368 | 25.2 | 2/4F | 公寓 | 50年 | 4房2廳1衛 | — | |
| 2026/08/17 | 高雄市鼓山區明誠四路25號 | #513107 | 69.2 | 29,500 | 382.7 | 1/29F | 住宅大樓 | 8年 | 0房0廳0衛 | — | |
| 2026/08/13 | 高雄市鼓山區厚德路166號 | #512989 | 17.5 | 750 | 35.0 | 6/14F | 住宅大樓 | 23年 | 3房2廳2衛 | — | 含裝潢 |
| 2026/08/07 | 高雄市鼓山區美術北三路230號 | #513157 | 35.5 | 1,966 | 48.1 | 1/15F | 住宅大樓 | 18年 | 4房1廳3衛 | — | |
| 2026/08/02 | 高雄市鼓山區美術東四路698號 | 美術白天鵝 | 36.9 | 1,080 | 22.8 | 8/24F | 住宅大樓 | 3年 | 1房1廳1衛 | — | 含裝潢 |
| 2026/07/31 | 高雄市鼓山區青泉街130巷2325號 | — | 0.3 | 3 | 10.2 | — | 透天厝 | 71年 | 2房1廳1衛 | — | |
| 2026/07/31 | 高雄市鼓山區明誠三路661號 | #513098 | 32.1 | 862 | 26.8 | 7/14F | 住宅大樓 | 22年 | 2房1廳1衛 | — | |
| 2026/07/30 | 高雄市鼓山區華泰路286號 | #513256 | 32.2 | 1,950 | 45.4 | 13/14F | 住宅大樓 | 11年 | 3房2廳2衛 | — | |
| 2026/07/27 | 高雄市鼓山區厚德路166號 | #512989 | 25.7 | 1,080 | 35.0 | 3/14F | 住宅大樓 | 23年 | 3房2廳2衛 | 坡道平面 180萬 | 含增建 |
| 2026/07/24 | 高雄市鼓山區明誠三路689號 | #513099 | 34.7 | 2,350 | 65.7 | 4/19F | 住宅大樓 | 18年 | 0房0廳0衛 | — | 含裝潢 |
| 2026/07/22 | 高雄市鼓山區美術東四路29號 | 惟美術 | 54.3 | 2,738 | 45.0 | 15/15F | 住宅大樓 | 2年 | 4房2廳2衛 | 坡道平面 290萬 | |
| 2026/07/20 | 高雄市鼓山區龍德路353號 | #513346 | 37.8 | 840 | 22.2 | 8/14F | 住宅大樓 | 21年 | 2房1廳1衛 | — | |
| 2026/07/16 | 高雄市鼓山區鼓山三路126號 | 尚觀山房 | 41.4 | 1,389 | 28.9 | 10/13F | 住宅大樓 | 0年 | 2房2廳2衛 | 坡道平面 190萬 | |
| 2026/07/15 | 高雄市鼓山區文信路319-5號 | #513047 | 38.1 | 1,760 | 44.2 | 5/15F | 住宅大樓 | 11年 | 3房2廳2衛 | — | |
| 2026/07/14 | 高雄市鼓山區美術東二路60號 | #513201 | 34.7 | 1,560 | 39.0 | 6/14F | 住宅大樓 | 22年 | 3房2廳2衛 | — | 含裝潢 |
| 2026/07/14 | 高雄市鼓山區明誠三路691號 | #513099 | 48.6 | 8,500 | 162.4 | 1/19F | 住宅大樓 | 18年 | 0房0廳0衛 | — | |
| 2026/07/12 | 高雄市鼓山區美術東六街161號 | #513212 | 45.0 | 1,388 | 30.9 | 9/29F | 住宅大樓 | 3年 | 3房2廳2衛 | — | |
| 2026/07/11 | 高雄市鼓山區青雲街57巷8號 | #598522 | 9.9 | 313 | 31.7 | 3/5F | 公寓 | 38年 | 3房2廳2衛 | — | 含裝潢 |
| 2026/07/10 | 高雄市鼓山區河西一路1463號 | #513125 | 38.3 | 2,500 | 56.7 | 12/14F | 住宅大樓 | 19年 | 4房2廳2衛 | — | |
| 2026/07/09 | 高雄市鼓山區美術北三路206號 | #513127 | 36.1 | 810 | 22.5 | 9/15F | 住宅大樓 | 11年 | 2房1廳1衛 | — | |
| 2026/07/09 | 高雄市鼓山區明誠四路308號 | #513110 | 43.8 | 5,200 | 96.8 | 23/24F | 住宅大樓 | 18年 | 4房2廳3衛 | — | |
| 2026/07/07 | 高雄市鼓山區濱海一路11-6號 | — | 28.7 | 888 | 31.0 | — | 透天厝 | 67年 | 2房2廳2衛 | — | 含增建 |
| 2026/07/05 | 高雄市鼓山區馬卡道路78號 | 御之苑 | 43.7 | 3,900 | 70.9 | 15/27F | 住宅大樓 | 3年 | 3房2廳2衛 | — | |
| 2026/07/04 | 高雄市鼓山區馬卡道路416號 | #513119 | 31.5 | 850 | 26.9 | 6/13F | 住宅大樓 | 21年 | 2房1廳1衛 | — | 含增建 |
| 2026/07/04 | 高雄市鼓山區美術東四路698號 | 美術白天鵝 | 38.5 | 1,508 | 32.7 | 15/24F | 住宅大樓 | 3年 | 3房2廳2衛 | — | |
| 2026/07/02 | 高雄市鼓山區龍德路118巷7號 | — | 41.8 | 1,980 | 47.4 | — | 透天厝 | 49年 | 7房2廳7衛 | — | 含增建 |
| 2026/07/01 | 高雄市鼓山區龍水二路117號 | #513353 | 40.0 | 2,675 | 60.9 | 21/24F | 住宅大樓 | 11年 | 3房2廳2衛 | — | |
| 2026/06/25 | 內惟段一小段1137-2地號 | — | 31.7 | 310 | 0.0 | — | 其他 | — | 0房0廳0衛 | — | |
| 2026/06/24 | 高雄市鼓山區文信路300號 | 鑫巨蛋2 | 53.1 | 2,378 | 39.7 | 14/29F | 住宅大樓 | 1年 | 2房1廳2衛 | 坡道平面 270萬 | |
| 2026/06/22 | 高雄市鼓山區美術東三路32號 | #513193 | 34.5 | 1,358 | 34.6 | 11/15F | 住宅大樓 | 21年 | 3房2廳2衛 | — |