林森大廈
台北市中正區寧波西街97號・住宅大樓・12 樓・屋齡 44 年・4 棟・捷運中正紀念堂站 434 公尺・公設比約 18%
別名：林森大廈管理委員會
實價登錄資料每天更新；買賣統計完整到 2026-08（申報需 1～3 個月，較近的成交陸續補進）
一眼看懂
林森大廈最近一筆成交在 2025/11（每坪 73.5 萬）。用中正區的房價走勢換算到現在，每坪約 70.2 萬（依最近 5 筆換算，65.8～76.2 萬）；附近 1 公里社區近一年中位約 84.2 萬。
- 2025/11/182,880萬4/12F・39.2 坪・3 房73.5 萬/坪
- 2024/03/082,800萬3/12F・44.6 坪・4 房62.8 萬/坪
- 2023/12/221,400萬6/12F・17.3 坪・2 房81.0 萬/坪
- 2023/06/221,000萬6/12F・17.3 坪・2 房57.9 萬/坪
- 2023/03/172,980萬4/12F・45.3 坪・3 房65.7 萬/坪
估我家這戶
自動估價・不用送出填樓層、坪數，用同社區的成交換算總價。
參考總價（不含車位）
2,740～3,020萬
每坪約 76.2 萬 × 39 坪
依同社區 5 筆坪數相差 3 成內的成交（2020～2025 年），按行政區房價走勢換算到現在。
用了哪 5 筆
- 2025/11・4 樓・39.16 坪・每坪 73.5 萬 → 換算 70.2 萬
- 2024/03・3 樓・44.61 坪・每坪 62.8 萬 → 換算 65.3 萬
- 2023/03・4 樓・45.33 坪・每坪 65.7 萬 → 換算 76.2 萬
- 2021/12・10 樓・39.16 坪・每坪 66.4 萬 → 換算 79.5 萬
- 2020/11・10 樓・39.16 坪・每坪 62.6 萬 → 換算 77.3 萬
自動估價：沒有現勘，不具不動產估價師法規定的估價效力。這是參考區間，不是建議價。
- 這裡的房子多半
- 39 坪・2 房
- 總價多在 1,120～2,860 萬（最近 14 筆，含車位）
- 成交熱度
- 近一年 1 筆、歷年 14 筆
- 2013～2025 年
- 附近（直線距離）
- 國小：國語實小 420 公尺國中：古亭國中 730 公尺捷運：中正紀念堂站 430 公尺台鐵：萬華車站 1.5 公里
根據與來源
- 資料
- 內政部實價登錄買賣，本社區最近 14 筆（排除親友等特殊交易）；單價扣車位，總價含車位。
- 換算到現在
- 10 年內的成交依中正區重複交易指數（同一戶前後兩次成交的漲跌）換算；完工前簽約、單價跟附近差 2.5 倍以上的不算。
- 估我家這戶
- 樓層差 3 層、坪數差 3 成內的本社區成交（不夠再放寬），最多 10 筆，換算後單價中位 × 坪數；區間是中間一半，筆數少時用最低～最高。大樓一樓與樓上分開算。
- 比較
- 附近社區：1 公里內成交 5 筆以上，近一年中位（沒有就用近三年）；附近新建案：1.5 公里內近三年有預售成交，近 24 個月住宅預售中位；中正區整體：近一年中位。
- 生活機能
- 3 公里內最近的國小、國中、捷運、台鐵站，直線距離。
- 注意
- 樓層、坪數、屋況不同，單價差很多。自動估價：沒有現勘，不具不動產估價師法規定的估價效力。完整分析某一戶用下方「這間合理嗎？」。
林森大廈位於台北市中正區，1982 年完工的住宅大樓，地上 12 層。近一年實價登錄有 1 筆成交，中位單價 73.5 萬/坪，比中正區整體低 24%。最近一筆在 2025/11/18，4 樓、39.16 坪、總價 2,880 萬。公設比約 18%（推算），離捷運中正紀念堂站約 434 公尺。 中正區整體行情：中正區房價分析 →
近一年中位單價
73.5萬/坪
-24.2%vs 中正區n=1，樣本少
一年漲跌（中位數）
—
近三年中位 73.5 萬/坪
近一年成交
1筆
—vs 前一年近半年 —
租金報酬率
—%
月租 2,193 元/坪・4 筆
成交備註重點
14 筆買賣成交，5 筆有實價登錄備註成交備註沒有提到非自然死亡（凶宅）、海砂屋、輻射屋、火災或漏水。申報時沒寫進備註的不會出現。
其他備註：陽台外推 3土地建物分開計價 1
備註是申報人填寫的原文，本站依文字分類，請以原文為準。 只看有備註的成交・台北市凶宅名單・凶宅怎麼確認・買到瑕疵屋怎麼辦
環境風險：土壤液化與淹水潛勢
土壤液化潛勢
中潛勢
這個社區位在地調中心標示的中潛勢區。地調中心 2026/09/21 版圖資。
淹水潛勢（各降雨情境的淹水深度）
- 6 小時 150 毫米未標示
- 24 小時 350 毫米未標示
- 24 小時 500 毫米未標示
- 24 小時 650 毫米未標示
四種降雨情境下，這個社區都不在淹水範圍。水利署淹水潛勢圖（2022 匯整）。
淹水潛勢圖是經設計降雨情境、特定水文地文條件及水理模式演算，模擬防洪設施於正常運作下可能的淹水情形。 淹水潛勢圖僅限防災用途，不得引為土地使用管制依據。 土壤液化潛勢圖為1/25,000 初步精度，僅供規劃/防災參考，不得作為個案工程設計依據。「未標示」只代表不在圖上的潛勢範圍，不保證沒有風險；個案請以現地調查為準。
價格走勢
歷史區間 25.2–81.0 萬/坪・2013/05～2025/11・歷年共 14 筆買賣外觀：Google 街景
鏡頭對著：林森大廈街景左上角是 Google 街景車拍攝的位置（常在對面），不是這裡的門牌
在 Google 地圖看街景Google 街景車拍攝於 2025 年 4 月，現況可能已不同・拍攝點離社區位置約 14 公尺・可拖曳轉向
買賣成交紀錄 共 14 筆
- 2025/11/18寧波西街97號73.5萬/坪2,880 萬・39.2 坪・4/12F・住宅大樓・屋齡 43 年・3房2廳2衛含增建備註：陽台外推
- 2024/03/08寧波西街97號62.8萬/坪2,800 萬・44.6 坪・3/12F・住宅大樓・屋齡 42 年・4房1廳2衛備註：土地總價:26650010元整建物總價:1349990元整
- 2023/12/22寧波西街97號81.0萬/坪1,400 萬・17.3 坪・6/12F・住宅大樓・屋齡 42 年・2房1廳1衛
- 2023/06/22寧波西街97號57.9萬/坪1,000 萬・17.3 坪・6/12F・住宅大樓・屋齡 41 年・2房1廳1衛
- 2023/03/17寧波西街97號65.7萬/坪2,980 萬・45.3 坪・4/12F・住宅大樓・屋齡 41 年・3房2廳1衛含增建備註：陽台外推
- 2021/12/31寧波西街97號66.4萬/坪2,600 萬・39.2 坪・10/12F・住宅大樓・屋齡 40 年・2房2廳1衛含增建備註：陽台外推
- 2020/11/20寧波西街97號62.6萬/坪2,450 萬・39.2 坪・10/12F・住宅大樓・2房2廳1衛
- 2020/09/28寧波西街97號62.7萬/坪1,080 萬・17.2 坪・8/12F・住宅大樓・屋齡 38 年・1房1廳1衛
- 2019/11/23寧波西街97號68.3萬/坪1,180 萬・17.3 坪・9/12F・住宅大樓・屋齡 37 年・2房1廳1衛
- 2015/09/22重慶南路2段96號25.2萬/坪950 萬・37.7 坪・1/12F・店面・屋齡 33 年備註：二等親買賣
- 2015/06/06寧波西街97號63.7萬/坪1,100 萬・17.3 坪・9/12F・住宅大樓・屋齡 33 年・2房2廳1衛
- 2015/03/07寧波西街97號68.6萬/坪2,688 萬・39.2 坪・4/12F・住宅大樓・屋齡 33 年・3房2廳2衛
- 2014/08/25寧波西街97號66.8萬/坪2,980 萬・44.6 坪・3/12F・辦公商業大樓・屋齡 32 年・2房2廳1衛
- 2013/05/20寧波西街97號52.0萬/坪3,216 萬・61.9 坪・5/12F・住宅大樓・屋齡 31 年・4房2廳2衛
| 日期 | 地址 | 萬/坪 | 總價(萬) | 坪 | 樓層 | 型態 | 屋齡 | 格局 | 車位 | 備註 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025/11/18 | 台北市中正區寧波西街97號 | 73.5 | 2,880 | 39.2 | 4/12F | 住宅大樓 | 43年 | 3房2廳2衛 | — | 含增建 陽台外推 |
| 2024/03/08 | 台北市中正區寧波西街97號 | 62.8 | 2,800 | 44.6 | 3/12F | 住宅大樓 | 42年 | 4房1廳2衛 | — | 土地總價:26650010元整建物總價:1349990元整 |
| 2023/12/22 | 台北市中正區寧波西街97號 | 81.0 | 1,400 | 17.3 | 6/12F | 住宅大樓 | 42年 | 2房1廳1衛 | — | |
| 2023/06/22 | 台北市中正區寧波西街97號 | 57.9 | 1,000 | 17.3 | 6/12F | 住宅大樓 | 41年 | 2房1廳1衛 | — | |
| 2023/03/17 | 台北市中正區寧波西街97號 | 65.7 | 2,980 | 45.3 | 4/12F | 住宅大樓 | 41年 | 3房2廳1衛 | — | 含增建 陽台外推 |
| 2021/12/31 | 台北市中正區寧波西街97號 | 66.4 | 2,600 | 39.2 | 10/12F | 住宅大樓 | 40年 | 2房2廳1衛 | — | 含增建 陽台外推 |
| 2020/11/20 | 台北市中正區寧波西街97號 | 62.6 | 2,450 | 39.2 | 10/12F | 住宅大樓 | — | 2房2廳1衛 | — | |
| 2020/09/28 | 台北市中正區寧波西街97號 | 62.7 | 1,080 | 17.2 | 8/12F | 住宅大樓 | 38年 | 1房1廳1衛 | — | |
| 2019/11/23 | 台北市中正區寧波西街97號 | 68.3 | 1,180 | 17.3 | 9/12F | 住宅大樓 | 37年 | 2房1廳1衛 | — | |
| 2015/09/22 | 台北市中正區重慶南路2段96號 | 25.2 | 950 | 37.7 | 1/12F | 店面 | 33年 | — | — | 二等親買賣 |
| 2015/06/06 | 台北市中正區寧波西街97號 | 63.7 | 1,100 | 17.3 | 9/12F | 住宅大樓 | 33年 | 2房2廳1衛 | — | |
| 2015/03/07 | 台北市中正區寧波西街97號 | 68.6 | 2,688 | 39.2 | 4/12F | 住宅大樓 | 33年 | 3房2廳2衛 | — | |
| 2014/08/25 | 台北市中正區寧波西街97號 | 66.8 | 2,980 | 44.6 | 3/12F | 辦公商業大樓 | 32年 | 2房2廳1衛 | — | |
| 2013/05/20 | 台北市中正區寧波西街97號 | 52.0 | 3,216 | 61.9 | 5/12F | 住宅大樓 | 31年 | 4房2廳2衛 | — |
這間合理嗎？
持有分析
同一戶前後兩次成交・5 對（近三年 3 對）
中位持有
4.5 年
中位總報酬
+7.1%
中位年化報酬
+1.6%
近三年賣出 +0.6%
賠售比例
20%
兩年內轉手
40%
短進短出比例
| 戶 | 買進 | 萬/坪 | 賣出 | 萬/坪 | 持有 | 報酬 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 寧波西街97號 2025/11/18 賣出 | 73.5 | 10.7 年 | +7.1% | |||
| 寧波西街97號 2024/03/08 賣出 | 62.8 | 9.5 年 | -6.0% | |||
| 寧波西街97號 2023/12/22 賣出 | 81.0 | 0.5 年 | +40.0% | |||
| 寧波西街97號 2021/12/31 賣出 | 66.4 | 1.1 年 | +6.1% | |||
| 寧波西街97號 2019/11/23 賣出 | 68.3 | 4.5 年 | +7.3% |
租賃紀錄 最近 12 筆
| 日期 | 地址 | 月租(元) | 月租 元/坪 | 坪 | 樓層 | 型態 | 格局 | 備註 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2026/08/10 12.8 坪・2/12F 分租套房一般轉租含管理費 備註：203室多人共同承租3 | 台北市中正區寧波西街97號 | 28,000 | 2,188 | 住宅大樓 | 分租套房一般轉租含管理費 203室多人共同承租3 | |||
| 2026/08/03 14.4 坪・2/12F 分租套房一般轉租含管理費 備註：多人共同承租2 | 台北市中正區寧波西街97號 | 28,000 | 1,947 | 住宅大樓 | 分租套房一般轉租含管理費 多人共同承租2 | |||
| 2026/08/03 12.4 坪・2/12F 分租套房一般轉租含管理費 備註：206室多人共同承租2 | 台北市中正區寧波西街97號 | 27,500 | 2,218 | 住宅大樓 | 分租套房一般轉租含管理費 206室多人共同承租2 | |||
| 2026/07/29 13.2 坪・2/12F 分租套房一般轉租含管理費 備註：204室多人共同承租2 | 台北市中正區寧波西街97號 | 29,000 | 2,198 | 住宅大樓 | 分租套房一般轉租含管理費 204室多人共同承租2 | |||
| 2024/11/21 17.2 坪・8/12F 獨立套房社宅包租代管 備註：此為台北市社會住宅包租代管計畫之物件。 | 台北市中正區寧波西街97號 | 17,000 | 985 | 住宅大樓 | 獨立套房社宅包租代管 此為台北市社會住宅包租代管計畫之物件。 | |||
| 2023/11/22 17.2 坪・8/12F 獨立套房社宅包租代管 備註：此為台北市政府社會住宅包租代管計畫。 | 台北市中正區寧波西街97號 | 17,000 | 985 | 住宅大樓 | 獨立套房社宅包租代管 此為台北市政府社會住宅包租代管計畫。 | |||
| 2021/12/30 33.2 坪・1/12F | 台北市中正區重慶南路2段94號 | 45,000 | 1,355 | 住宅大樓 | ||||
| 2017/11/06 17.3 坪・9/12F | 台北市中正區寧波西街97號 | 20,000 | 1,157 | 住宅大樓 | ||||
| 2016/07/20 35.4 坪・1/12F | 台北市中正區重慶南路2段92號 | 57,000 | 1,326 | 辦公商業大樓 | ||||
| 2016/05/24 35.4 坪・1/12F | 台北市中正區重慶南路2段92號 | 57,000 | 1,326 | 辦公商業大樓 |
顯示 10 / 12 筆
附近社區 1 公里內
| 社區 | 近一年 萬/坪 | 近三年成交 | 距離 |
|---|---|---|---|
| 四方荷韻1987 完工 | 97.0 | 1 | 31 m |
| 台北市中正區寧波西街96-2號1978 完工 | 58.1（三年） | 2 | 40 m |
| 永豐大樓1977 完工 | 83.2（三年） | 1 | 54 m |
| 四方荷韻2020 完工 | —（三年） | 0 | 63 m |
| 台北市中正區寧波西街87號1977 完工 | 88.1（三年） | 1 | 81 m |
| 台北市中正區重慶南路3段5-2號1979 完工 | —（三年） | 0 | 92 m |
| 陞遠琚 | —（三年） | 0 | 93 m |
| 台北市中正區重慶南路2段59號1978 完工 | 71.4（三年） | 3 | 107 m |