近一年中位單價
25.1萬/坪
-1.3%中位數・一年近三年 26.3
近一年成交
258筆
+3.2%一年近 3 月 -16%
租金報酬率
2.40%
月租 502 元/坪・256 筆
vs 新案
-34%
交屋壓力 0.19・5 新案
成交備註紀錄：鳥松區的實價登錄成交備註提到非自然死亡 1 筆。看鳥松區名單 →
價格走勢
實線＝鳥松區 中位單價、虛線＝高雄市、柱＝成交量。
這區的成績單
各科各拿幾分（在全台行政區中的相對排名）。
人在搬進來嗎？
需求端基本面：戶數、人口、淨遷入。這些目前不進評分——先攤開，等回測證明有預測力再納入。
戶數年增
0.0%
20,572 戶
人口年增
-1.0%
43,327 人
淨遷入率（12 個月）
-0.59%
-257 人
自然增減（12 個月）
-174
人・資料 2026-09
每月淨遷入（人）：紅＝遷入多、綠＝遷出多
戶數
資料：內政部戶政司村里月統計，彙總到行政區。API 只保留最近 15 個月與 2019 / 2020 年 1 月，年增自 2026-06 起可算；之後每月累積。
這區的交屋時程
約三年前簽約的預售戶數，依預估交屋季排列；深色＝未來。未來一年約 48 戶，是近一年中古成交的 0.19 倍。只作供給背景，不計分。
社區：價格 vs 殖利率
每點一個社區（近一年 ≥3 筆），點大小＝成交量。左上＝便宜又划算；點一下進社區。
房價指數
重複交易（同一戶前後成交）與中位數對照。
模型回測誤差中位 12.81%・±10% 內 41.51%
中位數：每月成交單價中位數，會被當月成交的物件組成影響（大坪數多就偏低）。
重複交易：同一戶前後兩次成交的漲跌幅，去掉「不同房子」的干擾；樣本少的期別波動大。
Hedonic：把坪數、屋齡、樓層、型態、社區等控制住後，剩下的純時間效應。
這區的低估成交
比同社區近一年中位便宜 10%+ 且無明顯原因。
| 社區 | 成交 萬/坪 | 折價 | 日期 |
|---|---|---|---|
| 高雄市鳥松區松埔北巷2-92號 18.8 坪・10/15F | 13.3 | -11% | 03/31 |
| 寶象住圓山 53.1 坪・4/20F | 30.4 | -11% | 01/29 |
圓山.向晴
高雄市鳥松區・0年・近一年 28 筆
35.7萬/坪
—
高雄市鳥松區松埔北巷2-92號
高雄市鳥松區・29年・近一年 15 筆
14.9萬/坪
-8.0%
寶象住圓山
高雄市鳥松區・1年・近一年 11 筆
34.3萬/坪
—
高雄市鳥松區明湖路81-1號
高雄市鳥松區・30年・近一年 5 筆
24.3萬/坪
-13.1%
高雄市鳥松區明湖路11號
高雄市鳥松區・18年・近一年 5 筆
30.2萬/坪
-7.8%
高雄市鳥松區松埔北巷11-126號
高雄市鳥松區・36年・近一年 5 筆
9.8萬/坪
-30.0%
高雄市鳥松區清華街本昌巷48號
高雄市鳥松區・11年・近一年 4 筆
31.8萬/坪
—
高雄市鳥松區大埤路力行巷120號
高雄市鳥松區・26年・近一年 4 筆
19.1萬/坪
—
高雄市鳥松區松埔北巷4-146號
高雄市鳥松區・31年・近一年 4 筆
13.7萬/坪
-8.0%
高雄市鳥松區澄湖路215號
高雄市鳥松區・30年・近一年 3 筆
24.1萬/坪
—
高雄市鳥松區大埤路36-50號
高雄市鳥松區・49年・近一年 3 筆
20.7萬/坪
—
高雄市鳥松區大埤路29-292號
高雄市鳥松區・45年・近一年 3 筆
13.5萬/坪
—
高雄市鳥松區大埤路29-61號
高雄市鳥松區・45年・近一年 3 筆
13.8萬/坪
—
高雄市鳥松區忠義路282號
高雄市鳥松區・10年・近一年 3 筆
24.3萬/坪
—
高雄市鳥松區公園路1號
高雄市鳥松區・6年・近一年 3 筆
31.8萬/坪
—
| 社區 | 萬/坪(1年) | 一年漲跌 | 近一年筆數 | 屋齡 |
|---|---|---|---|---|
| 圓山.向晴高雄市鳥松區球場路162號 | 35.7 | — | 28 | 0年 |
| 高雄市鳥松區松埔北巷2-92號 | 14.9 | -8.0% | 15 | 29年 |
| 寶象住圓山高雄市鳥松區球場路129號 | 34.3 | — | 11 | 1年 |
| 高雄市鳥松區明湖路81-1號 | 24.3 | -13.1% | 5 | 30年 |
| 高雄市鳥松區明湖路11號 | 30.2 | -7.8% | 5 | 18年 |
| 高雄市鳥松區松埔北巷11-126號 | 9.8 | -30.0% | 5 | 36年 |
| 高雄市鳥松區清華街本昌巷48號 | 31.8 | — | 4 | 11年 |
| 高雄市鳥松區大埤路力行巷120號 | 19.1 | — | 4 | 26年 |
| 高雄市鳥松區松埔北巷4-146號 | 13.7 | -8.0% | 4 | 31年 |
| 高雄市鳥松區澄湖路215號 | 24.1 | — | 3 | 30年 |
| 高雄市鳥松區大埤路36-50號 | 20.7 | — | 3 | 49年 |
| 高雄市鳥松區大埤路29-292號 | 13.5 | — | 3 | 45年 |
| 高雄市鳥松區大埤路29-61號 | 13.8 | — | 3 | 45年 |
| 高雄市鳥松區忠義路282號 | 24.3 | — | 3 | 10年 |
| 高雄市鳥松區公園路1號 | 31.8 | — | 3 | 6年 |
最新成交
- 2026/10/15大埤路29-327號14.1萬/坪208 萬・14.8 坪・7/10F・華廈・屋齡 45 年賣方不負瑕疵擔保備註：賣方不負一般屋況瑕疵擔保責任。
- 2026/10/04澄明街92號36.1萬/坪1,700 萬・47.0 坪・—・透天厝・屋齡 41 年・5房0廳3衛含增建
- 2026/09/09明湖路81-11號23.1萬/坪950 萬・41.0 坪・4/10F・華廈・屋齡 30 年・4房2廳2衛含增建備註：夾層
- 2026/09/09本□路403巷5號25.7萬/坪2,380 萬・92.6 坪・—・透天厝・屋齡 36 年・6房3廳3衛
- 2026/09/06鳥松路39-5號20.0萬/坪1,080 萬・54.0 坪・—・透天厝・屋齡 38 年・4房2廳4衛含裝潢備註：含傢俱設備費
- 2026/09/02澄湖路208巷5號14.1萬/坪800 萬・56.6 坪・7/24F・住宅大樓・屋齡 30 年・3房2廳2衛含裝潢備註：含傢俱設備費
- 2026/08/31球場路162號35.6萬/坪1,302 萬・30.4 坪・4/5F・華廈・屋齡 1 年・3房2廳2衛・一樓平面 220 萬
- 2026/08/27中正路46巷22-1號11.2萬/坪1,100 萬・98.4 坪・—・透天厝・屋齡 27 年・4房3廳2衛
- 2026/08/25球場路137號35.2萬/坪1,045 萬・23.4 坪・16/19F・住宅大樓・屋齡 2 年・0房1廳1衛・坡道平面 220 萬
- 2026/08/21松埔北巷11-28號12.6萬/坪188 萬・14.9 坪・1/7F・華廈・屋齡 36 年・1房0廳1衛備註：賣方附贈:燈飾、床組、熱水器。
- 2026/08/17球場路162號34.9萬/坪1,430 萬・34.6 坪・3/5F・華廈・屋齡 0 年・3房2廳2衛・一樓平面 220 萬
- 2026/08/17球場路160號39.9萬/坪1,460 萬・30.9 坪・2/5F・華廈・屋齡 0 年・3房2廳2衛・一樓平面 230 萬含裝潢備註：含裝潢費
- 2026/08/17鳥松路12號26.7萬/坪2,600 萬・97.3 坪・—・透天厝・屋齡 20 年・5房1廳4衛
- 2026/08/15明湖路100號22.7萬/坪215 萬・9.5 坪・8/10F・華廈・屋齡 30 年・1房1廳1衛
- 2026/08/10和盛西街30號43.5萬/坪5,900 萬・135.6 坪・—・透天厝・屋齡 22 年・7房2廳5衛含增建備註：陽台外推
| 日期 | 地址 | 社區 | 萬/坪 | 總價(萬) | 坪 | 樓層 | 型態 | 屋齡 | 格局 | 車位 | 備註 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2026/10/15 | 高雄市鳥松區大埤路29-327號 | 看社區 | 14.1 | 208 | 14.8 | 7/10F | 華廈 | 45年 | — | — | 賣方不負瑕疵擔保 賣方不負一般屋況瑕疵擔保責任。 |
| 2026/10/04 | 高雄市鳥松區澄明街92號 | 看社區 | 36.1 | 1,700 | 47.0 | — | 透天厝 | 41年 | 5房0廳3衛 | — | 含增建 |
| 2026/09/09 | 高雄市鳥松區明湖路81-11號 | 看社區 | 23.1 | 950 | 41.0 | 4/10F | 華廈 | 30年 | 4房2廳2衛 | — | 含增建 夾層 |
| 2026/09/09 | 高雄市鳥松區本□路403巷5號 | 看社區 | 25.7 | 2,380 | 92.6 | — | 透天厝 | 36年 | 6房3廳3衛 | — | |
| 2026/09/06 | 高雄市鳥松區鳥松路39-5號 | — | 20.0 | 1,080 | 54.0 | — | 透天厝 | 38年 | 4房2廳4衛 | — | 含裝潢 含傢俱設備費 |
| 2026/09/02 | 高雄市鳥松區澄湖路208巷5號 | 看社區 | 14.1 | 800 | 56.6 | 7/24F | 住宅大樓 | 30年 | 3房2廳2衛 | — | 含裝潢 含傢俱設備費 |
| 2026/08/31 | 高雄市鳥松區球場路162號 | 圓山.向晴 | 35.6 | 1,302 | 30.4 | 4/5F | 華廈 | 1年 | 3房2廳2衛 | 一樓平面 220 萬 | |
| 2026/08/27 | 高雄市鳥松區中正路46巷22-1號 | — | 11.2 | 1,100 | 98.4 | — | 透天厝 | 27年 | 4房3廳2衛 | — | |
| 2026/08/25 | 高雄市鳥松區球場路137號 | 寶象住圓山 | 35.2 | 1,045 | 23.4 | 16/19F | 住宅大樓 | 2年 | 0房1廳1衛 | 坡道平面 220 萬 | |
| 2026/08/21 | 高雄市鳥松區松埔北巷11-28號 | 看社區 | 12.6 | 188 | 14.9 | 1/7F | 華廈 | 36年 | 1房0廳1衛 | — | 賣方附贈:燈飾、床組、熱水器。 |
| 2026/08/17 | 高雄市鳥松區球場路162號 | 圓山.向晴 | 34.9 | 1,430 | 34.6 | 3/5F | 華廈 | 0年 | 3房2廳2衛 | 一樓平面 220 萬 | |
| 2026/08/17 | 高雄市鳥松區球場路160號 | 圓山.向晴 | 39.9 | 1,460 | 30.9 | 2/5F | 華廈 | 0年 | 3房2廳2衛 | 一樓平面 230 萬 | 含裝潢 含裝潢費 |
| 2026/08/17 | 高雄市鳥松區鳥松路12號 | — | 26.7 | 2,600 | 97.3 | — | 透天厝 | 20年 | 5房1廳4衛 | — | |
| 2026/08/15 | 高雄市鳥松區明湖路100號 | 看社區 | 22.7 | 215 | 9.5 | 8/10F | 華廈 | 30年 | 1房1廳1衛 | — | |
| 2026/08/10 | 高雄市鳥松區和盛西街30號 | — | 43.5 | 5,900 | 135.6 | — | 透天厝 | 22年 | 7房2廳5衛 | — | 含增建 陽台外推 |
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