ToEstate
高雄市 › 鳥松區

高雄市鳥松區明湖路11號

高雄市鳥松區明湖路11號・住宅大樓・23 樓・屋齡 18 年・7 棟・公設比約 30%
實價登錄資料每天更新；買賣統計完整到 2026-08（申報需 1～3 個月，較近的成交陸續補進）
一眼看懂

高雄市鳥松區明湖路11號近一年有 5 筆成交，每坪中位 30.2 萬，比鳥松區整體高 20%，比附近 1 公里的社區高 44%。常見的 76 坪 3 房，總價多在 2,345～2,793 萬（含車位）。

最近成交看逐筆成交 →
  • 2026/07/182,400萬2/15F・76.0 坪・3 房・含車位25.9 萬/坪
  • 2026/06/063,600萬12/20F・92.1 坪・4 房・含車位33.1 萬/坪
  • 2026/04/232,800萬13/15F・76.0 坪・3 房・含車位30.2 萬/坪
  • 2026/01/063,780萬10/23F・107.7 坪・4 房・含車位31.1 萬/坪
  • 2025/12/302,200萬7/15F・67.9 坪・3 房・含車位29.3 萬/坪

估我家這戶

自動估價・不用送出

填樓層、坪數，用同社區的成交換算總價。

參考總價（含車位）
2,740～2,900萬
每坪約 31.0 萬 × 76 坪 ＋ 車位 424 萬
25.4每坪單價（萬）・每一點是一筆成交34.4

依同社區 10 筆坪數相差 3 成內的成交（2024～2026 年），按行政區房價走勢換算到現在。

用了哪 10 筆
  • 2026/07・2 樓・75.97 坪・每坪 25.9 萬 → 換算 25.4 萬
  • 2026/06・12 樓・92.09 坪・每坪 33.1 萬 → 換算 33.7 萬
  • 2026/04・13 樓・76 坪・每坪 30.2 萬 → 換算 30.7 萬
  • 2025/12・7 樓・67.87 坪・每坪 29.3 萬 → 換算 31.2 萬
  • 2025/07・8 樓・76 坪・每坪 32.7 萬 → 換算 34.4 萬
  • 2025/05・9 樓・76 坪・每坪 30.6 萬 → 換算 29.6 萬
  • 2025/04・12 樓・77.12 坪・每坪 32.8 萬 → 換算 31.7 萬
  • 2025/02・5 樓・67.87 坪・每坪 37.0 萬 → 換算 32.9 萬
  • 2024/12・5 樓・74.32 坪・每坪 31.8 萬 → 換算 30.4 萬
  • 2024/07・10 樓・67.87 坪・每坪 33.8 萬 → 換算 30.7 萬
用附近成交做完整分析 →

自動估價：沒有現勘，不具不動產估價師法規定的估價效力。這是參考區間，不是建議價。

每坪單價：本社區和附近比（點社區名稱看那裡的成交）
  • 本社區（近一年）30.2萬/坪
  • 明湖路14號90 m20.0萬/坪
  • 濱湖路308號160 m20.9萬/坪近三年中位
  • 濱湖路312巷7號180 m15.7萬/坪
  • 附近 5 個社區中位20.9萬/坪
  • 附近新建案32.2萬/坪預售，1.5 公里內 4 個建案的中位
  • 鳥松區整體25.1萬/坪

附近新建案（預售，不含車位）：澄淞 33.7 萬・370 m、青松 30.8 萬・840 m、大橘得悅 30.1 萬・1.2 km、對宴 42.7 萬・1.4 km。新建案多半比中古貴，比較時要一併考慮屋齡與公設比。

成交熱度
近一年 5 筆、歷年 96 筆
2012～2026 年
租金
查附近租金行情 →
本社區近一年沒有租賃成交，改看附近同類租約。
附近（直線距離）
國小：鳥松國小 610 公尺國中：大灣國中 1.9 公里
根據與來源
資料
內政部實價登錄買賣，本社區最近 84 筆（排除親友等特殊交易）；單價扣車位，總價含車位。
換算到現在
10 年內的成交依鳥松區重複交易指數（同一戶前後兩次成交的漲跌）換算；完工前簽約、單價跟附近差 2.5 倍以上的不算。
估我家這戶
樓層差 3 層、坪數差 3 成內的本社區成交（不夠再放寬），最多 10 筆，換算後單價中位 × 坪數；區間是中間一半，筆數少時用最低～最高。大樓一樓與樓上分開算。
比較
附近社區：1 公里內成交 5 筆以上，近一年中位（沒有就用近三年）；附近新建案：1.5 公里內近三年有預售成交，近 24 個月住宅預售中位；鳥松區整體：近一年中位。
生活機能
3 公里內最近的國小、國中、捷運、台鐵站，直線距離。
注意
樓層、坪數、屋況不同，單價差很多。自動估價：沒有現勘，不具不動產估價師法規定的估價效力。完整分析某一戶用下方「這間合理嗎？」。

高雄市鳥松區明湖路11號，2008 年完工的住宅大樓，地上 23 層。近一年實價登錄有 5 筆成交，中位單價 30.2 萬/坪，比鳥松區整體高 20%；中位數一年跌 7.8%。最近一筆在 2026/07/18，2 樓、75.97 坪、總價 2,400 萬。公設比約 30%（推算）。

近一年中位單價
30.2萬/坪
+20.2%vs 鳥松區n=5
一年漲跌（中位數）
-7.8%
近三年中位 30.6 萬/坪
近一年成交
5筆
0.0%vs 前一年近半年 —
租金報酬率
—%
月租 615 元/坪・1 筆

成交備註重點

107 筆買賣成交，26 筆有實價登錄備註

成交備註沒有提到非自然死亡（凶宅）、海砂屋、輻射屋、火災或漏水。申報時沒寫進備註的不會出現。

其他備註：增建 1含裝潢家具 8親友等特殊交易 11（不列入行情）

備註是申報人填寫的原文，本站依文字分類，請以原文為準。 只看有備註的成交・高雄市凶宅名單・凶宅怎麼確認・買到瑕疵屋怎麼辦

環境風險：土壤液化與淹水潛勢

土壤液化潛勢
中潛勢

這個社區位在地調中心標示的中潛勢區。地調中心 2026/09/21 版圖資。

淹水潛勢（各降雨情境的淹水深度）
  • 6 小時 150 毫米未標示
  • 24 小時 350 毫米未標示
  • 24 小時 500 毫米未標示
  • 24 小時 650 毫米未標示

四種降雨情境下，這個社區都不在淹水範圍。水利署淹水潛勢圖（2022 匯整）。

淹水潛勢圖是經設計降雨情境、特定水文地文條件及水理模式演算，模擬防洪設施於正常運作下可能的淹水情形。 淹水潛勢圖僅限防災用途，不得引為土地使用管制依據。 土壤液化潛勢圖為1/25,000 初步精度，僅供規劃/防災參考，不得作為個案工程設計依據。「未標示」只代表不在圖上的潛勢範圍，不保證沒有風險；個案請以現地調查為準。

價格走勢

歷史區間 18.1–37.0 萬/坪・2012/08～2026/07・歷年共 96 筆買賣

外觀：Google 街景

鏡頭對著：高雄市鳥松區明湖路11號街景左上角是 Google 街景車拍攝的位置（常在對面），不是這裡的門牌

在 Google 地圖看街景Google 街景車拍攝於 2023 年 4 月，現況可能已不同・拍攝點離社區位置約 48 公尺・可拖曳轉向

買賣成交紀錄 列出最近 87 筆（另 13 筆特殊交易預設隱藏）・歷年共 96 筆

  • 2026/07/18明湖路11號
    25.9*萬/坪
    2,400 萬・76.0 坪・2/15F・住宅大樓・屋齡 19 年・3房2廳2衛・坡道平面 未分價
  • 2026/06/06明湖路9號
    33.1*萬/坪
    3,600 萬・92.1 坪・12/20F・住宅大樓・屋齡 18 年・4房2廳3衛・坡道平面 未分價
  • 2026/04/23明湖路11號
    30.2*萬/坪
    2,800 萬・76.0 坪・13/15F・住宅大樓・屋齡 18 年・3房2廳2衛・坡道平面 未分價
    備註：冷氣附贈
  • 2026/01/06明湖路7號
    31.1萬/坪
    3,780 萬・107.7 坪・10/23F・住宅大樓・屋齡 18 年・4房2廳3衛・坡道平面 估 424 萬
  • 2025/12/30明湖路13號
    29.3萬/坪
    2,200 萬・67.9 坪・7/15F・住宅大樓・屋齡 18 年・3房2廳2衛・坡道平面 估 212 萬
  • 2025/07/17明湖路3號
    32.7萬/坪
    2,700 萬・76.0 坪・8/15F・住宅大樓・屋齡 18 年・3房2廳2衛・坡道平面 估 212 萬
    備註：附贈高腳椅
  • 2025/05/19明湖路3號
    30.6萬/坪
    2,750 萬・76.0 坪・9/15F・住宅大樓・屋齡 17 年・3房2廳2衛・坡道平面 估 424 萬
  • 2025/04/08明湖路13號
    32.8萬/坪
    2,738 萬・77.1 坪・12/15F・住宅大樓・屋齡 17 年・3房2廳2衛・坡道平面 估 212 萬含裝潢
    備註：含裝潢費；含傢俱設備費
  • 2025/02/05明湖路13號
    37.0萬/坪
    2,720 萬・67.9 坪・5/15F・住宅大樓・屋齡 17 年・3房2廳2衛・坡道平面 估 212 萬
  • 2024/12/19明湖路1號
    31.8萬/坪
    2,785 萬・74.3 坪・5/15F・住宅大樓・屋齡 17 年・3房2廳3衛・坡道平面 估 424 萬
  • 2024/07/20明湖路11號
    33.8萬/坪
    2,720 萬・67.9 坪・10/15F・住宅大樓・屋齡 17 年・3房2廳2衛・坡道平面 估 424 萬
  • 2024/03/19明湖路3號
    24.6萬/坪
    2,290 萬・76.0 坪・4/15F・住宅大樓・屋齡 16 年・4房2廳2衛・坡道平面 估 424 萬
  • 2024/02/13明湖路11號
    24.6萬/坪
    2,290 萬・76.0 坪・2/15F・住宅大樓・屋齡 16 年・3房2廳2衛・坡道平面 估 424 萬含裝潢
    備註：含裝潢費；含傢俱設備費
  • 2023/12/21明湖路3號
    24.1萬/坪
    1,842 萬・67.7 坪・2/15F・住宅大樓・屋齡 16 年・3房2廳2衛・坡道平面 估 212 萬
  • 2023/12/08明湖路5號
    28.3萬/坪
    3,010 萬・91.3 坪・6/20F・住宅大樓・屋齡 16 年・3房2廳3衛・坡道平面 估 424 萬

車位欄的「估」＝車位沒有分開計價，依當區車位成交推估；單價已扣除這個估值。

顯示 15 / 87 筆

這間合理嗎？

?
只填地址也能算參考單價；填坪數與開價才會判斷偏高或合理。

持有分析

同一戶前後兩次成交・12 對（近三年 4 對）
中位持有
4.7 年
中位總報酬
+8.2%
中位年化報酬
+2.2%
近三年賣出 +2.2%
賠售比例
8%
兩年內轉手
8%
短進短出比例
戶萬/坪持有報酬
明湖路11號
2026/07/18 賣出
25.92.4 年+5.4%
明湖路11號
2026/04/23 賣出
30.28.9 年+20.7%
明湖路13號
2025/12/30 賣出
29.33.5 年+5.3%
明湖路1號
2024/12/19 賣出
31.84.3 年+22.0%
明湖路3號
2022/12/24 賣出
25.58.8 年+25.9%
明湖路5號
2022/08/01 賣出
30.16.9 年-1.5%
明湖路13號
2021/12/30 賣出
29.07.2 年+4.2%
明湖路11號
2021/07/08 賣出
28.87.9 年+10.0%

租賃紀錄 最近 26 筆

日期月租(元)月租 元/坪
2026/08/21
67.9 坪・5/15F
含管理費續租
47,000615
2025/08/12
67.9 坪・5/15F
含管理費
47,000615
2025/07/31
67.9 坪・14/15F
含管理費
50,000655
2024/12/09
59.5 坪・5/15F
48,000707
2023/10/01
91.3 坪・7/20F
65,000602
2023/06/20
67.9 坪・5/15F
48,000628
2023/03/25
67.9 坪・14/15F
50,000655
2023/02/15
67.6 坪・14/15F
62,000873
2022/11/24
67.9 坪・14/15F
48,000628
2022/07/07
72.9 坪・9/23F
45,000502
顯示 10 / 26 筆

附近社區 1 公里內

社區近一年 萬/坪近三年成交距離
高雄市鳥松區明湖路14號1995 完工20.0986 m
高雄市鳥松區濱湖路335巷16號2020 完工34.3（三年）1136 m
高雄市鳥松區濱湖路308號1998 完工20.9（三年）3158 m
高雄市鳥松區濱湖路312巷7號2004 完工15.71182 m
高雄市鳥松區濱湖路367號2005 完工20.5（三年）1191 m
高雄市鳥松區明湖路81-1號1996 完工24.321201 m
高雄市鳥松區濱湖路379巷7弄26號2018 完工32.2（三年）3207 m
高雄市鳥松區濱湖東路23巷1號2008 完工—（三年）0252 m