台南市南區房價分析：近一年 22.7 萬/坪，一年跌 7.1%

台南市南區近一年住宅成交 507 筆，中位單價 22.7 萬/坪，比前一年低 7.1%； 中位總價 850 萬。在台南市 36 個行政區裡，單價排第 17。以下每個數字都只用台南市南區自己的成交計算。

台南市南區房價走勢

住宅大樓、華廈、公寓（不含一樓）每年的成交中位單價：

從 2019 年的 14.9 萬到 2025 年的 19.7 萬，漲了 32%。這是所有成交的中位數，會受當年賣出的物件組成影響（新案交屋多的年份會偏高）。

新屋和老屋差多少

屋齡 5 年內的成交是 30 年以上老屋的 1.97 倍。 新屋的公設比通常較高（這區 2015 年後完工的住宅大樓，公設比中位數 33.4%，全國 33.2%），換算成室內坪數，新舊價差會更大，算法見公設比多少合理。

各型態的單價

近兩年台南市南區成交最多的是透天厝（425 筆）。型態之間的單價差距同時包含屋齡差異，要比同屋齡的華廈和大樓，可以看華廈、大樓、公寓的差別。

樓層價差

台南市南區 19 棟 12 層以上的大樓裡，高樓層（上 1/4）的成交比同棟中位數 +1.6%，低樓層（下 1/4）-2.5%， 高低相差約 4%；全國的同一項比較約差 5%。方法見樓層價差。

捷運

台南市南區的大樓華廈社區都不在捷運站 600 公尺內（本站目前收錄台北、新北、桃園、台中、高雄的捷運站）。

租金報酬率

近一年 484 筆住宅租約的每坪月租中位數 470 元，對照買賣中位單價 19.3 萬，毛租金報酬率 2.93%，台南市各區的中位數是 2.89%。這是未扣費用與稅的毛報酬率，算法見投報率多少算好。

台南市南區的社區

近三年成交最多的社區：

• 台南市南區大同路2段112巷11號：18.9 萬/坪・1999 年完工・近三年 98 筆
• MIHO：30.4 萬/坪・2025 年完工・近三年 90 筆
• 台南市南區萬年七街169號：24.1 萬/坪・2018 年完工・近三年 58 筆
• 台南市南區中華南路2段400巷2弄5號：13.1 萬/坪・1982 年完工・近三年 55 筆
• 台南市南區新建路41巷6-3號：14.2 萬/坪・1982 年完工・近三年 52 筆

近三年至少 10 筆成交的大樓、華廈、公寓社區中，單價最低與最高的：

完整的社區排行（可依漲幅、租金報酬率排序）在台南市南區行政區行情。

預售建案

近兩年有 5 筆以上預售成交的建案共 2 個，預售代表單價的中位數 30.3 萬/坪 。預售成交最多的建案：福灣寬庭15（29.3 萬）、MIHO（31.2 萬）。

法拍

目前台南市南區有 12 件含房屋的法拍物件待拍（同一件只算最新一拍）。 每件的底價、點交與附近成交比較在台南市法拍屋，讀公告的方法見法拍屋風險與點交。

資料與方法

• 來源：內政部實價登錄。買賣、非特殊交易、單一建物、非持分，單價扣車位；「住宅」不含一樓。快照 2026-10-02，申報約晚 1～3 個月。
• 屋齡、型態為近兩年；樓層與社區為近三年；租金報酬率為近一年；預售為近兩年有 5 筆以上預售成交的建案。
• 分析程式：scripts/content/district_reports.py。各項算法與全國比較見各篇教學文章。