高雄市鳥松區明湖路81-1號
高雄市鳥松區明湖路81-1號・華廈・10 樓・屋齡 30 年・36 棟・公設比約 40%
實價登錄資料每天更新；買賣統計完整到 2026-08（申報需 1～3 個月，較近的成交陸續補進）
一眼看懂
高雄市鳥松區明湖路81-1號近一年有 5 筆成交，每坪中位 24.3 萬，跟鳥松區整體差不多，比附近 1 公里的社區高 10%。常見的 38 坪 3 房，總價多在 520～1,100 萬（含車位）。
- 2026/09/09950萬4/10F・41.0 坪・4 房・含車位23.1 萬/坪
- 2026/07/09300萬8/10F・12.2 坪・1 房24.5 萬/坪
- 2026/07/01360萬10/10F・12.2 坪・1 房29.5 萬/坪
- 2026/06/18888萬4/10F・36.5 坪・3 房・含車位24.3 萬/坪
- 2026/05/30452萬10/10F・19.4 坪・1 房・含車位23.3 萬/坪
估我家這戶
自動估價・不用送出填樓層、坪數，用同社區的成交換算總價。
參考總價（含車位）
1,030～1,200萬
每坪約 27.7 萬 × 36 坪 ＋ 車位 135 萬
依同社區 10 筆坪數相差 3 成內的成交（2024～2026 年），按行政區房價走勢換算到現在。
用了哪 10 筆
- 2026/09・4 樓・41.05 坪・每坪 23.1 萬 → 換算 22.7 萬
- 2026/06・4 樓・36.48 坪・每坪 24.3 萬 → 換算 24.8 萬
- 2025/11・7 樓・40.21 坪・每坪 25.6 萬 → 換算 27.3 萬
- 2025/10・10 樓・41.05 坪・每坪 21.9 萬 → 換算 23.4 萬
- 2025/07・3 樓・41.82 坪・每坪 28.2 萬 → 換算 29.7 萬
- 2025/07・3 樓・34.78 坪・每坪 27.3 萬 → 換算 28.7 萬
- 2025/07・2 樓・33.25 坪・每坪 26.8 萬 → 換算 28.2 萬
- 2025/03・2 樓・43.58 坪・每坪 37.6 萬 → 換算 33.5 萬
- 2025/01・5 樓・38.43 坪・每坪 28.6 萬 → 換算 25.5 萬
- 2024/05・9 樓・38.1 坪・每坪 34.4 萬 → 換算 32.8 萬
自動估價：沒有現勘，不具不動產估價師法規定的估價效力。這是參考區間，不是建議價。
- 成交熱度
- 近一年 5 筆、歷年 156 筆
- 2012～2026 年
- 附近（直線距離）
- 國小：鳥松國小 800 公尺國中：大灣國中 1.8 公里
根據與來源
- 資料
- 內政部實價登錄買賣，本社區最近 88 筆（排除親友等特殊交易）；單價扣車位，總價含車位。
- 換算到現在
- 10 年內的成交依鳥松區重複交易指數（同一戶前後兩次成交的漲跌）換算；完工前簽約、單價跟附近差 2.5 倍以上的不算。
- 估我家這戶
- 樓層差 3 層、坪數差 3 成內的本社區成交（不夠再放寬），最多 10 筆，換算後單價中位 × 坪數；區間是中間一半，筆數少時用最低～最高。大樓一樓與樓上分開算。
- 比較
- 附近社區：1 公里內成交 5 筆以上，近一年中位（沒有就用近三年）；附近新建案：1.5 公里內近三年有預售成交，近 24 個月住宅預售中位；鳥松區整體：近一年中位。
- 生活機能
- 3 公里內最近的國小、國中、捷運、台鐵站，直線距離。
- 注意
- 樓層、坪數、屋況不同，單價差很多。自動估價：沒有現勘，不具不動產估價師法規定的估價效力。完整分析某一戶用下方「這間合理嗎？」。
高雄市鳥松區明湖路81-1號，1996 年完工的華廈，地上 10 層。近一年實價登錄有 5 筆成交，中位單價 24.3 萬/坪，跟鳥松區整體差不多；中位數一年跌 13.1%。最近一筆在 2026/09/09，4 樓、41.05 坪、總價 950 萬。公設比約 40%（推算）。
近一年中位單價
24.3萬/坪
-3.0%vs 鳥松區n=5
一年漲跌（中位數）
-13.1%
近三年中位 27.1 萬/坪
近一年成交
5筆
0.0%vs 前一年近半年 —
租金報酬率
—%
月租 788 元/坪・4 筆
成交備註重點
168 筆買賣成交，52 筆有實價登錄備註成交備註沒有提到非自然死亡（凶宅）、海砂屋、輻射屋、火災或漏水。申報時沒寫進備註的不會出現。
其他備註：陽台外推 1夾層 28增建 6含裝潢家具 14賣方不負瑕疵擔保 3親友等特殊交易 12（不列入行情）
備註是申報人填寫的原文，本站依文字分類，請以原文為準。 只看有備註的成交・高雄市凶宅名單・凶宅怎麼確認・買到瑕疵屋怎麼辦
環境風險：土壤液化與淹水潛勢
土壤液化潛勢
中潛勢
這個社區位在地調中心標示的中潛勢區。地調中心 2026/09/21 版圖資。
淹水潛勢（各降雨情境的淹水深度）
- 6 小時 150 毫米未標示
- 24 小時 350 毫米未標示
- 24 小時 500 毫米未標示
- 24 小時 650 毫米未標示
四種降雨情境下，這個社區都不在淹水範圍。水利署淹水潛勢圖（2022 匯整）。
淹水潛勢圖是經設計降雨情境、特定水文地文條件及水理模式演算，模擬防洪設施於正常運作下可能的淹水情形。 淹水潛勢圖僅限防災用途，不得引為土地使用管制依據。 土壤液化潛勢圖為1/25,000 初步精度，僅供規劃/防災參考，不得作為個案工程設計依據。「未標示」只代表不在圖上的潛勢範圍，不保證沒有風險；個案請以現地調查為準。
價格走勢
歷史區間 8.3–37.6 萬/坪・2012/08～2026/09・歷年共 156 筆買賣外觀：Google 街景
鏡頭對著：高雄市鳥松區明湖路81-1號街景左上角是 Google 街景車拍攝的位置（常在對面），不是這裡的門牌
在 Google 地圖看街景Google 街景車拍攝於 2024 年 5 月，現況可能已不同・拍攝點離社區位置約 70 公尺・可拖曳轉向
買賣成交紀錄 列出最近 89 筆（另 11 筆特殊交易預設隱藏）・歷年共 156 筆
- 2026/09/09明湖路81-11號23.1萬/坪950 萬・41.0 坪・4/10F・華廈・屋齡 30 年・4房2廳2衛含增建備註：夾層
- 2026/07/09明湖路81-3號24.5萬/坪300 萬・12.2 坪・8/10F・華廈・屋齡 30 年・1房1廳1衛
- 2026/07/01明湖路81-5號29.5萬/坪360 萬・12.2 坪・10/10F・華廈・屋齡 30 年・1房1廳1衛含增建備註：夾層其他增建
- 2026/06/18明湖路89-16號24.3萬/坪888 萬・36.5 坪・4/10F・華廈・屋齡 30 年・3房2廳2衛
- 2026/05/30明湖路81-6號23.3萬/坪452 萬・19.4 坪・10/10F・華廈・屋齡 30 年・1房1廳1衛含增建備註：夾層
- 2025/11/12明湖路81-13號25.6萬/坪1,030 萬・40.2 坪・7/10F・華廈・屋齡 29 年・4房2廳2衛含增建備註：夾層增建。其他增建
- 2025/10/28明湖路81-11號21.9萬/坪900 萬・41.0 坪・10/10F・華廈・屋齡 29 年・3房2廳2衛
- 2025/10/04明湖路81-15號29.3萬/坪1,980 萬・67.5 坪・6/10F・華廈・屋齡 29 年・4房2廳3衛備註：依照賣方提供交屋證明有2個車位
- 2025/08/11明湖路81-8號27.0萬/坪520 萬・19.3 坪・4/10F・華廈・屋齡 29 年・1房1廳1衛
- 2025/07/31明湖路89-8號28.2萬/坪1,180 萬・41.8 坪・3/10F・華廈・屋齡 29 年・2房1廳2衛
- 2025/07/29明湖路89-14號27.3萬/坪950 萬・34.8 坪・3/10F・華廈・屋齡 29 年・3房2廳2衛含增建含裝潢備註：含傢俱設備費；夾層
- 2025/07/27明湖路89-18號26.8萬/坪890 萬・33.3 坪・2/10F・華廈・屋齡 29 年・4房1廳2衛含增建備註：夾層增建其他增建
- 2025/04/02明湖路89-19號31.0萬/坪1,656 萬・53.4 坪・1/10F・華廈・屋齡 29 年・4房2廳3衛
- 2025/03/15明湖路81-14號37.6萬/坪1,638 萬・43.6 坪・2/10F・華廈・屋齡 29 年・3房2廳2衛
- 2025/01/17明湖路89-7號28.6萬/坪1,100 萬・38.4 坪・5/10F・華廈・屋齡 28 年・3房2廳2衛含增建備註：夾層
| 日期 | 地址 | 萬/坪 | 總價(萬) | 坪 | 樓層 | 型態 | 屋齡 | 格局 | 車位 | 備註 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2026/09/09 | 高雄市鳥松區明湖路81-11號 | 23.1 | 950 | 41.0 | 4/10F | 華廈 | 30年 | 4房2廳2衛 | — | 含增建 夾層 |
| 2026/07/09 | 高雄市鳥松區明湖路81-3號 | 24.5 | 300 | 12.2 | 8/10F | 華廈 | 30年 | 1房1廳1衛 | — | |
| 2026/07/01 | 高雄市鳥松區明湖路81-5號 | 29.5 | 360 | 12.2 | 10/10F | 華廈 | 30年 | 1房1廳1衛 | — | 含增建 夾層其他增建 |
| 2026/06/18 | 高雄市鳥松區明湖路89-16號 | 24.3 | 888 | 36.5 | 4/10F | 華廈 | 30年 | 3房2廳2衛 | — | |
| 2026/05/30 | 高雄市鳥松區明湖路81-6號 | 23.3 | 452 | 19.4 | 10/10F | 華廈 | 30年 | 1房1廳1衛 | — | 含增建 夾層 |
| 2025/11/12 | 高雄市鳥松區明湖路81-13號 | 25.6 | 1,030 | 40.2 | 7/10F | 華廈 | 29年 | 4房2廳2衛 | — | 含增建 夾層增建。其他增建 |
| 2025/10/28 | 高雄市鳥松區明湖路81-11號 | 21.9 | 900 | 41.0 | 10/10F | 華廈 | 29年 | 3房2廳2衛 | — | |
| 2025/10/04 | 高雄市鳥松區明湖路81-15號 | 29.3 | 1,980 | 67.5 | 6/10F | 華廈 | 29年 | 4房2廳3衛 | — | 依照賣方提供交屋證明有2個車位 |
| 2025/08/11 | 高雄市鳥松區明湖路81-8號 | 27.0 | 520 | 19.3 | 4/10F | 華廈 | 29年 | 1房1廳1衛 | — | |
| 2025/07/31 | 高雄市鳥松區明湖路89-8號 | 28.2 | 1,180 | 41.8 | 3/10F | 華廈 | 29年 | 2房1廳2衛 | — | |
| 2025/07/29 | 高雄市鳥松區明湖路89-14號 | 27.3 | 950 | 34.8 | 3/10F | 華廈 | 29年 | 3房2廳2衛 | — | 含增建含裝潢 含傢俱設備費；夾層 |
| 2025/07/27 | 高雄市鳥松區明湖路89-18號 | 26.8 | 890 | 33.3 | 2/10F | 華廈 | 29年 | 4房1廳2衛 | — | 含增建 夾層增建其他增建 |
| 2025/04/02 | 高雄市鳥松區明湖路89-19號 | 31.0 | 1,656 | 53.4 | 1/10F | 華廈 | 29年 | 4房2廳3衛 | — | |
| 2025/03/15 | 高雄市鳥松區明湖路81-14號 | 37.6 | 1,638 | 43.6 | 2/10F | 華廈 | 29年 | 3房2廳2衛 | — | |
| 2025/01/17 | 高雄市鳥松區明湖路89-7號 | 28.6 | 1,100 | 38.4 | 5/10F | 華廈 | 28年 | 3房2廳2衛 | — | 含增建 夾層 |
顯示 15 / 89 筆
這間合理嗎？
這個社區的房價指數
重複交易＝同一戶前後成交的漲跌，不受哪一戶剛好成交影響・方法說明中位數：每月成交單價中位數，會被當月成交的物件組成影響（大坪數多就偏低）。
重複交易：同一戶前後兩次成交的漲跌幅，去掉「不同房子」的干擾；樣本少的期別波動大。
Hedonic：把坪數、屋齡、樓層、型態、社區等控制住後，剩下的純時間效應。
持有分析
同一戶前後兩次成交・22 對（近三年 2 對）
中位持有
3.7 年
中位總報酬
+19.9%
中位年化報酬
+5.1%
近三年賣出 +6.0%
賠售比例
18%
兩年內轉手
14%
短進短出比例
| 戶 | 買進 | 萬/坪 | 賣出 | 萬/坪 | 持有 | 報酬 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 明湖路89-18號 2025/07/27 賣出 | 26.8 | 3.5 年 | +4.7% | |||
| 明湖路81-2號 2024/07/23 賣出 | 34.8 | 7.9 年 | +124.2% | |||
| 明湖路89-19號 2023/08/07 賣出 | 23.4 | 1.4 年 | -6.2% | |||
| 明湖路81-10號 2023/07/06 賣出 | 30.5 | 1.1 年 | +20.0% | |||
| 明湖路81-1號 2023/03/02 賣出 | 22.5 | 3.3 年 | +18.0% | |||
| 明湖路81-11號 2023/02/20 賣出 | 26.2 | 3.6 年 | +9.4% | |||
| 明湖路81-7號 2022/10/21 賣出 | 20.6 | 8.7 年 | +53.1% | |||
| 明湖路81-14號 2021/11/30 賣出 | 25.5 | 6.9 年 | +20.7% |
租賃紀錄 最近 26 筆
| 日期 | 地址 | 月租(元) | 月租 元/坪 | 坪 | 樓層 | 型態 | 格局 | 備註 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2026/09/17 18.9 坪・7/10F 獨立套房社宅包租代管含管理費 備註：另有管理費1000元,由承租人負擔。 | 高雄市鳥松區明湖路81-1號 | 14,000 | 737 | 華廈 | 獨立套房社宅包租代管含管理費 另有管理費1000元,由承租人負擔。 | |||
| 2026/08/10 11.9 坪・4/10F 獨立套房社宅包租代管續租 | 高雄市鳥松區明湖路81-3號 | 10,000 | 840 | 華廈 | 獨立套房社宅包租代管續租 | |||
| 2026/04/21 11.8 坪・9/10F 獨立套房社宅包租代管 | 高雄市鳥松區明湖路81-1號 | 10,000 | 843 | 華廈 | 獨立套房社宅包租代管 | |||
| 2026/01/27 31.9 坪・4/10F 社宅包租代管含管理費 備註：管理費1000元,由承租人負擔 | 高雄市鳥松區明湖路83號 | 20,000 | 628 | 華廈 | 社宅包租代管含管理費 管理費1000元,由承租人負擔 | |||
| 2025/08/07 11.9 坪・4/10F 獨立套房社宅包租代管續租 | 高雄市鳥松區明湖路81-3號 | 10,000 | 840 | 華廈 | 獨立套房社宅包租代管續租 | |||
| 2025/07/17 24.9 坪・7/10F 社宅包租代管 | 高雄市鳥松區明湖路89-18號 | 16,000 | 641 | 華廈 | 社宅包租代管 | |||
| 2025/07/04 19.5 坪・2/10F 獨立套房社宅包租代管 | 高雄市鳥松區明湖路81-5號 | 11,000 | 565 | 華廈 | 獨立套房社宅包租代管 | |||
| 2025/03/24 12.3 坪・4/10F 獨立套房社宅包租代管含管理費 備註：此為國家住宅及都市更新中心社會住宅包租代管計畫之物件。管理費835元由出租人負擔。 | 高雄市鳥松區明湖路81-5號 | 10,665 | 866 | 華廈 | 獨立套房社宅包租代管含管理費 此為國家住宅及都市更新中心社會住宅包租代管計畫之物件。管理費835元由出租人負擔。 | |||
| 2025/01/10 41.0 坪・4/10F 社宅包租代管 | 高雄市鳥松區明湖路81-11號 | 17,500 | 426 | 華廈 | 社宅包租代管 | |||
| 2024/11/27 18.9 坪・7/10F 社宅包租代管含管理費 備註：此為住宅及都市更新中心社會住宅包租代管計畫之物件。管理費800元由出租人負擔。 | 高雄市鳥松區明湖路81-1號 | 11,000 | 582 | 華廈 | 社宅包租代管含管理費 此為住宅及都市更新中心社會住宅包租代管計畫之物件。管理費800元由出租人負擔。 |
顯示 10 / 26 筆
附近社區 1 公里內
| 社區 | 近一年 萬/坪 | 近三年成交 | 距離 |
|---|---|---|---|
| 高雄市鳥松區澄湖路215號1996 完工 | 24.1 | 14 | 99 m |
| 高雄市鳥松區明湖路100號1996 完工 | 19.1 | 9 | 106 m |
| 高雄市鳥松區濱湖路379巷7弄26號2018 完工 | 32.2（三年） | 3 | 145 m |
| 高雄市鳥松區澄湖路217號1999 完工 | 18.8 | 5 | 151 m |
| 高雄市鳥松區明湖路14號1995 完工 | 20.0 | 9 | 199 m |
| 高雄市鳥松區明湖路11號2008 完工 | 30.2 | 15 | 201 m |
| 高雄市鳥松區濱湖路367號2005 完工 | 20.5（三年） | 1 | 205 m |
| 高雄市鳥松區濱湖路335巷16號2020 完工 | 34.3（三年） | 1 | 207 m |