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高雄市大社區

投資評分（滿分 100）45・高雄市第 20 / 30

土地行情 →

近一年中位單價

24.3萬/坪

-17.8%中位數・一年同戶重複交易指數一年 +37.6%・近三年 27.0

近一年成交

166筆

-37.4%一年近 3 月 +16%

租金報酬率

3.36%

月租 681 元/坪・378 筆

vs 新案

-27%

交屋壓力 1.29・2 新案

價格走勢

實線＝大社區中位單價、虛線＝高雄市、柱＝成交量。

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這區的成績單

各科各拿幾分（在全台行政區中的相對排名）。

殖利率 45價格動能 35一年量增 10比新案便宜 10

高雄市大社區45 高雄市鹽埕區82 高雄市苓雅區78 高雄市三民區74 高雄市路竹區71 高雄市新興區70 高雄市茄萣區67 高雄市旗津區66 高雄市前金區62 高雄市小港區61

人在搬進來嗎？

需求端基本面：戶數、人口、淨遷入。這些目前不進評分——先攤開，等回測證明有預測力再納入。

戶數年增

+0.3%

14,557 戶

人口年增

-0.9%

33,475 人

淨遷入率（12 個月）

-0.47%

-158 人

自然增減（12 個月）

-158

人・資料 2026-09

每月淨遷入（人）：紅＝遷入多、綠＝遷出多

戶數

資料：內政部戶政司村里月統計，彙總到行政區。API 只保留最近 15 個月與 2019 / 2020 年 1 月，年增自 2026-06 起可算；之後每月累積。

這區的交屋時程

約三年前簽約的預售戶數，依預估交屋季排列；深色＝未來。未來一年約 214 戶，是近一年中古成交的 1.29 倍。只作供給背景，不計分。

社區：價格 vs 殖利率

每點一個社區（近一年 ≥3 筆），點大小＝成交量。左上＝便宜又划算；點一下進社區。

到篩選器加條件

房價指數

重複交易（同一戶前後成交）與中位數對照。

方法與回測

模型回測誤差中位 12.81%・±10% 內 41.51%

中位數：每月成交單價中位數，會被當月成交的物件組成影響（大坪數多就偏低）。

重複交易：同一戶前後兩次成交的漲跌幅，去掉「不同房子」的干擾；樣本少的期別波動大。

Hedonic：把坪數、屋齡、樓層、型態、社區等控制住後，剩下的純時間效應。

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這區的低估成交

比同社區近一年中位便宜 10%+ 且無明顯原因。

社區	成交萬/坪	折價	日期
高雄市大社區翠屏路84巷33號 12.4 坪・14/19F	15.0	-12%	07/03
高雄市大社區翠屏路84巷55號 40.6 坪・10/19F	14.8	-13%	12/16
高雄市大社區翠屏路84巷55號 40.6 坪・3/19F	14.5	-15%	12/06

社區排行

成交量單價高→低單價低→高漲最多跌最多租金報酬

社區	萬/坪(1年)	一年漲跌	近一年筆數	屋齡
高雄市大社區新興路46巷19號	31.7	—	20	0年
高雄市大社區翠屏路84巷31號	17.0	+7.3%	9	32年
一方撰高雄市大社區中華路77巷26號	29.7	+4.8%	8	1年
高雄市大社區民生路188巷21號	30.7	—	7	1年
春陽逸居高雄市大社區翠屏路84巷1號	34.5	-0.7%	6	0年
高雄市大社區翠屏路84巷13號	12.6	—	5	34年
吉隆天睦高雄市大社區大吉路660號	34.3	+0.7%	4	1年
常□高雄市大社區保糖街188號	32.7	-0.1%	4	0年
高雄市大社區大新路55巷22號	12.1	—	3	33年
高雄市大社區學府路225巷5弄26號	13.6	—	3	30年
高雄市大社區翠屏路90-1號	15.5	—	3	37年

最新成交

只看有備註的成交（8 筆）

2026/10/13翠屏路84巷39號
18.4萬/坪
240 萬・13.1 坪・13/19F・住宅大樓・屋齡 33 年・1房1廳1衛含增建
備註：陽台外推
看社區
2026/09/23三民路62巷146號
13.4萬/坪
630 萬・46.9 坪・—・透天厝・屋齡 34 年・4房1廳4衛
2026/09/22民生路166-3號
27.3萬/坪
600 萬・21.9 坪・4/7F・華廈・屋齡 3 年・2房1廳2衛含增建
皇家旺博市五期
2026/09/18中正路385-8號
31.1萬/坪
2,588 萬・83.1 坪・—・透天厝・屋齡 1 年・5房3廳5衛
2026/09/14新興路46巷15號
30.9萬/坪
1,099 萬・29.3 坪・2/7F・華廈・屋齡 0 年・3房2廳2衛・一樓平面 195 萬
看社區
2026/09/10新興路46巷23號
35.0萬/坪
846 萬・24.2 坪・5/7F・華廈・屋齡 0 年・2房1廳2衛・一樓平面 120 萬
備註：車位無建物登記面積
看社區
2026/09/10自由路160巷12弄10號
19.7萬/坪
1,480 萬・75.1 坪・—・透天厝・屋齡 12 年・5房2廳5衛
看社區
2026/09/06大新路55巷9號
17.9萬/坪
750 萬・41.9 坪・6/11F・住宅大樓・屋齡 33 年・4房2廳2衛
看社區
2026/08/31保糖街188號
32.6萬/坪
806 萬・18.9 坪・2/5F・華廈・屋齡 0 年・2房2廳1衛・一樓平面 188 萬預售分件
常□
2026/08/26大新路55巷17號
10.6萬/坪
450 萬・42.6 坪・7/11F・住宅大樓・屋齡 33 年・4房2廳2衛
看社區
2026/08/20中華路77巷12號
29.8萬/坪
1,010 萬・28.6 坪・8/10F・華廈・屋齡 1 年・2房2廳2衛・坡道平面 160 萬
一方撰
2026/08/17中山路262號
10.6萬/坪
450 萬・42.4 坪・12/12F・住宅大樓・屋齡 33 年・4房1廳3衛含增建
備註：陽台外推
看社區
2026/08/16新興路46巷27號
35.5萬/坪
858 萬・24.2 坪・7/7F・華廈・屋齡 0 年・2房1廳2衛
看社區
2026/08/16新興路46巷11號
31.1萬/坪
688 萬・22.1 坪・3/7F・華廈・屋齡 0 年・2房1廳2衛
看社區
2026/08/15新興路46巷19號
34.4萬/坪
1,198 萬・29.3 坪・3/7F・華廈・屋齡 0 年・3房2廳2衛・一樓平面 190 萬
看社區

日期	地址	社區	萬/坪	總價(萬)	坪	樓層	型態	屋齡	格局	車位	備註
2026/10/13	高雄市大社區翠屏路84巷39號	看社區	18.4	240	13.1	13/19F	住宅大樓	33年	1房1廳1衛	—	含增建陽台外推
2026/09/23	高雄市大社區三民路62巷146號	—	13.4	630	46.9	—	透天厝	34年	4房1廳4衛	—
2026/09/22	高雄市大社區民生路166-3號	皇家旺博市五期	27.3	600	21.9	4/7F	華廈	3年	2房1廳2衛	—	含增建
2026/09/18	高雄市大社區中正路385-8號	—	31.1	2,588	83.1	—	透天厝	1年	5房3廳5衛	—
2026/09/14	高雄市大社區新興路46巷15號	看社區	30.9	1,099	29.3	2/7F	華廈	0年	3房2廳2衛	一樓平面 195 萬
2026/09/10	高雄市大社區新興路46巷23號	看社區	35.0	846	24.2	5/7F	華廈	0年	2房1廳2衛	一樓平面 120 萬	車位無建物登記面積
2026/09/10	高雄市大社區自由路160巷12弄10號	看社區	19.7	1,480	75.1	—	透天厝	12年	5房2廳5衛	—
2026/09/06	高雄市大社區大新路55巷9號	看社區	17.9	750	41.9	6/11F	住宅大樓	33年	4房2廳2衛	—
2026/08/31	高雄市大社區保糖街188號	常□	32.6	806	18.9	2/5F	華廈	0年	2房2廳1衛	一樓平面 188 萬	預售分件
2026/08/26	高雄市大社區大新路55巷17號	看社區	10.6	450	42.6	7/11F	住宅大樓	33年	4房2廳2衛	—
2026/08/20	高雄市大社區中華路77巷12號	一方撰	29.8	1,010	28.6	8/10F	華廈	1年	2房2廳2衛	坡道平面 160 萬
2026/08/17	高雄市大社區中山路262號	看社區	10.6	450	42.4	12/12F	住宅大樓	33年	4房1廳3衛	—	含增建陽台外推
2026/08/16	高雄市大社區新興路46巷27號	看社區	35.5	858	24.2	7/7F	華廈	0年	2房1廳2衛	—
2026/08/16	高雄市大社區新興路46巷11號	看社區	31.1	688	22.1	3/7F	華廈	0年	2房1廳2衛	—
2026/08/15	高雄市大社區新興路46巷19號	看社區	34.4	1,198	29.3	3/7F	華廈	0年	3房2廳2衛	一樓平面 190 萬

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