近一年中位單價
30.3萬/坪
-7.6%中位數・一年同戶重複交易指數一年 +1.1%・近三年 32.0
近一年成交
421筆
-24.8%一年近 3 月 -11%
租金報酬率
2.08%
月租 526 元/坪・576 筆
vs 新案
-13%
交屋壓力 2.87・4 新案
成交備註紀錄：歸仁區的實價登錄成交備註提到非自然死亡 1 筆、火災 1 筆。看歸仁區名單 →
價格走勢
實線＝歸仁區 中位單價、虛線＝台南市、柱＝成交量。
這區的成績單
各科各拿幾分（在全台行政區中的相對排名）。
人在搬進來嗎？
需求端基本面：戶數、人口、淨遷入。這些目前不進評分——先攤開，等回測證明有預測力再納入。
戶數年增
+3.6%
28,371 戶
人口年增
+0.9%
71,186 人
淨遷入率（12 個月）
+1.31%
+935 人
自然增減（12 個月）
-279
人・資料 2026-09
每月淨遷入（人）：紅＝遷入多、綠＝遷出多
戶數
資料：內政部戶政司村里月統計，彙總到行政區。API 只保留最近 15 個月與 2019 / 2020 年 1 月，年增自 2026-06 起可算；之後每月累積。
這區的交屋時程
約三年前簽約的預售戶數，依預估交屋季排列；深色＝未來。未來一年約 1,208 戶，是近一年中古成交的 2.87 倍。只作供給背景，不計分。
社區：價格 vs 殖利率
每點一個社區（近一年 ≥3 筆），點大小＝成交量。左上＝便宜又划算；點一下進社區。
房價指數
重複交易（同一戶前後成交）與中位數對照。
模型回測誤差中位 11.48%・±10% 內 44.24%
中位數：每月成交單價中位數，會被當月成交的物件組成影響（大坪數多就偏低）。
重複交易：同一戶前後兩次成交的漲跌幅，去掉「不同房子」的干擾；樣本少的期別波動大。
Hedonic：把坪數、屋齡、樓層、型態、社區等控制住後，剩下的純時間效應。
這區的低估成交
比同社區近一年中位便宜 10%+ 且無明顯原因。
佳順大富
台南市歸仁區・1年・近一年 53 筆
33.0萬/坪
-3.2%
達麗世界仁
台南市歸仁區・1年・近一年 37 筆
50.6萬/坪
0.0%
晶悅合一（2025 完工）
台南市歸仁區・1年・近一年 18 筆
38.4萬/坪
-2.4%
台南市歸仁區高發二路308號
台南市歸仁區・3年・近一年 18 筆
32.9萬/坪
-14.8%
歸仁之星
台南市歸仁區・1年・近一年 13 筆
29.1萬/坪
-5.8%
台南市歸仁區六甲路307號
台南市歸仁區・2年・近一年 10 筆
28.2萬/坪
+2.6%
佳展大展
台南市歸仁區・3年・近一年 9 筆
30.6萬/坪
+0.4%
遠雄明日讚
台南市歸仁區・2年・近一年 8 筆
32.9萬/坪
+2.8%
漁上游7.歸心市見
台南市歸仁區・0年・近一年 7 筆
32.0萬/坪
—
台南市歸仁區武東一街49巷68號
台南市歸仁區・29年・近一年 6 筆
17.0萬/坪
—
和紘大景□
台南市歸仁區・1年・近一年 6 筆
30.2萬/坪
—
春福天□
台南市歸仁區・1年・近一年 5 筆
33.9萬/坪
—
台南市歸仁區中正南路2段275巷55號
台南市歸仁區・1年・近一年 5 筆
31.3萬/坪
—
居閑五 X-HAUS
台南市歸仁區・1年・近一年 4 筆
29.6萬/坪
—
台南市歸仁區中正北路1段300號
台南市歸仁區・6年・近一年 4 筆
27.1萬/坪
—
台南市歸仁區中正南路1段218巷25號
台南市歸仁區・33年・近一年 3 筆
21.0萬/坪
—
春福天綻
台南市歸仁區・1年・近一年 3 筆
31.7萬/坪
—
台南市歸仁區大順一街1號
台南市歸仁區・28年・近一年 3 筆
17.8萬/坪
—
晶悅首發
台南市歸仁區・3年・近一年 3 筆
34.6萬/坪
+1.2%
| 社區 | 萬/坪(1年) | 一年漲跌 | 近一年筆數 | 屋齡 |
|---|---|---|---|---|
| 佳順大富台南市歸仁區智慧三街3號 | 33.0 | -3.2% | 53 | 1年 |
| 達麗世界仁台南市歸仁區高鐵大道33號 | 50.6 | 0.0% | 37 | 1年 |
| 晶悅合一（2025 完工）台南市歸仁區歸仁五路170號 | 38.4 | -2.4% | 18 | 1年 |
| 台南市歸仁區高發二路308號 | 32.9 | -14.8% | 18 | 3年 |
| 歸仁之星台南市歸仁區大仁街450號 | 29.1 | -5.8% | 13 | 1年 |
| 台南市歸仁區六甲路307號 | 28.2 | +2.6% | 10 | 2年 |
| 佳展大展台南市歸仁區歸仁七路218號 | 30.6 | +0.4% | 9 | 3年 |
| 遠雄明日讚台南市歸仁區歸仁十一路90號 | 32.9 | +2.8% | 8 | 2年 |
| 漁上游7.歸心市見台南市歸仁區成功一街38號 | 32.0 | — | 7 | 0年 |
| 台南市歸仁區武東一街49巷68號 | 17.0 | — | 6 | 29年 |
| 和紘大景□台南市歸仁區光明街335號 | 30.2 | — | 6 | 1年 |
| 春福天□台南市歸仁區智發街13號 | 33.9 | — | 5 | 1年 |
| 台南市歸仁區中正南路2段275巷55號 | 31.3 | — | 5 | 1年 |
| 居閑五 X-HAUS台南市歸仁區□化十二街1號 | 29.6 | — | 4 | 1年 |
| 台南市歸仁區中正北路1段300號 | 27.1 | — | 4 | 6年 |
| 台南市歸仁區中正南路1段218巷25號 | 21.0 | — | 3 | 33年 |
| 春福天綻台南市歸仁區高發一路10號 | 31.7 | — | 3 | 1年 |
| 台南市歸仁區大順一街1號 | 17.8 | — | 3 | 28年 |
| 晶悅首發台南市歸仁區高發二路313號 | 34.6 | +1.2% | 3 | 3年 |
最新成交
- 2026/10/10中山七街59號29.6萬/坪850 萬・28.7 坪・—・透天厝・屋齡 45 年・4房2廳2衛含增建備註：頂樓加蓋
- 2026/10/07高鐵大道31號51.6萬/坪1,356 萬・22.9 坪・13/19F・住宅大樓・屋齡 1 年・2房2廳1衛・坡道平面 175 萬
- 2026/10/02高鐵大道39號35.2*萬/坪1,050 萬・22.1 坪・4/19F・住宅大樓・屋齡 1 年・2房1廳1衛・坡道平面 未分價
- 2026/09/24歸仁十一路98號28.7*萬/坪1,150 萬・32.5 坪・6/14F・住宅大樓・屋齡 2 年・3房2廳2衛・坡道平面 未分價
- 2026/09/24高鐵大道35號50.7萬/坪2,097 萬・34.5 坪・2/17F・住宅大樓・屋齡 1 年・3房2廳2衛・坡道平面 345 萬
- 2026/09/21保大路2段122巷23弄15號25.5*萬/坪838 萬・28.8 坪・2/7F・華廈・屋齡 2 年・3房2廳2衛・其他 未分價
- 2026/09/19高發二路318號33.7*萬/坪1,130 萬・27.3 坪・2/15F・住宅大樓・屋齡 3 年・2房2廳2衛・坡道平面 未分價
- 2026/09/15高鐵大道35號46.8萬/坪1,827 萬・35.0 坪・3/17F・住宅大樓・屋齡 1 年・3房2廳2衛・坡道平面 185 萬
- 2026/09/14高鐵大道37號50.3萬/坪1,570 萬・27.7 坪・13/19F・住宅大樓・屋齡 1 年・2房2廳2衛・坡道平面 175 萬
- 2026/09/13文化北街132號37.1萬/坪1,100 萬・29.6 坪・—・透天厝・屋齡 47 年・6房2廳3衛含增建
- 2026/09/11大順街59號17.3萬/坪680 萬・39.4 坪・5/7F・華廈・屋齡 34 年・4房1廳2衛
- 2026/09/11大成一街10號17.4萬/坪1,120 萬・64.3 坪・—・透天厝・屋齡 27 年・5房2廳4衛含增建備註：土地總價新台幣玖佰伍拾萬元整；建物總價新台幣壹佰柒拾萬元整。其他增建
- 2026/09/08民生九街129號27.5萬/坪1,521 萬・55.4 坪・—・透天厝・屋齡 7 年・4房2廳5衛含增建備註：陽台外推；頂樓加蓋
- 2026/09/05民權六街181巷40號25.7萬/坪1,400 萬・54.5 坪・—・透天厝・屋齡 11 年・4房2廳4衛
- 2026/09/04大仁街401號26.6*萬/坪960 萬・31.9 坪・5/6F・華廈・屋齡 3 年・3房2廳2衛・一樓平面 未分價
| 日期 | 地址 | 社區 | 萬/坪 | 總價(萬) | 坪 | 樓層 | 型態 | 屋齡 | 格局 | 車位 | 備註 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2026/10/10 | 台南市歸仁區中山七街59號 | — | 29.6 | 850 | 28.7 | — | 透天厝 | 45年 | 4房2廳2衛 | — | 含增建 頂樓加蓋 |
| 2026/10/07 | 台南市歸仁區高鐵大道31號 | 達麗世界仁 | 51.6 | 1,356 | 22.9 | 13/19F | 住宅大樓 | 1年 | 2房2廳1衛 | 坡道平面 175 萬 | |
| 2026/10/02 | 台南市歸仁區高鐵大道39號 | 達麗世界仁 | 35.2* | 1,050 | 22.1 | 4/19F | 住宅大樓 | 1年 | 2房1廳1衛 | 坡道平面 未分價 | |
| 2026/09/24 | 台南市歸仁區歸仁十一路98號 | 遠雄明日讚 | 28.7* | 1,150 | 32.5 | 6/14F | 住宅大樓 | 2年 | 3房2廳2衛 | 坡道平面 未分價 | |
| 2026/09/24 | 台南市歸仁區高鐵大道35號 | 達麗世界仁 | 50.7 | 2,097 | 34.5 | 2/17F | 住宅大樓 | 1年 | 3房2廳2衛 | 坡道平面 345 萬 | |
| 2026/09/21 | 台南市歸仁區保大路2段122巷23弄15號 | 皇邑 | 25.5* | 838 | 28.8 | 2/7F | 華廈 | 2年 | 3房2廳2衛 | 其他 未分價 | |
| 2026/09/19 | 台南市歸仁區高發二路318號 | 看社區 | 33.7* | 1,130 | 27.3 | 2/15F | 住宅大樓 | 3年 | 2房2廳2衛 | 坡道平面 未分價 | |
| 2026/09/15 | 台南市歸仁區高鐵大道35號 | 達麗世界仁 | 46.8 | 1,827 | 35.0 | 3/17F | 住宅大樓 | 1年 | 3房2廳2衛 | 坡道平面 185 萬 | |
| 2026/09/14 | 台南市歸仁區高鐵大道37號 | 達麗世界仁 | 50.3 | 1,570 | 27.7 | 13/19F | 住宅大樓 | 1年 | 2房2廳2衛 | 坡道平面 175 萬 | |
| 2026/09/13 | 台南市歸仁區文化北街132號 | — | 37.1 | 1,100 | 29.6 | — | 透天厝 | 47年 | 6房2廳3衛 | — | 含增建 |
| 2026/09/11 | 台南市歸仁區大順街59號 | 看社區 | 17.3 | 680 | 39.4 | 5/7F | 華廈 | 34年 | 4房1廳2衛 | — | |
| 2026/09/11 | 台南市歸仁區大成一街10號 | — | 17.4 | 1,120 | 64.3 | — | 透天厝 | 27年 | 5房2廳4衛 | — | 含增建 土地總價新台幣玖佰伍拾萬元整；建物總價新台幣壹佰柒拾萬元整。其他增建 |
| 2026/09/08 | 台南市歸仁區民生九街129號 | — | 27.5 | 1,521 | 55.4 | — | 透天厝 | 7年 | 4房2廳5衛 | — | 含增建 陽台外推；頂樓加蓋 |
| 2026/09/05 | 台南市歸仁區民權六街181巷40號 | 看社區 | 25.7 | 1,400 | 54.5 | — | 透天厝 | 11年 | 4房2廳4衛 | — | |
| 2026/09/04 | 台南市歸仁區大仁街401號 | 安建築3 | 26.6* | 960 | 31.9 | 5/6F | 華廈 | 3年 | 3房2廳2衛 | 一樓平面 未分價 |
顯示 15 / 30 筆