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台南市歸仁區

評分20・台南市第 30 / 32土地行情 →

近一年中位單價

29.5萬/坪

-14.5%一年近三年 32.0

近一年成交

230筆

-76.0%一年近 3 月 -5%

租金報酬率

2.08%

月租 511 元/坪・342 筆

vs 新案

+7%

交屋壓力 5.22・5 新案

Trend

價格走勢

實線＝歸仁區中位單價、虛線＝台南市、柱＝成交量。

Score

這區的成績單

六科各拿幾分（同縣市相對排名）。

殖利率 45價格動能 35一年量增 10比新案便宜 10

台南市歸仁區20 台南市中西區85 台南市關廟區77 台南市新市區71 台南市白河區66 台南市鹽水區66

Fundamentals

人在搬進來嗎？

需求端基本面：戶數、人口、淨遷入。這些目前不進評分——先攤開，等回測證明有預測力再納入。

戶數年增

+3.6%

28,277 戶

人口年增

+0.9%

71,149 人

淨遷入率（12 個月）

+1.24%

+881 人

自然增減（12 個月）

-248

人・資料 2026-08

資料：內政部戶政司村里月統計，彙總到行政區。API 只保留最近 15 個月與 2019 / 2020 年 1 月，年增自 2026-06 起可算；之後每月累積。

Supply

這區的交屋時程

約三年前簽約的預售戶數，依預估交屋季排列；深色＝未來。未來一年約 1,200 戶，是近一年中古成交的 5.22 倍。只作供給背景，不計分。

Communities

社區：價格 vs 殖利率

每點一個社區（近一年 ≥3 筆），點大小＝成交量。左上＝便宜又划算；點一下進社區。

到篩選器加條件

Index

房價指數

重複交易（同一戶前後成交）與中位數對照。

方法與回測

模型回測誤差中位 11.81%・±10% 內 44.85%

中位數：每月成交單價中位數，會被當月成交的物件組成影響（大坪數多就偏低）。

重複交易：同一戶前後兩次成交的漲跌幅，去掉「不同房子」的干擾；樣本少的期別波動大。

Hedonic：把坪數、屋齡、樓層、型態、社區等控制住後，剩下的純時間效應。

Deals

這區的低估成交

比同社區近一年中位便宜 10%+ 且無明顯原因。

社區	成交萬/坪	折價	日期
達麗世界仁 44.5 坪・3/19F	31.4	-39%	05/27
佳順大富 37.6 坪・4/13F	29.5	-13%	05/21
達麗世界仁 44.4 坪・6/19F	44.9	-12%	05/01
達麗世界仁 34.7 坪・3/17F	43.7	-14%	04/12
佳順大富 27 坪・12/13F	30.1	-12%	02/11
春福天? 26.9 坪・5/14F	28.6	-18%	01/23
達麗世界仁 35.2 坪・5/19F	35.5	-30%	01/22
達麗世界仁 35.1 坪・4/17F	31.4	-38%	01/15

Ranking

社區排行

成交量單價高→低單價低→高漲最多跌最多租金報酬

社區	區域	萬/坪(1年)	一年漲跌	近一年筆數	屋齡
達麗世界仁台南市歸仁區高鐵大道33號	台南市歸仁區	51.0	+17.2%	29	1年
佳順大富台南市歸仁區智慧三街3號	台南市歸仁區	34.1	-0.0%	28	1年
晶悅合一台南市歸仁區歸仁五路170號	台南市歸仁區	37.9	+5.3%	16	1年
歸仁之星台南市歸仁區大仁街450號	台南市歸仁區	29.0	-8.6%	10	1年
台南市歸仁區高發二路308號	台南市歸仁區	32.6	-2.6%	9	3年
台南市歸仁區武東一街49巷70號	台南市歸仁區	17.0	+4.8%	6	29年
台南市歸仁區六甲路303號	台南市歸仁區	28.0	+4.1%	6	2年
春福天? 台南市歸仁區智發街13號	台南市歸仁區	35.1	—	6	1年
佳展大展台南市歸仁區歸仁七路218號	台南市歸仁區	29.5	-2.5%	5	3年
遠雄明日讚台南市歸仁區歸仁十一路90號	台南市歸仁區	31.2	-2.5%	4	2年
台南市歸仁區中正北路1段392號	台南市歸仁區	18.1	-0.7%	3	27年
台南市歸仁區大順一街1號	台南市歸仁區	17.2	-11.2%	3	28年
晶悅首發台南市歸仁區高發二路313號	台南市歸仁區	34.9	+2.1%	3	3年

Latest

最新成交

日期	地址	社區	萬/坪	總價(萬)	坪	樓層	型態	屋齡	格局	車位	備註
2026/08/18	台南市歸仁區高發二路312號	#477214	31.9	856	23.3	7/15F	住宅大樓	3年	2房2廳1衛	—
2026/08/12	台南市歸仁區高鐵大道37號	達麗世界仁	47.0	1,880	35.7	2/19F	住宅大樓	1年	3房2廳2衛	坡道平面 200萬
2026/08/03	台南市歸仁區大順二街9號	#477175	14.7	485	33.0	4/7F	華廈	32年	3房2廳2衛	—
2026/07/26	台南市歸仁區大順一街1號	#477126	20.8	540	25.9	3/14F	住宅大樓	28年	3房2廳2衛	—
2026/07/16	台南市歸仁區智慧三街5號	佳順大富	34.5	1,066	25.9	5/13F	住宅大樓	1年	2房2廳2衛	坡道平面 170萬
2026/07/13	媽祖廟段二小段1069地號	—	2.7	1,501	0.0	—	其他	—	0房0廳0衛	—
2026/07/03	台南市歸仁區高發一路10號	春福天綻	31.7	1,395	39.9	12/15F	住宅大樓	1年	3房2廳2衛	坡道平面 130萬
2026/06/03	台南市歸仁區保興一街13號	—	20.1	588	29.3	—	透天厝	—	3房2廳3衛	—	含增建
2026/05/27	台南市歸仁區高鐵大道31號	達麗世界仁	31.4	1,638	44.5	3/19F	住宅大樓	1年	4房2廳2衛	—
2026/05/24	台南市歸仁區高鐵大道35號	達麗世界仁	51.3	1,333	22.1	12/17F	住宅大樓	1年	2房2廳1衛	坡道平面 200萬
2026/05/21	大苓段641地號	—	5.9	6,007	0.0	—	其他	—	0房0廳0衛	—
2026/05/21	台南市歸仁區智慧三街7號	佳順大富	29.5	1,279	37.6	4/13F	住宅大樓	1年	3房2廳2衛	坡道平面 170萬
2026/05/19	清水段30-1地號	—	15.4	10	0.0	—	其他	—	0房0廳0衛	—
2026/05/15	台南市歸仁區高發一路287號	達麗世界仁	70.3	2,563	33.8	1/17F	住宅大樓	1年	0房0廳1衛	坡道平面 185萬	預售分件
2026/05/12	歸仁北段229地號	—	14.8	335	0.0	—	其他	—	0房0廳0衛	—
2026/05/09	台南市歸仁區高鐵大道31號	達麗世界仁	51.1	1,315	22.9	3/19F	住宅大樓	1年	2房2廳1衛	坡道平面 145萬
2026/05/07	豬厝段1061-1地號	—	2.8	4,180	0.0	—	其他	—	0房0廳0衛	—
2026/05/05	圓環段1081地號	—	25.8	900	0.0	—	其他	—	0房0廳0衛	—
2026/05/05	台南市歸仁區中正北路1段392號	#477125	17.8	450	25.3	4/13F	住宅大樓	27年	2房2廳1衛	—
2026/05/01	台南市歸仁區歸仁五路172號	晶悅合一	37.0	1,595	38.1	6/13F	住宅大樓	1年	2房2廳2衛	坡道平面 185萬
2026/05/01	台南市歸仁區高鐵大道31號	達麗世界仁	44.9	2,395	44.4	6/19F	住宅大樓	1年	4房2廳2衛	坡道平面 400萬
2026/04/30	新豐段1063地號	—	18.9	520	0.0	—	其他	—	0房0廳0衛	—
2026/04/28	台南市歸仁區民權十街63巷7弄1號	—	16.3	570	34.9	—	透天厝	46年	5房3廳2衛	—	含增建
2026/04/28	台南市歸仁區崙頂五街25-5號	#569306	22.8	1,530	67.1	—	透天厝	10年	6房2廳4衛	—	含增建
2026/04/28	歸仁北段143地號	—	2.8	1,000	0.0	—	其他	—	0房0廳0衛	—
2026/04/26	武東段171-1地號	—	60.0	1,996	0.0	—	其他	—	0房0廳0衛	—
2026/04/26	台南市歸仁區中山七街59號	—	23.4	670	28.7	—	透天厝	45年	4房2廳2衛	—	含增建
2026/04/22	台南市歸仁區大仁街146號	—	22.1	800	36.2	—	透天厝	—	6房2廳3衛	—
2026/04/22	台南市歸仁區高發一路291號	達麗世界仁	63.5	3,999	57.5	1/17F	住宅大樓	1年	0房0廳1衛	坡道平面 350萬	預售分件
2026/04/20	台南市歸仁區中正北路1段300號	#569228	26.2	815	24.2	8/10F	華廈	6年	2房2廳1衛	—