高雄市鹽埕區七賢三路269號
高雄市鹽埕區七賢三路269號・住宅大樓・16 樓・屋齡 40 年・2 棟・捷運鹽埕埔站_出入口2 753 公尺・公設比約 30%
實價登錄資料每天更新；買賣統計完整到 2026-08（申報需 1～3 個月，較近的成交陸續補進）
一眼看懂
高雄市鹽埕區七賢三路269號近一年有 25 筆成交，每坪中位 9.1 萬，比鹽埕區整體低 53%，比附近 1 公里的社區低 55%。常見的 11 坪 1 房，總價多在 80～138 萬（含車位）。
- 2026/09/23141萬6/16F・11.3 坪・1 房12.5 萬/坪
- 2026/09/23150萬12/16F・10.3 坪・1 房14.6 萬/坪
- 2026/08/19115萬11/16F・14.6 坪・1 房7.9 萬/坪
- 2026/08/0695萬6/16F・11.1 坪・1 房8.6 萬/坪
- 2026/08/04103萬10/16F・10.2 坪・1 房10.1 萬/坪
估我家這戶
自動估價・不用送出填樓層、坪數，用同社區的成交換算總價。
參考總價（不含車位）
110～150萬
每坪約 12.3 萬 × 11 坪
依同社區 10 筆坪數相差 3 成內的成交（2026 年），按行政區房價走勢換算到現在。 相近的成交少，只能當粗略參考。
用了哪 10 筆
- 2026/09・6 樓・11.31 坪・每坪 12.5 萬 → 換算 11.7 萬
- 2026/09・12 樓・10.25 坪・每坪 14.6 萬 → 換算 13.8 萬
- 2026/08・6 樓・11.08 坪・每坪 8.6 萬 → 換算 8.1 萬
- 2026/08・10 樓・10.23 坪・每坪 10.1 萬 → 換算 9.5 萬
- 2026/06・10 樓・8.65 坪・每坪 13.3 萬 → 換算 14.2 萬
- 2026/05・15 樓・11.65 坪・每坪 9.0 萬 → 換算 9.6 萬
- 2026/04・14 樓・11.65 坪・每坪 13.0 萬 → 換算 13.9 萬
- 2026/02・16 樓・11.65 坪・每坪 8.6 萬 → 換算 10.7 萬
- 2026/01・13 樓・11.57 坪・每坪 14.1 萬 → 換算 17.5 萬
- 2026/01・5 樓・9.63 坪・每坪 10.4 萬 → 換算 12.9 萬
自動估價：沒有現勘，不具不動產估價師法規定的估價效力。這是參考區間，不是建議價。
- 成交熱度
- 近一年 25 筆、歷年 390 筆
- 2012～2026 年
- 租金
- 毛租金報酬率 8.1%
- 月租中位 612 元/坪（近一年 99 筆）
- 附近（直線距離）
- 國小：河濱國小 460 公尺國中：前金國中 650 公尺捷運：鹽埕埔站 750 公尺台鐵：鼓山車站 1.2 公里
根據與來源
- 資料
- 內政部實價登錄買賣，本社區最近 96 筆（排除親友等特殊交易）；單價扣車位，總價含車位。
- 換算到現在
- 10 年內的成交依鹽埕區重複交易指數（同一戶前後兩次成交的漲跌）換算；完工前簽約、單價跟附近差 2.5 倍以上的不算。
- 估我家這戶
- 樓層差 3 層、坪數差 3 成內的本社區成交（不夠再放寬），最多 10 筆，換算後單價中位 × 坪數；區間是中間一半，筆數少時用最低～最高。大樓一樓與樓上分開算。
- 比較
- 附近社區：1 公里內成交 5 筆以上，近一年中位（沒有就用近三年）；附近新建案：1.5 公里內近三年有預售成交，近 24 個月住宅預售中位；鹽埕區整體：近一年中位。
- 生活機能
- 3 公里內最近的國小、國中、捷運、台鐵站，直線距離。
- 注意
- 樓層、坪數、屋況不同，單價差很多。自動估價：沒有現勘，不具不動產估價師法規定的估價效力。完整分析某一戶用下方「這間合理嗎？」。
高雄市鹽埕區七賢三路269號，1986 年完工的住宅大樓，地上 16 層。近一年實價登錄有 25 筆成交，中位單價 9.1 萬/坪，比鹽埕區整體低 53%；中位數一年跌 0.7%。最近一筆在 2026/09/23，6 樓、11.31 坪、總價 141 萬。公設比約 30%（推算），離捷運鹽埕埔站_出入口2約 753 公尺，毛租金報酬率 8.1%。
近一年中位單價
9.1萬/坪
-53.0%vs 鹽埕區n=25
一年漲跌（中位數）
-0.7%
近三年中位 9.2 萬/坪
近一年成交
25筆
-25.0%vs 前一年近半年 -40%
租金報酬率
8.11%
月租 612 元/坪・99 筆
成交備註重點
407 筆買賣成交，178 筆有實價登錄備註有 2 筆成交的備註提到：漏水／壁癌 2、傾斜／龜裂 1。
- 漏水／壁癌傾斜／龜裂2023/04/29七賢三路269號15/16F70 萬6.2 萬/坪單價比同社區前後兩年其他成交的中位數低 24%（比較 127 筆）備註：本件土地是向高雄市政府承租。因內部結構年久失修,天花板部份龜裂、漏水例如壁癌等瑕疵,由買方自行負擔修繕責任。
- 漏水／壁癌2022/10/26北斗街5號8/16F91 萬8.2 萬/坪單價比同社區前後兩年其他成交的中位數高 9%（比較 131 筆）備註：馬桶及壁癌於點交前賣方負責修繕
其他備註：陽台外推 2增建 4含裝潢家具 22賣方不負瑕疵擔保 1親友等特殊交易 17（不列入行情）
備註是申報人填寫的原文，本站依文字分類，請以原文為準。 只看有備註的成交・高雄市凶宅名單・凶宅怎麼確認・買到瑕疵屋怎麼辦
環境風險：土壤液化與淹水潛勢
土壤液化潛勢
中潛勢
這個社區位在地調中心標示的中潛勢區。地調中心 2026/09/21 版圖資。
淹水潛勢（各降雨情境的淹水深度）
- 6 小時 150 毫米未標示
- 24 小時 350 毫米未標示
- 24 小時 500 毫米未標示
- 24 小時 650 毫米未標示
四種降雨情境下，這個社區都不在淹水範圍。水利署淹水潛勢圖（2022 匯整）。
淹水潛勢圖是經設計降雨情境、特定水文地文條件及水理模式演算，模擬防洪設施於正常運作下可能的淹水情形。 淹水潛勢圖僅限防災用途，不得引為土地使用管制依據。 土壤液化潛勢圖為1/25,000 初步精度，僅供規劃/防災參考，不得作為個案工程設計依據。「未標示」只代表不在圖上的潛勢範圍，不保證沒有風險；個案請以現地調查為準。
價格走勢
歷史區間 1.2–18.9 萬/坪・2012/11～2026/09・歷年共 390 筆買賣外觀：Google 街景
鏡頭對著：高雄市鹽埕區七賢三路269號街景左上角是 Google 街景車拍攝的位置（常在對面），不是這裡的門牌
在 Google 地圖看街景Google 街景車拍攝於 2024 年 8 月，現況可能已不同・拍攝點離社區位置約 31 公尺・可拖曳轉向
買賣成交紀錄 列出最近 96 筆（另 4 筆特殊交易預設隱藏）・歷年共 390 筆
- 2026/09/23北斗街5號12.5萬/坪141 萬・11.3 坪・6/16F・住宅大樓・屋齡 41 年・1房0廳1衛
- 2026/09/23七賢三路269號14.6萬/坪150 萬・10.3 坪・12/16F・住宅大樓・屋齡 41 年・1房1廳1衛備註：土地為市政府所有；建物坐落地號:鹽壽段5地號
- 2026/08/19七賢三路269號7.9萬/坪115 萬・14.6 坪・11/16F・住宅大樓・屋齡 41 年・1房0廳1衛
- 2026/08/06北斗街5號8.6萬/坪95 萬・11.1 坪・6/16F・住宅大樓・屋齡 41 年・1房0廳1衛
- 2026/08/04七賢三路269號10.1萬/坪103 萬・10.2 坪・10/16F・住宅大樓・屋齡 41 年・1房0廳1衛含裝潢備註：土地為高雄市含裝潢費；含傢俱設備費
- 2026/06/05七賢三路269號13.3萬/坪115 萬・8.7 坪・10/16F・住宅大樓・屋齡 40 年・1房1廳1衛備註：土地為地上權租賃權市有基地租賃土地；建物坐落地號:鹽壽段5地號；地上權房屋；建物坐落地號:鹽壽段5地號
- 2026/05/16七賢三路269號9.0萬/坪105 萬・11.7 坪・15/16F・住宅大樓・屋齡 40 年・1房0廳1衛備註：土地所有權為高雄市政府所有；建物坐落地號:鹽壽段5地號
- 2026/05/06北斗街5號9.2萬/坪70 萬・7.6 坪・7/16F・住宅大樓・屋齡 40 年・1房1廳1衛備註：屋況需整理地上權房屋
- 2026/04/24七賢三路269號13.0萬/坪152 萬・11.7 坪・14/16F・住宅大樓・屋齡 40 年・1房1廳1衛含裝潢備註：含傢俱設備費；地上權房屋
- 2026/04/06七賢三路269號8.0萬/坪90 萬・11.3 坪・14/16F・住宅大樓・屋齡 40 年・1房1廳1衛備註：土地為市政府所有；建物坐落地號:鹽壽段5地號
- 2026/03/09七賢三路269號7.4萬/坪84 萬・11.3 坪・16/16F・住宅大樓・屋齡 40 年・1房1廳1衛備註：建物坐落地號:鹽壽段5地號；地上權房屋
- 2026/02/14七賢三路269號8.6萬/坪100 萬・11.7 坪・16/16F・住宅大樓・屋齡 40 年・1房0廳1衛備註：建物坐落地號:鹽壽段5地號
- 2026/02/14七賢三路269號7.7萬/坪64 萬・8.3 坪・11/16F・住宅大樓・屋齡 40 年・1房0廳1衛含增建備註：增設鐵鋁窗裝置。其他增建；地上權房屋
- 2026/02/13北斗街5號8.3萬/坪132 萬・15.9 坪・5/16F・住宅大樓・屋齡 40 年・1房1廳1衛備註：建物坐落地號:鹽壽段5地號
- 2026/01/30七賢三路269號2.4萬/坪20 萬・8.3 坪・11/16F・住宅大樓・屋齡 40 年・1房0廳1衛備註：建物坐落地號:鹽壽段5地號；地上權房屋
| 日期 | 地址 | 萬/坪 | 總價(萬) | 坪 | 樓層 | 型態 | 屋齡 | 格局 | 車位 | 備註 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2026/09/23 | 高雄市鹽埕區北斗街5號 | 12.5 | 141 | 11.3 | 6/16F | 住宅大樓 | 41年 | 1房0廳1衛 | — | |
| 2026/09/23 | 高雄市鹽埕區七賢三路269號 | 14.6 | 150 | 10.3 | 12/16F | 住宅大樓 | 41年 | 1房1廳1衛 | — | 土地為市政府所有；建物坐落地號:鹽壽段5地號 |
| 2026/08/19 | 高雄市鹽埕區七賢三路269號 | 7.9 | 115 | 14.6 | 11/16F | 住宅大樓 | 41年 | 1房0廳1衛 | — | |
| 2026/08/06 | 高雄市鹽埕區北斗街5號 | 8.6 | 95 | 11.1 | 6/16F | 住宅大樓 | 41年 | 1房0廳1衛 | — | |
| 2026/08/04 | 高雄市鹽埕區七賢三路269號 | 10.1 | 103 | 10.2 | 10/16F | 住宅大樓 | 41年 | 1房0廳1衛 | — | 含裝潢 土地為高雄市含裝潢費；含傢俱設備費 |
| 2026/06/05 | 高雄市鹽埕區七賢三路269號 | 13.3 | 115 | 8.7 | 10/16F | 住宅大樓 | 40年 | 1房1廳1衛 | — | 土地為地上權租賃權市有基地租賃土地；建物坐落地號:鹽壽段5地號；地上權房屋；建物坐落地號:鹽壽段5地號 |
| 2026/05/16 | 高雄市鹽埕區七賢三路269號 | 9.0 | 105 | 11.7 | 15/16F | 住宅大樓 | 40年 | 1房0廳1衛 | — | 土地所有權為高雄市政府所有；建物坐落地號:鹽壽段5地號 |
| 2026/05/06 | 高雄市鹽埕區北斗街5號 | 9.2 | 70 | 7.6 | 7/16F | 住宅大樓 | 40年 | 1房1廳1衛 | — | 屋況需整理地上權房屋 |
| 2026/04/24 | 高雄市鹽埕區七賢三路269號 | 13.0 | 152 | 11.7 | 14/16F | 住宅大樓 | 40年 | 1房1廳1衛 | — | 含裝潢 含傢俱設備費；地上權房屋 |
| 2026/04/06 | 高雄市鹽埕區七賢三路269號 | 8.0 | 90 | 11.3 | 14/16F | 住宅大樓 | 40年 | 1房1廳1衛 | — | 土地為市政府所有；建物坐落地號:鹽壽段5地號 |
| 2026/03/09 | 高雄市鹽埕區七賢三路269號 | 7.4 | 84 | 11.3 | 16/16F | 住宅大樓 | 40年 | 1房1廳1衛 | — | 建物坐落地號:鹽壽段5地號；地上權房屋 |
| 2026/02/14 | 高雄市鹽埕區七賢三路269號 | 8.6 | 100 | 11.7 | 16/16F | 住宅大樓 | 40年 | 1房0廳1衛 | — | 建物坐落地號:鹽壽段5地號 |
| 2026/02/14 | 高雄市鹽埕區七賢三路269號 | 7.7 | 64 | 8.3 | 11/16F | 住宅大樓 | 40年 | 1房0廳1衛 | — | 含增建 增設鐵鋁窗裝置。其他增建；地上權房屋 |
| 2026/02/13 | 高雄市鹽埕區北斗街5號 | 8.3 | 132 | 15.9 | 5/16F | 住宅大樓 | 40年 | 1房1廳1衛 | — | 建物坐落地號:鹽壽段5地號 |
| 2026/01/30 | 高雄市鹽埕區七賢三路269號 | 2.4 | 20 | 8.3 | 11/16F | 住宅大樓 | 40年 | 1房0廳1衛 | — | 建物坐落地號:鹽壽段5地號；地上權房屋 |
顯示 15 / 96 筆
這間合理嗎？
這個社區的房價指數
重複交易＝同一戶前後成交的漲跌，不受哪一戶剛好成交影響・方法說明中位數：每月成交單價中位數，會被當月成交的物件組成影響（大坪數多就偏低）。
重複交易：同一戶前後兩次成交的漲跌幅，去掉「不同房子」的干擾；樣本少的期別波動大。
Hedonic：把坪數、屋齡、樓層、型態、社區等控制住後，剩下的純時間效應。
持有分析
同一戶前後兩次成交・91 對（近三年 21 對）
中位持有
2.8 年
中位總報酬
+34.3%
中位年化報酬
+7.9%
近三年賣出 +8.7%
賠售比例
8%
兩年內轉手
32%
短進短出比例
| 戶 | 買進 | 萬/坪 | 賣出 | 萬/坪 | 持有 | 報酬 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 北斗街5號 2026/09/23 賣出 | 12.5 | 0.8 年 | +101.4% | |||
| 七賢三路269號 2026/08/19 賣出 | 7.9 | 6.4 年 | +130.0% | |||
| 七賢三路269號 2026/06/05 賣出 | 13.3 | 2.5 年 | +69.1% | |||
| 北斗街5號 2026/05/06 賣出 | 9.2 | 1.4 年 | +40.0% | |||
| 七賢三路269號 2026/04/24 賣出 | 13.0 | 1.9 年 | -30.9% | |||
| 七賢三路269號 2026/03/09 賣出 | 7.4 | 6.4 年 | +22.9% | |||
| 七賢三路269號 2026/02/14 賣出 | 7.7 | 9.9 年 | +112.7% | |||
| 七賢三路269號 2026/01/02 賣出 | 10.2 | 6.3 年 | +22.0% |
租賃紀錄 最近 50 筆
| 日期 | 地址 | 月租(元) | 月租 元/坪 | 坪 | 樓層 | 型態 | 格局 | 備註 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2026/09/30 11.3 坪・— 獨立套房社宅包租代管 | 高雄市鹽埕區七賢三路269號 | 6,500 | 575 | 住宅大樓 | 獨立套房社宅包租代管 | |||
| 2026/09/30 16.8 坪・— | 高雄市鹽埕區北斗街5號 | 13,000 | 777 | 住宅大樓 | ||||
| 2026/09/21 27.3 坪・— 獨立套房社宅包租代管續租 | 高雄市鹽埕區七賢三路269號 | 9,100 | 334 | 住宅大樓 | 獨立套房社宅包租代管續租 | |||
| 2026/09/15 11.7 坪・— 獨立套房社宅包租代管 | 高雄市鹽埕區七賢三路269號 | 8,000 | 688 | 住宅大樓 | 獨立套房社宅包租代管 | |||
| 2026/09/11 11.9 坪・— 獨立套房社宅包租代管 | 高雄市鹽埕區七賢三路269號 | 11,000 | 922 | 住宅大樓 | 獨立套房社宅包租代管 | |||
| 2026/09/10 11.6 坪・— 獨立套房社宅包租代管 備註：參加國家住宅及都市更新中心辦理社會住宅包租代管第5期計畫中央版 | 高雄市鹽埕區七賢三路269號 | 5,000 | 433 | 住宅大樓 | 獨立套房社宅包租代管 參加國家住宅及都市更新中心辦理社會住宅包租代管第5期計畫中央版 | |||
| 2026/09/08 9.8 坪・— 獨立套房社宅包租代管續租 | 高雄市鹽埕區七賢三路269號 | 6,000 | 612 | 住宅大樓 | 獨立套房社宅包租代管續租 | |||
| 2026/09/04 10.9 坪・— 獨立套房社宅包租代管含管理費續租 備註：社會住宅,管理費950元,水電費 由承租人負擔續租案件 | 高雄市鹽埕區北斗街5號 | 6,000 | 552 | 住宅大樓 | 獨立套房社宅包租代管含管理費續租 社會住宅,管理費950元,水電費 由承租人負擔續租案件 | |||
| 2026/09/04 11.1 坪・— 獨立套房含管理費 | 高雄市鹽埕區北斗街5號 | 8,500 | 767 | 住宅大樓 | 獨立套房含管理費 | |||
| 2026/09/04 11.9 坪・— 獨立套房社宅包租代管續租 | 高雄市鹽埕區七賢三路269號 | 6,500 | 545 | 住宅大樓 | 獨立套房社宅包租代管續租 |
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附近社區 1 公里內
| 社區 | 近一年 萬/坪 | 近三年成交 | 距離 |
|---|---|---|---|
| 高雄市鹽埕區新興街305號1995 完工 | 20.2 | 2 | 99 m |
| 高雄市鹽埕區七賢三路250號1998 完工 | 21.5（三年） | 3 | 126 m |
| 高雄市鹽埕區建國四路375號1998 完工 | 20.4 | 9 | 158 m |
| 仰德灣2023 完工 | 39.7 | 18 | 166 m |
| 高雄市鹽埕區七賢三路231號1989 完工 | 16.5 | 2 | 183 m |
| 高雄市鹽埕區七賢二路470號1992 完工 | 12.5（三年） | 4 | 187 m |
| 高雄市鹽埕區北端街80號1981 完工 | 18.4（三年） | 6 | 199 m |
| 馥寓2018 完工 | 32.5 | 19 | 212 m |